Skryté možnosti krízy

Autor: redakcia: ProgressLetter
08.04.2010 (22:50)

Trh je živý organizmus a úspech firmy závisí od jeho správnej diagnostiky.

Spoločnosť FK Finance, s.r.o. vznikla v roku 2006 v čase realitného boomu a začala poskytovať profesionálne poradenské služby pre developerov a realitných investorov. Za jej vznikom stáli ľudia z bankového prostredia, ktorí sa rozhodli využiť svoje skúsenosti v oblasti špecializovaného financovania nehnuteľností. Našimi klientmi sa stali developeri a investori, ktorí mali záujem o získanie úveru v banke a využijú profesionálne služby našej poradenskej firmy. Od svojho vzniku sme pre našich klientov realizovali úvery v hodnote približne 200 mil. EUR.

V správnom čase na správnom mieste
Zo začiatku sa situácia javila byť jednoduchá. Banky mali plné ruky práce s novými úvermi, ktoré spravidla neboli zo strany klientov kvalitne pripravené. Klienti sa na našu firmu obracali, aby sme im pomohli spracovať podnikateľský zámer podľa bankových kritérií, odprezentovali ho v bankách a tým pomohli urýchliť proces schválenia ich úveru. Klienti oceňovali komfort, ktorý im naša nová služba pri vyjednávaní s bankami poskytovala. V období silného ekonomického rozmachu sa na nás obracali najmä developeri, ktorí mali záujem o naše služby z dôvodu vlastnej vyťaženosti a chceli, aby im úver zabezpečil niekto iný, rýchlejšie a kvalifikovanejšie ako by to dokázali oni sami. Zrealizovali sme niekoľko transakcii, ktoré postupne v rokoch 2007 a 2008 pribúdali.

Kríza a jej dôsledky na realitný trh
V roku 2007 došlo však v USA k odhaleniu prvých výrazných trhlín na hypotekárnom trhu, kedy v dôsledku začínajúcej recesie značná časť obyvateľstva prestávala byť schopná splácať svoje hypotéky a prvé banky začali hlásiť výrazné problémy so splácaním svojich záväzkov.
V roku 2008, po krachu banky Lehman Brothers a vynútenej štátnej podpore poisťovaciemu gigantovi AIG sa neistota preliala aj do Európy. Panika zasiahla akciové a finančné trhy po celom svete.
Na jeseň v roku 2008 banky v Európe medzi sebou takmer prestali obchodovať, nakoľko nemali dôveru vo finančnú stabilitu iných bankových domov. Nové financovanie firiem a projektov bolo v tomto období takmer pozastavené. Táto situácia výrazne zasiahla aj projekty našich klientov.
Prakticky zo dňa na deň nás banky informovali, že prestávajú platiť ich obchodné podmienky, resp. pozastavujú financovanie naštartovaných projektov, až na niektoré svetlé výnimky. Museli sme nanovo štruktúrovať transakcie a obrátiť sa s nimi opätovne na banky, ktorých sentiment bol na bode mrazu.

Nová situácia - nové služby
Už v tomto období sa však na nás začali obracať klienti s novými požiadavkami. Neboli schopní predať svoje hotové nehnuteľnosti finálnym investorom a mali záujem o zrefinancovanie svojich aktív. Takto sa nám napríklad podarilo refinancovať jedno menšie nákupné centrum. Pri tejto transakcii banka poskytla developerovi úver vo výške celkových projektových nákladov a tým mu umožnila zrefinancovanie ním vložených vlastných prostriedkov do projektu. To bol jediný druh úverov v oblasti nehnuteľností, ktorý na prelome rokov 2008/2009 niektoré bankové domy ešte dokázali akceptovať. Týmto spôsobom naši klienti získali svoje vlastné prostriedky z projektov na ďalšiu činnosť, resp. na nové akvizície pozemkov.

V  roku 2009 sa celosvetová finančná a hospodárska kríza začala prejavovať naplno. Spotrebitelia v dôsledku obáv o svoje zamestnanie stopli nákup dlhodobých statkov. Podniky pozastavili investície, boli nútené znižovať výrobu, obyvateľstvo odložilo kúpu bytov, áut, elektroniky a pod. Multiplikačný efekt týchto rozhodnutí mal za následok znižovanie ziskovosti, resp. zvyšovanie stratovosti firiem, a vzhľadom na narastajúcu nezamestnanosť aj znižovanie agregátnych príjmov obyvateľstva. Banky v dôsledku takéhoto vývoja museli pristupovať k úsporným opatreniam a zároveň k vytváraniu opravných položiek z nedobytných úverov. Odbory riadenia rizika v bankách museli pristúpiť k zásadným reštrikciám pri poskytovaní úverov.
Tento stav pretrváva dodnes, aj keď je potrebné skonštatovať, že banky sa pomaly začali rozhliadať po atraktívnych investičných príležitostiach, nakoľko sú si vedomé, že peniaze nemôžu držať na účtoch. Ich prístup je však stále veľmi opatrný a schvaľujú financovanie len firmám so silným postavením na trhu a len pre veľmi kvalitné projekty.

Kríza našej firme na jednej strane pozastavila zrealizovanie niektorých projektov, na druhej strane nám postupne vygenerovala nové príležitosti. Boli sme nútení pohotovo reagovať na novú situáciu, hľadať netradičné možnosti financovania pre našich klientov. Oslovili sme zahraničné banky, predovšetkým v Rakúsku, Českej republike a v Nemecku. Takto sme získali nové kontakty a možnosti financovania pre našich klientov, nakoľko sme zistili, že v zahraničí existuje apetít na financovanie kvalitných projektov na Slovensku.

Stratégia expanzie
Takisto sme hľadali ďalšie možnosti expanzie našich aktivít. Silný potenciál sme objavili v korporátnej branži. V roku 2009 sme rozšírili záber nášho podnikania o finančné poradenstvo pre malé a stredné, ale aj veľké podniky. Podarilo sa nám napríklad zrealizovať pre nášho klienta veľmi výhodné financovanie dovozu technológie prostredníctvom americkej EXIM banky, pre ktorú to bol prvý projekt svojho druhu na Slovensku.

V súčasnosti má naša spoločnosť v rôznych štádiách schvaľovacieho procesu niekoľko projektov pre svojich klientov aj napriek tomu, že na trhu výrazným spôsobom pokleslo celkové množstvo realitných projektov. Klienti pochopili, že pri predkladaní žiadosti o úver v banke je veľmi potrebný sofistikovaný prístup. Žiadateľ o úver musí mať kvalitne vypracovaný podnikateľský zámer a všetky súvisiace podklady.
Zúročujeme naše viac ako desaťročné skúsenosti z prípravy úverových návrhov a podkladov, s ktorými zastupujeme v bankách našich klientov. Klienti potom v rámci komunikácie s bankou prezentujú nielen schopnosť splatiť úver v dohodnutom čase, čo je pri rozhodovaní banky najdôležitejšie kritérium, ale aj svoju vlastnú profesionalitu. Domnievame sa, že i do budúcnosti, aj napriek očakávanému miernemu zlepšeniu podmienok poskytovania úverov zo strany bánk, bude jedným z rozhodujúcich faktorov úspešnosti pri ich získavaní práve profesionálny prístup žiadateľov.

Ing. Roman Krajčír
Managing Director FK Finance, s.r.o.

Náš recept na úspech:

• Robiť to, v čom sme najlepší na trhu a neustále sa zdokonaľovať.
• Identifikácia potrieb klientov.
• Kvalitní ľudia.
• Konštruktívna pracovná atmosféra.

Spoločnosť FK Finance, s.r.o. poskytuje poradenské služby v oblasti financovania nehnuteľností, firiem a ich projektov. Je na trhu od roku 2006. Počas svojej krátkej existencie zaranžovala úvery v hodnote približne 200 mil. EUR. Jej hlavným cieľom je zefektívnenie komunikácie, vzťahov a procesov medzi podnikateľmi a finančnými inštitúciami. Pri získavaní finančných zdrojov využíva dlhoročné skúsenosti z praxe v bankách a leasingových spoločnostiach, rovnako ako aj na slovenskom a medzinárodnom realitnom trhu. Klientmi spoločnosti sú developeri, investori a firmy.

Partneri projektu

 

Finančná kríza okrem svojej negatívnej stránky, ktorá sa prejavila i v predkrízovom znížení obozretnosti bánk v oblasti riadenia rizík, v zastavení financovania „zdravých“ podnikateľských projektov a v zvýšenej reštrikcii pri poskytovaní financovania obežného kapitálu pre podniky, spôsobila i pozitívne aktivity. A to tak na strane podnikateľov ako i na strane finančných inštitúcií. Na strane podnikateľov v oblasti realít umožnila vyselektovať naozaj kapitálovo lepšie vybavené spoločnosti s dobre vybaveným pracovným i výrobným kapitálom. Napriek tomu nie je jednoduché i v dnešnej dobe získať finančné zdroje z bánk. Preto je dôležité mať spracovaný veľmi dobrý podnikateľský zámer, ktorý banky presvedčí, pričom jeho vypracovanie nie je vždy silnou stránkou podnikateľov. Preto je dobré, že podnikatelia, ktorý sa špecializujú na vlastný core bussiness sa môžu pri zabezpečení financovania oprieť o kvalitné poradenské služby.
Ing. Andrej Révay, Prezident SAF (Slovenská asociácia podnikových finančníkov)

Kríza zasiahla aj development na Slovensku. Jej dôsledky cítime všetci. Nemáme dosť financií na kúpu nehnuteľnosti, zvýšila sa opatrnosť bánk pri poskytovaní úverov a mnohí developeri sa stali prebytočnými a svoje skúsenosti nemajú kde uplatniť.
Ale kríza má aj svoju druhú, pozitívnu, tvár. Boom developmentu v predkrízových rokoch sa mnoho krát zameral na boj s časom a zabúdal na kvalitu. Spomalenie tohto tempa bude mať (aspoň dúfam) pozitívny vplyv na kvalitnejšie pripravené a realizované projekty, z ktorých bude profitovať zákazník, banka aj developer.
Zákazník získa vyššiu kvalitu stavby lebo realizátori stavebných prác budú mať viac času venovať sa stavebným detailom a dodržiavaniu technologických postupov. Banky budú úverovať len najkvalitnejšie projekty čo im zníži riziko neúspešnosti projektu. Developeri sa začnú v zostrenom konkurenčnom prostredí viac sústrediť priamo na kvalitu svojich projektov a zabezpečenie financovania projektov nechajú profesionálnym finančným spoločnostiam, akou je napríklad FK Finance. Naučíme sa sústreďovať na kvalitu a na to čo vieme najlepšie.
Ing. Ivan Martinka, MBA, External Senior Expert, COMM-PASS s.r.o.

Článok bol zverejnený v časopise ProgressLetter vo vydaní 6/2010. Prístup k celému vydaniu môžete objednať tu.


Tweet