Beriete si hypotéku na kúpu staršieho rodinného domu?
10.11.2015 (15:45)
Kúpa rodinného domu sa často ukáže ako celkom ťažký oriešok. Veľakrát až pri hypotéke sa „upratujú“ právne nedostatky na nehnuteľnosti, často aj desiatky rokov nevysporiadané.
Vždy sa snažím, keď školím realitných maklérov, zdôrazňovať, aby hlavne pri rodinných domoch venovali pozornosť tomu, čo predávajú a klientom radím, aby dávali pozor na to, čo kupujú. Realitný maklér často predáva dom aj niekoľko mesiacov a keď už konečne je na svete záujemca o dom, tak vypláva na povrch množstvo nezodpovedaných otázok, zvlášť pri starších rodinných domoch (myslím tým existujúci dom, nie novostavbu domu z developerského projektu).
Čo si má kupujúci preveriť, keď kupuje rodinný dom a má záujem jeho kúpu financovať cez hypotéku:
1. aktuálny vlastníci – často sa predávajú nehnuteľnosti, ktoré ešte len doslova pred pár dňami prešli dedičským konaním, t.j. z pohľadu banky nesúhlasí právny stav. Je nevyhnuté, aby bol už aktuálny list vlastníctva, t.j. zapísané právoplatné dedičské konanie v katastri nehnuteľností. Banka môže klientovi hypotéku schváliť, ale keďže nevie, s kým má spísať záložné zmluvy, tak prikáže ako podmienku k vypracovaniu úverovej dokumentácie predložiť aktuálny list vlastníctva, čo prináša zdržanie často aj niekoľko týždňov.
2. všetky stavby na pozemku musia byť „legálne“ – často sú na pozemku rodinného domu rôzne prístavby, zimné záhrady, pristavená garáž, či záhradný domček – sú všetky tieto nehnuteľnosti zapísané v katastrálnej mape? Vždy odporúčam klientom, aby si vybrali na katastrálnom úrade originál katastrálnu mapu (stojí to 8 eur), z internetu nie je postačujúca, keďže v elektronickej mape chýbajú veľmi často údaje. Ide o verejnú listinu, t.j. vybrať katastrálnu mapu na úrade môže ktokoľvek na akúkoľvek parcelu. Keďže predpokladáme, že si klient ide kupovať dom na hypotéku, bude sa vypracovávať znalecký posudok, t.j. znalec príde na pozemok a je povinný skontrolovať skutkový stav s právnym stavom, t.j. skontroluje čo stojí na pozemku a skontroluje katastrálnu mapu a list vlastníctva. Ako náhle niečo nesedí, nemôže vypracovať znalecký posudok.
Moje rady - nehnuteľnosti, ktoré sú menšie ako 25 m2, nepodliehajú stavebnému povoleniu, ale podliehajú Ohláseniu drobnej stavby, ktorú je potom majiteľ povinný dať zapísať do katastrálnej mapy. Nehnuteľnosti, ktoré sú staršie ako rok 1975, nemuseli mať ani tieto ohlášky, ale potom bude banka žiadať vyjadrenie obce, že stavba je legálna. Môže sa Vám stať, ako mojim klientom pred pár dňami, že sa legalizovala garáž postavená v roku 1962 až teraz (čo znamenalo geometrické zameranie garáže a zápis do katastrálnej mapy a zdržanie niekoľko týždňov). Toto všetko by mal realitný maklér vedieť, skontrolovať a uviesť skutkový stav s právnym do súladu ešte v čase, keď nehnuteľnosť naberá do svojej ponuky.
- Aké výdavky skúma banka?
- Aké príjmy banka akceptuje?
- Ako získať hypotéku s najlepšou sadzbou?
- Chcete kúpiť obrázok na hypotéku?
4. rodinný dom alebo chata - dôležité je, aby nehnuteľnosť bola označená na liste vlastníctva ako rodinný dom. Dnes je trend stavať „rodinné domy“ v chatových oblastiach a potom na liste vlastníctva je táto stavba uvedená ako rekreačná chata, i keď táto chata vyzerá a slúži ako rodinný dom. Banka vie zobrať takýto typ domu ako zabezpečenie hypotéky len obmedzene, a iba za podmienky, že je v znaleckom posudku uvedené, že ide o nehnuteľnosť určenú na celoročné bývanie.
Toto sú najdôležitejšie právne otázky, ktoré banka skúma, keď schvaľuje hypotéku, v ktorej vystupuje ako zabezpečenie rodinný dom. Upozorňujem, že každá žiadosť o hypotéku znamená zápis v úverovom registri. Zamietnutie žiadosti o hypotéku z dôvodu právne nevyhovujúcej nehnuteľnosti znamená riadny negatívny záznam (nikde sa v úverovom registri neuvádza dôvod zamietnutia), čo klienta „hodí“ do jedného vreca s neplatičmi.
Zdroj: Gepard Finance, Foto: redakcia
Tweet