Hypotéky: Čo nás čaká a (zrejme) neminie?

Autor: Karin Gronová
31.10.2016 (09:00)

Od budúceho roka sa na nás „chystajú“ nové pravidlá v poskytovaní hypoték, ktoré pripravuje Národná banka Slovenska (NBS). Na internete už kolujú rôzne články a diskusie. Je už viac ako jasné, že pôjde o výrazne obmedzenie hypotekárneho trhu, vzhľadnom na enormné zadlžovanie sa slovenských domácností.




V tomto ukazovateli sme dosiahli nelichotivé prvé miesto v eurozóne.
Aby sme však boli objektívni, uvedený ukazovateľ porovnáva mzdy obyvateľstva s poskytnutými úvermi obyvateľstvu. A keďže príjmy na Slovensku nie sú ani zďaleka tak vysoké ako v západnej Európe, uvedený ukazovateľ priemernej zadĺženosti slovenských domácností je pre nás nelichotivý.
Na druhej strane je však fakt, že slovenské domácnosti sú ochotné ísť do oveľa vyššieho rizika a požičať si oveľa vyššie sumy v úveroch ako priemerná domácnosť v eurozóne - a to sa našej národnej banke nepáči.
 
Naozaj to v sebe nesie veľmi významné riziká pre budúcnosť, spočívajúce v neschopnosti domácností splácať úvery pri nízkej priemernej mzde Slovákov. A preto reštriktívne opatrenia NBS sú na mieste. I keď je mi jasné, že postihnú - hlavne na začiatku roka - klientov, ktorí potrebujú aktuálne riešiť svoje bývanie a s najväčšou pravdepodobnosťou ich zaskočia nové pravidlá. Predpokladám, že pôjde o celý rad opatrení a určite momentálne prebieha čulá diskusia medzi NBS a bankami.

Predpokladám dve hlavné obmedzenia:

1. Vlastné vs. požičané

Výrazné obmedzenie poskytovania úverov s nízkym vkladom vlastných prostriedkov samotného klienta. T.j. 100%-né hypotéky sa stanú už len minulosťou. Je veľmi pravdepodobné, že príde aj k významnému obmedzeniu terajšieho 90%-ného financovania (kúpnu cenu nehnuteľnosti kupujúci hradí 90% z úveru a 10% z vlastných zdrojov).
Ako hypotekárny poradca, postupné obmedzovanie 90%-ného financovania výrazne pociťujem pri riešení úverov mojich klientov už teraz. V súčasnosti banky sú ochotné poskytnúť 90%-né financovanie hlavne vtedy, ak do úveru vstupujú aspoň dvaja žiadatelia, veľmi dôležitým faktorom je vzdelanie žiadateľov o úver, dĺžka súčasného zamestnania a samozrejme výška mzdy, prípadne úverová minulosť klienta.
Už aj v tieto dni sa mi stáva, že banka pri schvaľovaní úveru je nakoniec klientovi ochotná poskytnúť maximálne 80%-né financovanie a to aj napriek tomu, že by mu vychádzala z príjmu aj splátka na 90%-né financovanie. Každá banka má svoj vlastný skóringový model, ako ohodnocuje bonitu klienta. V týchto pohnutých časoch banky veľmi často prehodnocujú svoje skóringové modely. Ako banky určujú bonitu klienta nie je verejná vec a je to prísne strážené tajomstvo každej banky.
T.j. môžeme očakávať, že od nového roka budú banky preferovať poskytovanie 80%-ných hypoték, keďže budú k tomu prinútené Nariadením NBS. A získať ďalší dodatočný úver na tzv. dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti vo výške 20% (keby sme predpokladali, že kupujúci nemá žiadne vlastné prostriedky, čo je veľmi častý jav) a vyriešiť tak vysoké dofinancovanie už nebude v žiadnom prípade také jednoduché, ako je to v súčasnosti pri pomere 90% hypotéka + 10% dodatočný úver. A to predpokladám je aj zámer NBS. Znamená to, že záujemca o kúpu nehnuteľnosti bude musieť mať nejaké vlastné prostriedky, čo sme doteraz nikdy riešiť nemuseli. Vždy bolo - a v súčasnosti stále je - možné získať na trhu viac-menej jednoducho ďalší dodatočný úver na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti.
Vážny problém so získaním dodatočného financovania k hypotéke nastane teda hlavne pri drahších nehnuteľnostiach vo väčších mestách.

 

2. Výška príjmu vs. výška úveru

Druhou, nemenej závažnou, predpokladanou zmenou, bude spôsob posudzovania reálneho príjmu žiadateľa o akýkoľvek úver. V súčasnosti sú naozaj veľmi veľké rozdiely medzi bankami v tom, akú výšku úveru sú ochotné vzhľadom na výšku príjmu klientovi poskytnúť. Častokrát ide o desiatky tisíc eur, keď porovnáme „najprísnejšiu“ a „najpovoľnejšiu“ banku. NBS plánuje prikázať, akú sumu z príjmu klienta banka musí počítať do mesačných životných nákladov. Tiež plánuje zaviesť akési minimálne percento z príjmu, ktoré musí klientovi zostať po odpočítaní splátky plánovaného úveru a týchto novostanovených nákladov. Toto sme tu ešte nikdy nemali.

• Ako funguje trh s hypotekárnymi poradcami-sprostredkovateľmi
• Čo môžete požadovať od svojho hypotekárneho poradcu
• Porovnajte si úrokové sadzby na klasických hypotékach
• Pozrite sa, aké úrokové sadzby ponúkajú banky na hypotékach pre mladých
• Prečítajte si o hypotékach viac
• Poistiť či nepoistiť svoj úver?

Hypotekárny trh od nového roka určite neskončí a húževnatý Slovák sa otrasie a nájde spôsoby, ako si zabezpečiť svoje vysnené bývanie - keďže na Slovensku neexistuje systém žiadneho garantovaného nájomného bývania, ako je to bežné v Európe. V západnej Európe často ľudia aj celý život bývajú v štátnom či mestskom nájomnom byte či dome a pokiaľ platia nájomné, nikto ich odtiaľ nevysťahuje. Preto nie sú až tak nútení riešiť stabilné bývanie formou hypotéky, tým pádom sú títo ľudia schopní byť mobilnejší aj čo sa týka pracovného trhu, keďže nie sú „viazaní“ na jedno konkrétne miesto.
Na Slovensku naša historická potreba mať vlastné bývanie je výrazná, ale na druhej strane nám tento návyk priväzuje olovenú guľu na nohu. Preto hlavne mladí ľudia, ktorí ešte nemajú jasné, kde chcú vychovávať svoje deti a zostarnúť, by mali prehodnotiť svoj zámer a nekupovať vlastnú nehnuteľnosť za cenu preúverovania.


Tweet