Refinancovanie hypotéky. Ako nato?

Autor: Mário Skyba
16.04.2018 (09:00)

Pri prenose úveru na bývanie do novej banky nepozerajte len na nižší úrok. Treba sledovať aj iné parametre.



V rámci konkurenčného boja banky lákajú klientov nielen na nízke úroky na hypotékach, ale aj na prenos úveru z inej banky.

Najčastejšie dôvody na prenos hypotéky sú tieto:

  • Chcete znížiť mesačnú splátku a zachovať si rovnakú dobu splatnosti úveru. V tomto prípade potrebujete nižší úrok.
  • Chcete si znížiť splátku, a zároveň sa vám predĺži doba splatnosti. Negatívom tohto riešenia je, že úver viac preplatíte.
  • Ste ochotní platiť viac pri kratšej dobe splatnosti. Výhodou tejto alternatívy je, že úver preplatíte menej a skôr sa zbavíte svojho dlhu.
  • Nie ste spokojný so službami starej banky
690x65

Základným faktorom, ktorý by ste mali brať do úvahy, je úspora, teda rozdiel v úrokovej sadzbe alebo v ročnej percentuálnej miere nákladov medzi úverom v aktuálnej banke a bankou, v ktorej chcete svoj úver na bývanie refinancovať.

Všímajte si aj pokuty a poplatky

Nižší úrok v novej banke by nemal byť jediným kritériom na prenos úveru. Treba si všímať aj iné náklady súvisiace s presunom hypotéky do inej banky, ako je napríklad pokuta za predčasné vyplatenie pôvodného úveru.

Ak hypotéku budete predčasne splácať mimo odbobia refixácie úrokovej sadzby, môžete zaplatiť poplatok, ktorý je limitovaný na 1% zo zostatku úveru, čo môže znamenať aj niekoľko stoviek eur navyše.

Zároveň si treba spočítať prípadné poplatky spojené s poskytnutím nového úveru v podobe poplatku za poskytnutie úveru, ceny nového znaleckého posudku, a poplatku za vklad do katastra. Niektoré banky vám preplatia náklady za sťahovanie úveru v rámci konkurenčného boja a jarných hypotekárnych akcií.

Banky okrem nižšieho úroku ponúkajú aj odpustenie poplatkov za poskytnutie úveru, preplatenie znaleckého posudku či menej papierovačiek.
Jarné akcie bánk už začali na konci februára.

Neprehliadnite
 ►  Ako dofinancovať hypotéku? Spotrebný úver je jedna z možností, ale...
 ► Viete, na čo slúži Hypotekárny certifikát?
 ► Ktoré nehnuteľnosti môžu byť pri hypotéke problémové?
 ► Neviete sa rozhodnúť medzi hypotékou a stavebným úverom?

 ► Na čo si dať pozor pri poistení hypotéky

Pri žiadosti o refinancovanie hypotéky by ste si mali znova urobiť rozbor rodinného rozpočtu, aby ste neboli prekvapení, že vám banka dá ešte horšie podmienky ako máte teraz. V poslednom roku sa totiž sprísnili aj podmienky poskytovania hypoték. Banky už výnimočne poskytujú hypotéku na 100% hodnoty nehnuteľnosti a budú od vás vyžadovať aj rezervu z čistého príjmu.

Navyše, ak sa vaše príjmy počas splácania starého úveru zmenili k horšiemu, alebo ste si zobrali ďalšie úvery, pri prenose vám to môže uškodiť. Ak zarábate viac, či máte menej záväzkov, môžete dostať výhodnejší úver.

Kedy sa prenos hypotéky do inej banky oplatí

To, či sa refinancovanie oplatí, záleží na úroku, ktorý si v novej banke vybojujete, na poplatkoch, ktoré sú s prenosom úveru spojené a na čase kedy úver prenášate.

Odborníci tvrdia, že ak je rozdiel medzi starým a novým úrokom príliš malý, sťahovať úver sa neoplatí. Presne určiť pri akom úrokovom rozdiele sa vám oplatí refinancovať hypotéku sa ani bankoví analytici neodvážia, pretože je to induviduálne pre každého klienta. Všeobecne sa dá povedať, že keď je rozdiel medzi starým a novým úrokom len niekoľko desatín percenta refinancovanie sa nemusí vyplatiť. Porovnať refinancovanú hypotéku so starou ponúkajú weby bánk či rôzne porovnávacie portály.

Odporucame
 ► Úverový register
 ► Všetko čo potrebujete vedieť o hypotékach
 ► Aké nehnuteľnosti si môžete kúpiť na hypotéku
 ► Základné hypotekárne pojmy
 ► Ako sa nezáväzná ponuka úveru od banky zhoduje s reálnou
 ► Čo najviac zaujíma žiadateľov o hypotéku?


Nižší úrok totiž nemusí znamenať automaticky úsporu, ak sa náklady na prenos navýšia o poplatky za predčasné splatenie úveru či za papierovačky a úradné úkony na katastri či za znalaca. Poplatky za sťahovanie úveru sa tak môžu vyšplhať aj na niekoľko stoviek eur.

Pozor na už splatené úroky

Napokon je dôležité pri refinancovaní hypotéky zobrať do úvahy aj dlžku splácania starého úveru. Viac sa opatí preniesť si úver na začiatku splácania ako po niekoľkých rokoch.

Ak chcete refinancovať desaťročný úver a predĺžite si ho na 20 rokov, je možné, že napriek aktuálnej nižšej úrokovej sadzbe sa vám celkové náklady ešte zvýšia.
Ak totiž v polovici trvania úverového vzťahu ukončíte zmluvu, splatený máte takmer celý úrok a len málo z istiny. Takže váš dlh sa veľmi neznížil. Novým úverom musíte zaplatiť nesplatenú istinu zo starého úveru plus budete platiť úroky z novej pôžičky.

Refinancovanie je preto potrebné posudzovať vždy s ohľadom na minulé náklady. V prospech prenosu úveru na začiatku splácania hovorí aj to, že nestratíte toľko už zaplatených úrokov a môžete mať ešte čerstvé dokumenty k bytu ako je znalecký posudok.

Základné poplatky pri prenose hypotéky, s ktorými sa môžete stretnúť sú:

 
  • Poplatok za vyčíslenie zostatku starej hypotéky - cez 100 eur
  • Poplatok za predčasné splatenie hypotéky mimo výročia fixácie - 1%
  • Poplatok za poskytnutie nového úveru - percento z výšky hypotéky
  • Znalecký posudok - od 100 do 300 eur
  • Návrh na vklad do katastra - 66 eur
  • Zrýchlený vklad – 266 eur

Foto: Ivan Sedlák