Kedy sa oplatí sťahovať hypotéku

Autor: Andrej Dorič
24.10.2014 (09:00)

Pri rozhodovaní o prenose úveru na bývanie zvažujte viacero faktorov nie len nižší úrok. 

Na základnú otázku pri akom úrokovom rozdiele sa oplatí prenos hypotéky banky ani odborníci nevedia dať jednoznačnú odpoveď, keďže refinancovanie je veľmi individuálny proces.

Výhodnosť prenosu hypotéky je potrebné zvažovať v širšom kontexte, nielen z pohľadu zníženia úrokovej sadzby. Na výhodnosť prenosu úveru má dopad napríklad aj prípadný poplatok za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke, ak je realizované mimo výročia fixácie, poplatky za vystavenie rôznych potvrdení požadovaných bankou, či poplatok za zriadenie nového záložného práva v katastri nehnuteľností,“ vysvetľuje Ľubomíra Chmelová, hovorkyňa Sberbank.

Postup pri refinancovaní

  1. Pred prefinancovaním úveru overiť podmienky pre novú hypotéku v iných bankách
  2. Osloviť svoju banku a vyžiadať si vyčíslenie aktuálneho zostatku úveru, resp. vyčíslenie celkovej pohľadávky banky k predpokladanému dátumu predčasného splatenia
  3. Zistiť si podmienky, za akých možno súčasnú hypotéku vyplatiť (najvhodnejším obdobím je výročie fixácie úrokovej sadzby)
  4. Požiadať novú banku o úver na vyplatenie starého úveru
  5. Po schválení nového úveru požiadať starú banku o predčasné splatenie úveru, k čerpaniu nového úveru bude potrebný aktuálny zostatok pôvodnej hypotéky
  6. Podpísať v novej banke úverové a záložné zmluvy (nová banka bude v záložnej zmluve do vydania kvitancie starej banky zapísaná na druhom mieste). Doručenie dokumentácie na kataster.
  7. Vyplatenie úveru zrealizuje nová banka
Zdroj: VUB banka

Splácať skôr či neskôr?


Kedy sa oplatí refinancovanie hypotéku na začiatku alebo pri konci splácania? To je ďalšia ťažká otázka, ktorá má len individuálne riešenie.

Platí, že v prípade predlžovania splatnosti úveru sa vám môžu aj pri zníženej úrokovej sadzbe, celkové náklady na úver navýšiť.

ZADAJTE OTÁZKU DO HYPOTEKÁRNEJ PORADNE


Ak by napríklad dlžník refinancoval úver v závere splácania, povedzme v 25 roku z dohodnutých 30-tich, a vzal by si refinančný úver na zostávajúcu sumu istiny, pravdepodobne by šlo už iba o malú čiastku. Bolo by zbytočné kvôli nízkej sume zakladať nehnuteľnosť v prospech novej banky a platiť s tým spojené poplatky,“ vysvetľuje Chmelová

Takisto by ste si mali zvážiť, na akú dlhú dobu by ste si vzali refinančný úver. Ak by to bolo na dlhšie obdobie ako máte do konca pôvodného úveru, museli by ste rátať s celkovým preplatením úveru.

Na druhej strane, ak vám ide o zníženie mesačnej splátky, na preplatenie nehľadíte a nižší úrok vám preváži všetky iné negatíva.


Namodelovali sme 3 rôzne prípady na refinancovanie hypoték. Ponuku Sberbank si pozriete v nasledujúcich tabuľkách:

Príklad 1:


Manželia si chcú preniesť hypotéku na byt, ktorý mal podľa posudku spred 3 rokov hodnotu 130 000 eur.

Spoločný príjem domácnosti je 1 600 eur 
Majú bezproblémovú históriu splácania 
Chcú si preniesť hypotéku vo výške 75 000 eur 
Splatnosť chcú mať rovnakú 20 rokov 

V Sberbank by splnili nárok na zvýhodnený úrok 2,49% ročne pri fixácii na 3 roky. 

„Museli by zároveň splniť ďalšie podmienky, ktorými sú otvorenie a vedenie balíka služieb v Sberbank Slovensko, posielanie 1,5-násobku mesačnej splátky na účet do našej banky a poistenie nehnuteľnosti Môj domov,“ dodáva Chmelová.


Príklad 2 a 3:

  • Tí istí manželia si chcú preniesť hypotéku na byt v hodnote 85 000 eur a preniesť si chcú 50 000 eur- Úrok aj podmienky by mali rovnaké ako v prvom príklade.
  • Tí istí manželia si chcú preniesť hypotéku na byt v hodnote 85 000 eur a preniesť si chcú 50 000 eur, ale v minulosti meškali so splátkou pár krát na niekoľko dní.
„Akékoľvek omeškanie v splácaní v minulosti zhoršuje hodnotenie bonity klienta, teda posúdenie jeho schopnosti splácať úver. Môže viesť až k zamietnutiu úveru. Tento prípad by sme riešili individuálne,“ Chmelová.

Z uvedeného je zrejmé, že hodnota nehnuteľnosti či výška prenesenej hypotéky nemá veľký vplyv na novú úrokovú sadzbu. Na druhej strane zlá úverová história vám úrok môže navýšiť prípadne zahatať cestu k prenosu hypotéky úplne.

Argument v prospech prenosu úveru na začiatku splácania je aj ten, že nestratíte toľko už zaplatených úrokov a môžete mať ešte čerstvé dokumenty k bytu ako je znalecký posudok.

Odporucame
Hypotéku prenášajte v čase refixácie, kedy je predčasné splatenie pôvodného úveru bez poplatku, ktorý je bežne dosť vysoký od 2 do 5% zo splatenej sumy.

Preverte si v starej banke či nemá možnosti splatiť úver aj mimo refixácie so zľavou. Niektoré banky to ponúkajú, ale týka sa to len časti úveru.




Foto: Ivan Sedlák