Na predaji bytu zaťaženého hypotékou sa dá ušetriť

Autor: Andrej Dorič
07.10.2013 (07:00)

Ak predávate byt zaťažený hypotékou, môžete ušetriť na poplatkoch, ale už zaplatené úroky vám nikto nevráti.  
 
BANKY.sk zisťovali ako má postupovať majiteľ bytu zaťaženého hypotékou, ak ho chce predať a novú nehnuteľnosť si chce kúpiť znova na úver. Rád by ušetril na poplatkoch a chcel by platiť banke nižšie splátky a mať nižší úrok. Náš modelový majiteľ bytu má niekoľko možností, ako sa čo najvýhodnejšie zbaviť starého bytu a nezaplatiť veľa na poplatkoch.

Najlepšia a najlacnejšia možnosť by bola, ak by nemusel splatiť pôvodný úver, kde sú vysoké poplatky za predčasné splatenie (zvyčajne 2% až 5% zo zostatkovej sumy úveru). Tomu poplatku sa môžete vyhnúť iba vtedy, ak úver splatíte v čase zmeny fixácie úroku. Neplatenie starého úveru má však háčik.

„Klient nemusí starý úver splatiť, môže na ňom zmeniť zabezpečenie na nový byt a zobrať si ďalší úver s rovnakým zabezpečením, teda s novým bytom,“ radí Zuzana Eliášová, hovorkyňa ČSOB.

Druhá možnosť je, že si zoberie nový úver za účelom splatenia starého úveru a súčasne s ním pokryje kúpu bytu a bude zabezpečený kupovaným bytom.

Ľubomíra Chmelová, hovorkyňa Sberbank, však upozorňuje, že klient by si mal uvedomiť, že pokiaľ pôvodnú nehnuteľnosť nepredá, banka berie do úvahy pri hodnotení jeho bonity aj výdavky na splácanie pôvodného úveru. Teda jeho bonita sa výrazne zníži a nemusí dostať nižší úrok. „Ak predloží doklady, že nehnuteľnosť predáva (kúpnu zmluvu), banka nemusí uvažovať pri hodnotení bonity s týmito výdavkami,“ dodáva.

Pôvodný úver teda nemusí splatiť dopredu. Nový úver môže zabezpečiť novou nehnuteľnosťou a predajom pôvodnej nehnuteľnosti sa pôvodný úver splatí. Musí to byť však ošetrené v kúpnej zmluve.

Postup pri predaji bytu zaťaženého hypotékou

1. Vyberte si banku s výhodnejšou hypotékou a zhodnoťte svoje príjmy a výdavky
2. Zistite si všetky poplatky spojené so splatením starej hypotéky a získaním novej
3. Nájdite si kupca na starý byt a zistite, či je ochotný prebrať váš úver
4. Ak nie je, požiadajte o nový úver a snažte sa čo najskôr predať starý byt
5. Keď vám banka schváli úver, požiadajte v starej banke o predčasné splatenie úveru, o zmenu záložného práva a tiež o vystavenie dokladu o zostatku úveru
6. Na základe tohto dokladu vám nová banka dá nový úver
7. Banka vyplatí starý úver pôvodnej banke a prenesú si navzájom aj záložné práva
8. Nehnuteľnosť zapíšete do katastra

Skryté poplatky


Pri tejto transakcii sa nevyhnete zaplateniu poplatku za zmenu založenej nehnuteľnosti, teda za zmenu v úverovej zmluve. Tá je v ČSOB 150 € a v Sberbank 140 eur. V ostaných bankách sú poplatky podobné. 

„V prípade, že klient mení viaceré zmluvne dohodnuté podmienky, platí poplatok 140 eur len raz,“ dodáva Chmelová.

Dajte si pozor aj na ďalšie poplatky, ktoré vám nevyrúbi priamo banka, ale pri zmene úveru či zabezpečenia ich zvyčajne musíte zaplatiť. Ide o poplatok na katastri a znalecký posudok k novému bytu. Za súdneho znalca môžete minúť aj niekoľko stoviek eur. Zvyčajne je to 100 až 300 eur. 

Za aktuálny list vlastníctva si zase vypýta kataster 8 eur a za kópiu katastrálnej mapy ďalších 8 eur. Za vklad do katastra nehnuteľností zaplatíte 66 eur a ak by ste ho chceli mať rýchle, stojí to až 265,50 eur.

Ďalšie možnosti


Banky spomínajú aj iné možnosti, i keď menej pravdepodobné, ako sa dá predať starý byt s úverom. Jedna možnosť je, že kupujúci prevezme váš úver pri kúpe bytu.

Ide o to, že váš úver by kupujúcemu nemusel vyhovovať, čo sa stáva. Najmä ak je bonitnejší a mohol by dostať od banky lepšie podmienky. Na druhej strane, ak je menej bonitný banka mu vaše podmienky na úvere nemusí schváliť.

Ďalšia možnosť je, že kupujúci kúpi váš byt aj s ťarchou a vy budete svoju hypotéku splácať ďalej. Banky však pripomínajú, že to sa stáva veľmi zriedka, ak nejde o blízkych príbuzných. 

„Máloktorý kupujúci by súhlasil so situáciou, že vlastní nehnuteľnosť, ktorá ručí za úver cudzieho človeka. Vzal by tým na seba riziko nesplácania, exekúcie zo strany predávajúceho,“ vysvetľuje Chmelová.

Koľko stratíte na zaplatených úrokoch

-Ak by ste v ČSOB chceli predčasne splatiť po piatich rokoch 25 ročnú hypotéku vo výške 50 000 eur s úrokom 4% splatená istina by bola 6 447 eur a na úrokoch by ste za tú dobu zaplatili až 9 387 eur. 

-V prípade dlhšieho úveru na 30 rokov a predčasnom splatení po 15 rokoch by ste splatili z istiny 17 728 eur a na úrokoch 25 238 eur.

Prerobíte alebo nie?


Pri predaji starého bytu s súčasne kúpe nového na úver môžete ušetriť na poplatkoch a aj na úroku, ak si dokážete vybaviť výhodnejšie podmienky. Celková úspora z nového úveru by mala pokryť všetky náklady spojené s jeho prefinancovaním. 

Odborníci radia, že ak je rozdiel medzi pôvodným úrokom a novým viac ako 0,3 %, refinancovanie sa môže oplatiť. Navyše aj budete sledovať aktuálne akcie bánk na hypotéky, môžete ušetriť aj na poplatku za poskytnutie úveru, ktoré banky často odpúšťajú.

Už zaplatené úroky na starom úvere vám však už nikto nenahradí. Úrok je cena za poskytnutý úver a tú musíte platiť.

Platí, že keď úver splatíte predčasne v prvých rokoch splácania, stratíte menej na už zaplatených úrokoch, ale viac na poplatku za predčasné splatenie. Na začiatku splácania totiž väčšinu vašej splátky tvoria úroky a menšiu časť istina. 

“Spravidla sa pomer istina k úroku v prospech istiny „láme“ približne v polovici splatnosti úveru,” dodáva Eliášová. 

Neprehliadnite
Foto: BANKY.sk