3 najčastejšie otázky z hypotekárnej praxe

Autor: Karin Gronová
18.10.2017 (12:00)

Ktoré otázky najviac zaujímajú klientov pri vybavovaní hypotéky? Prečítajte si, čo hovorí dlhoročná hypotekárna špecialistka.




Otázok pri hypotéke je vždy veľa. Ktoré však dominujú a majú zásadný vplyv na celý proces vybavovania hypotéky? So svojimi skúsenosťami sa podelila Ing. Karin Gronová, odborníčka na hypotéky.

1. Aký typ príjmu klienta banky akceptujú pri schvaľovaní hypotéky?

Keď je žiadateľ o úver klasický zamestnanec, banka overuje príjem cez špeciálny softvér, ktorý majú banky už niekoľko rokov sprístupnený v Sociálnej poisťovni. Dokonca Národná banka prikazuje bankám ako povinnosť, overovať príjem cez tento softvér. Preto banky akceptujú iba takto overiteľný príjem, t.j. príjem, za ktorý sa platia odvody. Najčastejšie prípady - z cestovných náhrad alebo diét sa odvody neplatia, alebo PNka je platená zo špeciálneho fondu sociálnej poisťovne, neplatia sa z nej odvody. Ak má klient pochybnosti, aký typ príjmu má, tak mu isto jeho mzdová účtovníčka vie povedať, z akej časti mzdy boli platené odvody. Banky neakceptujú ani príjmy na dohody. V súčasnosti banky preverujú príjem zamestnanca za posledných 6 mesiacov.

V prípade živnostníka je to jednoduché, banka si vyžiada jeho daňové priznanie za posledné zdaňovacie obdobie a mesačný príjem vypočíta ako Základ dane mínus zaplatená daň a to deleno dvanásť. Živnostník nesmie mať nulovú alebo zápornú daň. Podľa nariadenia Národnej banky, platného od tohto roka, živnostník ďalej predkladá aktuálne výpisy z bankového účtu minimálne za posledných 6 mesiacov, aby banke dokladoval, že výkon jeho živnosti ďalej pokračuje a že má pokračujúci príjem. V minulom roku stačilo, keď si napríklad bral živnostník hypotéku v decembri 2016, tak predložil iba posledné daňové priznanie za rok 2015 a banka neskúmala, čo robil celý rok 2016.

• Čo bude so štátnym príspevkom od roku 2018?
• Jesenné akcie na hypotéky sa rozbehli - banky zlacňujú hypotéky a odpúšťajú poplatky
• Hypotéka na novostavbu od banky developera I.
• Aktuálne úroky na hypotékach

Príjem zo zisku s.r.o. – ak je žiadateľ o úver štatutár v sro, tak banka akceptuje ako príjem prerozdelený zisk z tejto sro za posledné zdaňovacie obdobie, tento riadne preukázateľný rozdelený zisk banka potom delí dvanástimi, aby tak vypočítala mesačný príjem. Banka neakceptuje príjem zo zamestnania v tej istej sro + príjem z prerozdeleného zisku z rovnakej sro, vždy len jedno z toho. Rozdelenie zisku z sro musí prebehnúť riadne zákonným spôsobom, t.j. formou Zápisnice z valného zhromaždenia sro a tento zisk musí byť poukázaný riadne na účet klienta. Klient ďalej predkladá aktuálne výpisy z bankového účtu sro, minimálne za posledných 6 mesiacov.

Príjem z obratov vlastnej s.r.o. – niekoľko bánk vie akceptovať aj príjem z vlastnej sro, spravidla v prípade, ak je štatutárom tejto sro iba sám žiadateľ o úver, prípadne spolu s manželkou. V tomto type príjmu majú viaceré banky rôzne podmienky, ale väčšinou banka vypočíta takýto príjem ako 10% z obratov sro a to deleno dvanásť. Sro nemôže byť však v strate, ani nemôže mať záporné imanie. Klient ďalej predkladá banke aktuálne výpisy z bankového účtu sro minimálne za posledných 6 mesiacov. Individuálnym posúdením každej banky potom prechádzajú rôzne doplnkové typy príjmu ako invalidný dôchodok, výživné na dieťa, alebo rôzne iné dávky. Pri týchto typoch príjmov majú banky veľmi rozdielnu metodiku.

2. Ako banka určí koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti mi požičia?

Momentálne je táto otázka jedna z prvých, ktorú dostávam pri stretnutí s klientom. Koľkopercentnú hypotéku - či 100% alebo 90% alebo 80% alebo aj menej - banka klientovi poskytne, to je naozaj interná záležitosť každej banky.
Vzhľadom k reguláciám Národnej banky ohľadom výšky financovania, boli banky prinútené stanoviť interné pravidlá určovania bonity žiadateľov o úver tak, aby dodržali stanovené pravidlá, t.j. zo 100% úverov môže banka v súčasnosti poskytnúť maximálne:

• 10% = 100%tých hypoték (väčšina bánk takéto financovanie neposkytuje),
• 30% = 90%tých hypoték, t.j. banka mi požičia 90% z hodnoty nehnuteľnosti,
• 60% = 80%tých hypoték, t.j. banka mi požičia 80% z hodnoty nehnuteľnosti.

Uvedené kvóty banka musí spĺňať na kvartálnej báze. Národná banka Slovenska to podrobne kontroluje.

Preto banky vytvorili rôzne modely, ako posudzujú žiadateľov o úver. Tieto modely ale zároveň neustále upravujú a menia vzhľadom na meniace sa podmienky na trhu, prispôsobujú ich rôznym meniacim sa faktorom.

Zjednodušene povedané - akého klienta majú banky v súčasnosti radi:

• ak do úveru vstupujú aspoň dvaja žiadatelia,
• minimálne jeden z nich ma vysokoškolské vzdelanie,
• pracujú u aktuálneho zamestnávateľa dlhšie obdobie,
• kupujú byt, nie dom,
• kupovaná nehnuteľnosť sa nachádza vo väčšom meste.

Takémuto klientovi by sa s najväčšou pravdepodobnosťou, ak nemá negatívnu úverovú minulosť, malo podariť získať aj 90% financovanie, ak také potrebuje (v niektorých bankách možno aj 100%). Ak sa k tomu pridá aj fakt, že žiadosť o hypotéku klient podáva ešte začiatkom kvartálu, keď ešte banka „neminula“ 90-tky, tak by sa mu nemalo stať, že dostane len 80%, prípadne menej.

• Čo je úverový register ?
• Aké poplatky vás čakajú pri hypotékach
• Ako banka po novom počíta príjem klienta

3. Je lepšie získať hypotéku na byt alebo rodiný dom?

V súčasnosti pozorujem výrazný trend, že klienti kupujú radšej dom ako byt, vzhľadom na vysoké ceny bytov v mestách. Môžem povedať, že je to tak 50 na 50. Keď sa pozriem dva roky dozadu, tak to bolo 20:80 v prospech bytov.

Avšak naďalej platí, že banky radšej poskytujú hypotéky na kúpu bytu ako rodinného domu. Rodinné domy sú vždy špecifickou záležitosťou toho ktorého kupujúceho. Preto, ak by banka musela v budúcnosti takýto dom klientovi odobrať, tak má dom horšiu predajnosť ako byt. Byty majú vyššiu likviditu, ľahšie sa predávajú, väčšinou sa nachádzajú v mestách, kde sa sústreďuje kúpna sila, sú viac „uniformované“, naproti tomu, rodinné domy sú veľmi rozdielne, tak ako sú rozdielni ich majitelia.

Je veľmi pravdepodobné, že pri kúpe rodinného domu klient nezíska viac ako 80%-tné financovanie, pričom tento trend sledujeme už niekoľko rokov. Preto, ak idete kupovať rodinný dom, potrebujete mať 20% vlastných prostriedkov na jeho kúpu.

Chcem upriamiť pozornosť klientov, ktorí si naozaj želajú kúpiť svoj vysnívaný rodinný domček. Kupujte neskolaudované rodinné domy. V takomto prípade ide o účel hypotéky „výstavba rodinného domu“. Pri takýchto hypotékach je môžné vypočítať tzv. Budúcu hodnotu stavby, ktorá veľmi často býva aj o 10-20 tisíc viac ako je jeho kúpna cena. To, že dom nie je skolaudovaný, na hodnotu domu nevplýva.

Do kúpy rozostavaného domu je možné najskôr vstúpiť v momente, keď je vyliata základová doska domu a stojí minimálne 1,3 metra obvodového muriva. V akom štádiu rozostavanosti sa dom nachádza v čase čerpania hypotéky nie je z pohľadu financovania rozhodujúce. Banka schváli celú hypotéku a od začiatku počíta s budúcou hodnotou stavby, peniaze potom z hypotéky uvoľňuje v niekoľkých častiach. Pri každej postupne uvoľňovanej čiastke si znova banka overuje stav rozostavanosti domu (predkladá sa fotodokumentácia stavby), určí jeho súčasnú hodnotu a podľa toho uvoľňuje prostriedky. Ak by klient kupoval „hotový“, ale ešte právne neskolaudovaný dom, tak je možné, že prostriedky budú uvoľnené predávajúcemu na jedenkrát, vždy záleží od súčasnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určí banka. Nie každá banka poskytuje možnosť financovať takýto typ hypotéky.


Tweet