Hypotéka ešte v tomto roku alebo počkať na ďalší?

Autor: Mgr. Radovan Valovič
07.11.2016 (09:00)

Posledné roky sme svedkami neustáleho poklesu úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch. Tie sa držia už niekoľko mesiacov na historických minimách a spôsobujú tak tlak na ceny nehnuteľností postupne prerastajúce v bublinu. S blížiacim sa koncom roka sa mnohí ľudia rozhodujú, či aktívne riešiť svoje bývanie alebo počkať na nový rok. Odpoveď nemusí byť pre každého rovnaká, pretože závisí od konkrétnej životnej situácie.

Financovanie bývania závisí vo veľkej miere od úrokových sadzieb, no tiež od ďalších podmienok, ktoré banky stanovujú, resp. stanoviť musia kvôli regulátorom. Predpovedanie úrokových sadzieb do budúcnosti je podobné vešteniu z krištáľovej gule, hlavne ak hovoríme o období v rokoch vopred. Pokiaľ nás zaujíma rozdiel medzi súčasným a budúcim rokom, môžeme byť trochu smelší. Vzhľadom na situáciu v Eurozóne zvyšovanie úrokových sadzieb považujeme za menej pravdepodobné a v ďalšom roku podľa nás môžete počítať so sadzbami na podobných úrovniach ako doteraz.

Dostupnosť bývania však nezávisí len od úrokov na úveroch, ale tiež od percenta financovania, ktoré sú banky ochotné poskytnúť. V bankovom svete sa používa výraz Loan-to-Value (ďalej „LTV“), teda pomer výšky úveru k hodnote zakladaných nehnuteľností.

V tomto sa situácia na trhu postupne mení v súvislosti s odporúčaním Národnej banky Slovenska z októbra 2014 (kompletné znenie nájdete tu).

V ňom je okrem iného bankám odporúčané aby na kvartálnej báze znižovali podiel nových úverov s LTV medzi 90 až 100%. Zo začiatku bol povolený pomer takýchto úverov do 25%, teda v praxi každý štvrtý klient mohol získať plné financovanie. Po väčšiu časť roka 2016 to už bolo možné len do 15% a od 1.1.2017 je hranica nastavená do 10%. Stopercentné financovanie teda po novom získa len každý desiaty žiadateľ.

Aby banky znížili záujem o stopercentné financovania, už dlhodobejšie k úrokovým sadzbám pripočítavajú prirážku, pokiaľ chcete financovať 90% a viac.Zatiaľ sa neoficiálne hovorí tiež o tom, že z financovania na úrovni 90% LTV by sa postupne trh mal posunúť na 80% a dokonca len 70%LTV. Vyššie percentá by mali byť umožnené len klientom s vyššou bonitou a bezproblémovou históriou splácania.

V rámci dokumentu NBS je bankám taktiež odporúčané testovať bonitu klienta pod vyššou záťažou tým, že majú overovať schopnosť klienta splácať úver po pripočítaní 2% p.a. k výslednej úrokovej sadzbe – čo už je v praxi zavedené. V súvislosti s rokom 2017 sa spomínajú ďalšie opatrenia pri posudzovaní bonity, ale tak isto nie sú zatiaľ oficiálne oznámené a musíme si na spresnenie počkať.

Keď to zhrnieme z momentálne dostupných informácií, možnosti financovania sa pre mnohých ľudí s nedostatočným množstvom vlastných zdrojov a s bonitou “na hrane” zhorší. To môže mať postupný dopad na prehrievajúci sa trh nehnuteľností a rast cien stabilizovať. Pri poklese dopytu po nehnuteľnostiach tiež možno očakávať väčší priestor pre zjednávanie cien kupujúcimi.

Kto by sa mal teda úverom zaoberať pred koncom roka 2016?

  • Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, resp. potrebujete čo najväčšie percento financovania
  • Ten, kto mal v roku 2016 vyššie hrubé príjmy ako v predošlom roku a nemusel by už spĺňať podmienky nároku na štátny príspevok pre mladých (posudzujú sa vždy príjmy za predošlý kalendárny rok)
  • Podnikatelia, ktorí očakávajú za rok 2016 horšie ekonomické výsledky (napr. nižší základ dane, nižšie tržby) a bolo by pre nich lepšie dokladovať príjmy cez daňové priznania za rok 2015
  • Zamestnanci, ktorí očakávajú zníženie príjmov v ďalšom roku a prísnejšie posudzovanie bonity ich môže zasiahnuť
  • Manželia, resp. partneri, ktorí plánujú prírastok do rodiny a nástup na materskú dovolenku, čím u ich dôjde k zníženiu príjmov

Kto by mal s úverom počkať na nový rok?

  • Ak patríte do skupiny ľudí, ktorí majú dostatok vlastných zdrojov, vysoké príjmy a nemusíte otázku bývania riešiť ihneď. Môžete tak počkať, kým spomínané zmeny zapôsobia na trh nehnuteľností, zníži sa celkový dopyt a budete mať lepší priestor pri vyjednávaní o cene
  • Pokiaľ ste podnikatelia a očakávate výrazné zlepšenie ekonomických výsledkov. Ak očakávate len mierne zlepšenie, čakanie sa kvôli prísnejšiemu posudzovaniu bonity naopak nemusí oplatiť.

Vymenovať všetky možné prípady nie je možné. Najvhodnejšie je preto vlastnú situáciu nechať  včas posúdiť kvalifikovaným finančným sprostedkovateľom alebo poradcom a rozhodnúť sa, kým na to máte príležitosť.

CPM Associates, www.cpm.sk
Foto: Ivan Sedlák