Banky.sk

Investícia do nehnuteľností verzus investícia do akcií

Autor: RNDr. Miron Zelina, CSc.
12.01.2018 (11:30)

Netvrdíme, že investícia do nehnuteľností na bývanie je nezmysel. Nezabúdajme však na diverzifikáciu majetku, a to z hľadiska typu investície, rizika aj likvidity. Prečítajte si zaujímavý pohľad odborníka RNDr. Mirona Zelinu, CSc., člena predstavenstva Privatbanky.


Dovolím si odhadnúť, že čitateľ týchto riadkov vlastní byt alebo dom. Na Slovensku totiž viac ako 91 % domácností vlastní nehnuteľnosť určenú na bývanie. Ide o jedno z najvyšších čísel v Európe, napríklad v Nemecku je toto číslo len mierne nad 50 percentami. Sú však ľudia, ktorí vlastnia niekoľko bytov či domov. Nie vo všetkých však bývajú... Tušíte správne – na Slovensku (aj v Česku) je veľmi populárne investovanie do nehnuteľností. Podrobnejšie sa na to pozrieme v tomto článku.

Nemusíme poznať presnú definíciu investície, ale zrejme od každej očakávame zhodnotenie investovaného kapitálu (hoci nie vždy to vyjde). Celkový výnos je tvorený zmenou ceny daného aktíva a výnosmi, ktoré poskytuje počas držby. V prípade akcií sú takýmito výnosmi dividendy, v prípade dlhopisov vyplácané kupóny, v prípade nehnuteľností príjem z ich prenájmu. Celkový výnos by mal byť vyšší ako inflácia, ak máme hovoriť o reálnom zhodnotení peňažných prostriedkov.

Myslím si, že vysoká obľuba nehnuteľností aj ako „investičného nástroja“ je spôsobená historickými príčinami. Kapitálový trh na Slovensku prakticky neexistuje a ľudia investujú do zahraničných akcií len v obmedzenej miere. Boja sa volatility, majú zlé skúsenosti z minulosti. Niektorí z obdobia po kupónovej privatizácii, keď mnohé firmy skončili v konkurze a ich akcie sa stali bezcennými, alebo z nedávnej finančnej krízy, keď v roku 2009 strácali akcie viac ako 50 percent oproti predchádzajúcim maximám... Úrokové sadzby v bankách, kde majú Slováci uloženú drvivú väčšinu peňažných prostriedkov, sú extrémne nízke, blízke nule. Viacerí z nás teda hľadajú alternatívy zhodnotenia svojich financií, a ak vylúčia akcie alebo iné trhové nástroje, ich investičný vesmír sa zmenšuje. Naopak, úvery na bývanie sú historicky najlacnejšie. To všetko nahráva investíciám do nehnuteľností.

Pozrime sa, ako sa vyvíjajú ceny bytov a domov na Slovensku, špeciálne v Bratislave. Tu sa totiž koncentrujú byty, ktoré ľudia kupujú nie na bývanie, ale ako investíciu. Už minimálne dva roky rastú ceny bytov v hlavnom meste rýchlejšie ako nominálne mzdy. V prvom štvrťroku 2017 vzrástli ceny bytov v Bratislave oproti rovnakému obdobiu minulého roka o 8,9 %. Rastie nielen ich cena, ale aj počet predaných bytov. V prvom štvrťroku 2017 bolo v hlavnom meste predaných rekordných 1 543 novopostavených bytov. Na porovnanie: v rokoch 2012 a 2013 sa za jeden štvrťrok predávalo priemerne len niečo okolo 500 novostavieb! To všetko ukazuje na silný dopyt.

... tempo rastu cien bytov sa zvyšuje (zdroj: NBS, medziročný nárast cien bytov a domov v SR):
2018-01-12-Privatbanka-Nehnutelnosti_ako_investicia_short-GRAF


Poďme si zosumarizovať príčiny rastu cien bytov v Bratislave v posledných dvoch rokoch:


Aký bude ďalší vývoj cien bytov a domov?

Netrúfame si to odhadnúť, ale poukážeme na zopár varovných signálov.

Koncom mája člen bankovej rady ČNB Vojtěch Benda vyhlásil, že „... tuzemský trh s bývaním je nadhodnotený a Česká národná banka musí konať, aby špirála cien bytov a záujemcov o hypotéky začala spomaľovať.“ Pritom situácia v Česku (v Prahe) je veľmi podobná situácii na Slovensku (v Bratislave).

Prieskum Europe Housing Report 2017 realitnej spoločnosti RE/MAX porovnával priemerný príjem miestnych obyvateľov podľa údajov Eurostatu a cenu za štvorcový meter bytu v hlavnom meste podľa údajov realitnej firmy RE/MAX. Prekvapujúco najdrahšie bývanie je v Bratislave a Prahe, kde obyvatelia získajú za priemerný príjem 0,36, respektíve 0,37 štvorcového metra obytnej plochy. Celkovo bolo do prieskumu zaradených 18 európskych miest. Hoci v diskusii k tomuto článku sa objavili námietky k použitej metodike, niet pochýb, že pomer ceny štvorcového metra obytnej plochy a mesačného príjmu rastie a v Bratislave je vyšší ako v mnohých európskych metropolách. A je tiež zrejmé, že tento pomer nemôže rásť donekonečna. Podobne pri akciách − to, či sú akcie drahé, sa zvyčajne posudzuje podľa ukazovateľa P/E, teda pomeru ceny akcie a zisku na jednu akciu. Ak tento pomer rastie na vysoké hodnoty, môže to signalizovať bublinu.

Národná banka Slovenska vo svojom komentári z 3.mája 2017 konštatovala, že ceny bytov sa dostali do rizikového pásma (v škále Prepad – Rovnováha – Vzostup – Riziko – Bublina). Odhaduje, že tempo rastu cien sa bude znižovať.

Keď sa pozrieme na ceny bytov (novostavieb) z dlhodobejšej perspektívy, javí sa ako pravdepodobné, že s rôznymi výkyvmi okolo priemeru by mal nárast ceny bytov zodpovedať nárastu nominálnych príjmov v danom regióne (meste). Ale ak sa pozrieme na konkrétny byt bez dodatočných investícií, jeho cenový nárast bude pravdepodobne nižší, lebo staršie byty sa obchodujú za nižšie ceny ako novostavby. Ak investujeme do rekonštrukcie, môže sa predajná cena zvýšiť, ale opäť dôjde k zníženiu celkového výnosu, keďže musíme prirátať náklady na rekonštrukciu.

Nezabúdajme ani na to, že Slovensko patrí ku krajinám, ktoré majú jednu z piatich najhorších demografických prognóz v Európe. Takže nemožno dlhodobo rátať so zvyšujúcim sa dopytom na základe nárastu počtu obyvateľov. Iste, budú lokality, kde bude rásť počet obyvateľov z dôvodu migrácie, ale ani to nebude trvať naveky – v mnohých európskych metropolách už došlo k stabilizácii počtu obyvateľov. Ak to spojíme so spomínaným vysokým podielom investičných bytov, nemusí byť ľahké predávať ich v situácii, keď koncový dopyt (teda tých, čo chcú reálne bývať) bude slabnúť a v ponuke bude dostatok novostavieb.

2018-01-12-Privatbanka-Nehnutelnosti_ako_investicia_short-TAB

Záver: Autor článku netvrdí, že investícia do nehnuteľností na bývanie je nezmysel. Keďže sa však stretávam s klientmi, viem, že nie málo bohatých ľudí na Slovensku má v nehnuteľnostiach aj viac ako 90 percent svojho majetku. To sa mi nezdá rozumné, najlepšie je majetok diverzifikovať, a to z hľadiska typu investície, rizika aj likvidity. Vieme, že všeobecné povedomie je také, že ceny nehnuteľností kolíšu len málo a chýba nám historická skúsenosť s razantným prepadom cien bytov a domov. Ale vo vyspelých krajinách, ako sú USA a Španielsko, sme relatívne nedávno boli svedkami prepadu cien o viac ako 50 percent. Takže nabádame hlavne na zamyslenie, aby sme si určili primeraný podiel nehnuteľností na celkovom majetku, zamysleli sa nad tým, pri akej cene ešte dáva zmysel ich kupovať a ktoré finančné nástroje predstavujú rozumnú alternatívu na zhodnotenie peňazí.

Použité zdroje:
Zdroj: Privatbanka, Foto: Ivan Sedlák