Ako investovať do rezidenčných nehnuteľnosti

Autor: Stanislav Pánis, analytik J&T BANKY
10.10.2012 (07:00)

Dobrá investícia do nehnuteľností je taká, ktorá zvýši bohatstvo vlastníka.
 
Pod dobrou investíciou do rezidenčných nehnuteľností si rôzni ľudia predstavujú rôzne veci. U niektorých je najdôležitejšia architektúra podľa vlastného gusta, priaznivá priestorová dispozícia, vhodná orientácia a celkové prostredie, v ktorom sa rezidencia nachádza. U iných je energetická efektívnosť, či nenáročnosť na údržbu významným faktorom pri rozhodovaní sa o kúpe nehnuteľnosti.

Ide o nesporne dôležité veci, no pohľad finančníka je odlišný. Podľa neho je dobrá investícia do nehnuteľností taká, ktorá zvýši bohatstvo vlastníka. Na výhodnosť investovania do nich sa pozerá najmä cez prizmu peňazí vynaložených na kúpu a mieru ich zhodnotenia v porovnaní s rovnako rizikovými investičnými alternatívami. Áno, nehnuteľnosti sú pre neho jedna z tried aktív rovnako ako akcie Apple či dlhopisy JOJ Media House. 

Úplne bezrizikové, teda dokonale bezpečné aktívum neexistuje, čo sa tým pádom vzťahuje aj na nehnuteľnosti. Stačí len pripomenúť nízku likviditu, fluktuáciu ceny v závislosti od stavu ekonomiky, či riziko jej zhabania agresívnym politickým režimom, ktoré môže byť rovnaké ako znárodnenie podniku. Nikdy by sa na to nemalo zabúdať a vzhľadom k rôznym rizikám by mal investor požadovať aj primerane vysokú mieru výnosu z investovania do domu či bytu.

Z čoho sa skladá celkový výnos 

Celkový výnos z investovania do nehnuteľnosti má dve zložky ako výnos väčšiny aktív. Kapitálové zhodnotenie a dôchodok. Preložené do bežnej reči: dlhodobé zhodnotenie cez rast ceny a čistý peňažný tok plynúci z prenájmu. Ak cena nehnuteľnosti je napríklad 100 000 eur a čistý ročný nájom (po očistený o výdaje na energie a ďalšie náklady) je 6000 eur, výnos z prenájmu dosiahne 6 percent ročne. K tomu je potrebné pripočítať zvýšenie jej hodnoty podľa vývoja cien v danom regióne (napríklad 1% ročne očistené o kapitálové náklady na údržbu). 

Celková návratnosť tak vychádza na 7% ročne, čo sa môže javiť ako dobrá investícia pri porovnaní výnosov iných investícií či miery inflácie atakujúcej štyri percentá. Spravidla platí, že čím menšie mestá a menej exkluzívne umiestnenie nehnuteľnosti, tým vyšší je výnos z prenájmu a menší príspevok kapitálového zhodnotenia. V prípade „vychytených“ adries naopak platí, že väčšina výnosu z rezidencie by mala prísť z budúceho rastu ceny.

Nie každá nehnuteľnosť je dobrým investičným príbehom

Málokto nielen z bežných, ale aj majetnejších ľudí sa na investovanie do nehnuteľností pozerá cez tento uhol pohľadu. Vyberajú si často „top class“ nehnuteľnosti v luxusných štvrtiach, ktorých nájom je v pomere ku kúpnej cene výrazne nižší, a cena v krízových časoch nielenže nerastie, ale má krátkodobo dokonca tendenciu klesnúť. Následne sa z kúpy nehnuteľnosti stáva nevýkonná, či dokonca stratová investícia generujúca len minimálny cash-flow. 

Nie každá nehnuteľnosť, čo sa blyští, je dobrým investičným príbehom. Navyše, existujú aj efektívnejšie možnosti investovania do nehnuteľností ako ich fyzické vlastníctvo. Podľa nášho názoru, zaujímavý pomer riziko/výnos s omnoho nižším vstupným kapitálom, lepšou diverzifikáciou a likviditou ponúkajú napríklad na Slovensku (zatiaľ) málo známe realitné trusty.

Neprehliadnite:
Dopyt bohatých po investíciách z vášne má rastúci trend
S vekom rastú aj nároky na boháčov
Západ nie je bezpečnejší iba kvôli nízkym výnosom
Zdroj: J&T BANKA, Foto: J&T BANKA