Prečo ceny nehnuteľností počas koronakrízy neklesli a prečo neklesnú ani v budúcnosti?

Autor: redakcia
13.05.2021 (13:10)

Mnohí očakávali, ako koronakríza zamáva s cenami nehnuteľností. Napriek očakávanému poklesu, ceny stúpali. Ako sa budú hýbať ceny bytov v budúcnosti? Čo očakávajú odborníci?
 

Čo ovplyvnilo dopyt po nehnuteľnostiach v 2020?

Aj keď ekonomika sa prepadla, dopyt po nehnuteľnostiach sa posilnil. Ľudia ostali "uväznení doma" aj pracovať a tráviť voľný čas medzi štyrmi stenami. Preto mnohí prehodnotili parametre svojho trvalého bývania. Ľudia sa začali presúvať z menšieho do väčšieho, z bytu do domu, z mesta na vidiek, z centra na okraj bližšie k prírode.

Zároveň časť ľudí, ktorí doteraz žili a pracovali v zahraničí, sa vrátili domov a potrebovali vyriešiť svoju bytovú otázku na Slovensku.

Ďalším faktorom je dostupnosť lacných hypoték.

Aká bola ponuka nehnuteľností v roku 2020?

Dopyt po nehnuteľnostiach narážal na obmedzenú ponuku nových ale i starších bytov. Počet dokončených bytov vlani dosiahol 21,5-tisíc, no mnohé už boli vopred papierovo predané. Počet začatých a rozostavaných bytov na Slovensku medziročne klesol a klesol aj počet nových stavebných povolení . Ponuka starších bytov bola veľmi obmedzená, predajcovia vyčkávali ako sa celá situácia vyvŕbi a samozrejme čakali na vyššie ceny. Netreba zabúdať, že celkový bytový fond na Slovensku je malý, jeden z najmenších v Európe. Aj keď výstavba nových bytov stále pokračuje, dopyt je silnejší ako aktuálna ponuka. To bude aj naďalej tlačiť ceny bývania dlhodobo nahor. A bývanie sa bude stávať čím ďalej tým menej dostupné. Platy síce rastú, no ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie. Medziročne ceny nehnuteľností rástli približne o 9,6-11,9% a platy o 3,8%.

2021-05-13-cena-nehnutelnosti2021TAB

Čo sa očakáva v roku 2021?

Takmer pol roka je už za nami a nič nenasvedčuje tomu, že by ceny nehnuteľností mali v najbližšom období klesnúť. Skôr pôjde o spomalenie rastu ako o pokles.

Tento rok sa očakáva ekonomické oživenie, zvýšený dopyt po zamestnancoch a zvyšovanie priemernej mzdy. Úrokové sadzby hypoték ostanú na nízkych úrovniach a lacné hypotéky budú lákať nových záujemcov o bývanie. Zároveň, z dlhodobého pohľadu pretrváva fakt, že potrebu bývania ešte stále nemá vyriešenú veľká časť obyvateľov. Podľa štatistík Eurostatu sa v domácnostiach tlačíme takmer najviac spomedzi krajín EÚ, čo sme si uvedomili hlavne počas núteného lockdownu minulý rok.

Trh sa opäť bude potýkať s nízkou ponukou nového bývania, keďže pandémia zabrzdila stavebné procesy i povolenia.

Z dlhodobého pohľadu treba počítať aj s rastom daní z nehnuteľností, čo pravdepodobne časom uvoľní časť bytov do ponuky na predaj.

Naďalej sa očakáva zhoršovanie dostupnosti bývania. Hypotéky sú síce lacné, no obmedzenia s nimi spojené bránia ľuďom príliš sa zadĺžiť. Pokiaľ záujemca o kúpu nemá dostatočné úspory a kúpu musí financovať 100%-nou hypotékou, k takejto nehnuteľnosti sa už nedostane. Medzi prísnejšie podmienky financovania patria:
  • úver nesmie prekročiť 8-násobok celkového ročného príjmu (DTI)
  • podiel splátok na príjme po odrátaní životných nákladov nesmie prekročiť 40% (povinnosť
  • finančnej rezervy, DSTI)
  • vo väčšine prípadov celkový úver nemôže byť vyšší ako 80% hodnoty kupovanej nehnuteľnosti (LTV)
  • úspešný stres test - záujemca o úver musí prejsť aj pri simulovanom zvýšení úrokových sadzieb o 2%
Kým bude naďalej dopyt po nehnuteľnostiach silný a bude prevyšovať ponuku, nie je dôvod, aby ceny nehnuteľností klesali.
 
Zdroj: VÚB, Foto: redakcia