Ako preniesť ťarchu úveru z bytu na rozostavaný dom

Autor: Mário Skyba
10.11.2017 (07:00)

Zistili ste, že na trhu sú lacné peniaze a rozhodli ste sa svoj byt vymeniť za dom? Okrem navýšenia hypotéky budete musieť s bankou riešiť aj prenos úverového bremena z bytu na dom. Banky.sk zisťovali, aký postup by ste mali zvoliť a aké poplatky vás pri tom čakajú.



Predstavte si takýto príklad. Máte veľký byt v hodnote 150 tisíc eur. Radi by ste ho predali a za utŕžené peniaze postavili dom. Nejaké peniaze už máte usporené aj požičané, ale tie budú sotva stačiť na hrubú stavbu. Predaj bytu vám teda uvoľní ruky a dodá zvyšnú hotovosť na dokončenie domu. Lenže predať byt, ktorý máte zaťažený hypotékou, nie je také ľahké. Máloktorý kupec je ochotný kúpiť byt aj s úverom. Preto ťarchu - teda záložné právo - na byt musíte buď vymazať jeho splatením, alebo ju preniesť na nedostavaný dom. Keďže málokto by vrátil banke peniaze, ktoré možno bude potrebovať na dostavbu domu, pozrieme sa na druhú možnosť.
 

Pozor na výšku zábezpeky

Pred začatím procesu prenosu zabezpečenia hypotéky z bytu na pozemok alebo dom by ste si mali v banke zistiť, aký vysoký zostatok úveru máte a či vám nová nehnuteľnosť vystačí na jeho krytie.
Banka totiž nemusí vždy súhlasiť s prenosom ťarchy z bytu na dom. Záleží najmä na hodnote nehnuteľnosti - teda či pozemok a rozostavaný dom dostatočne zabezpečujú aktuálnu pohľadávku banky voči vášmu bytu.
Ak máte napríklad zostatok hypotéky 100 tisíc eur a pozemok s rozostavaným domom bude mať rovnakú hodnotu, banka s prenosom ťarchy nemusí súhlasiť. Na nový objekt totiž dáva úver len od 70 až 80% z jeho hodnoty podľa lokality. Platí, že čím ďalej od Bratislavy, tým menší úver dostanete. Takže vy by ste mali mať rozostavaný dom aj s pozemkom v hodnote aspoň 125 tisíc eur, aby vám banka preniesla 100-tisícovú ťarchu (80% zo 125 tisíc) na nový objekt.
Ak dom ešte nemá takú hodnotu, pomôcť vám môže založenie ešte inej nehnuteľnosti - napríklad bytu/domu vašich rodičov. Keď sa dom dostavia, jeho hodnota vzrastie a ťarcha sa z ich domu vymaže.
 
Prečítajte si, čo sme riešili v poradni o hypotékach!
 

Nie je dom ako dom

Preto si radšej vo svojej banke overte, v akom štádiu musí byť nový dom rozostavaný, aby sa naň dala preniesť ťarcha. V niektorých bankách stačí mať základovú dosku a vytiahnuté múry, inde je to prísnejšie, a chcú holodom či dom s rozostavanosťou minimálne 80%. Tiež si overte, ako je to s posudzovaním rozostavaného drevodomu a tehlového domu. Tam sa tiež kritéria bánk môžu líšiť. V minulosti banky zvykli podceňovať hodnotu drevodomov, prípadne ich uznali, až keď boli skoro dokončené. Dnes už sú finančné domy k drevodomom ústretovejšie. Zvyčajne však prefinancujú taký dom len v prípade, že ho stavia niektorá z firiem, ktorá spolupracuje s danou bankou. Aj preto je dobré overiť si stavebnú firmu a nestavať dom svojpomocne.

Finančné domy vám tiež nedovolia ručiť za úver povedzme záhradou namiesto bytu. Ručiť záhradou je možné len v prípade, že v územnom pláne je tento pozemok určený na výstavbu.
 

Poplatky za prenos

Samozrejme pri horespomínaných operáciach na vás čakajú nečakané poplatky. V prvom rade to budú platby za znalcov, ktorí ohodnotia váš byt, rozostavaný dom a dom vašich rodičov. Ak si každý vypýta bežných 150 eur, nie je to málo.
Banky si tiež za zmenu záložného práva z bytu na pozemok či dom vypýtajú vysoké poplatky, pretože to vnímajú ako zmenu zmluvných podmienok. Napríklad v Slovenskej sporiteľni je to 149 eur, vo VÚB zaplatíte 200 eur. V ostatných bankách sú poplatky podobné.
Zároveň so zriadením nového záložného práva by ste mali počítať aj s poplatkami súvisiacimi s konaním na katastri. Za elektronický návrh na vklad je poplatok 33 eur, za bežný až 66 eur a za zrýchlený vklad až 265,50 eur.


Odporucame


Papierovačky

Ak sa teda rozhodnete ťarchu prenášať, v prvom rade musíte banku požiadať o zmenu predmetu záložného práva. K žiadosti predložíte aktuálny znalecký posudok k pozemku a domu, na ktorý máte záujem záložné pravo preniesť (prípadne požiadate o stanovenie hodnoty pozemku banku). V niektorých bankách je potrebné mať aj poistenie novej nehnuteľnosti proti živelným pohromám.

V prípade, že vám banka zmenu schváli, vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré vložíte do katastra nehnuteľností. Po predložení výpisu z listu vlastníctva so zapísaním záložného práva na predmetný pozemok či dom, banka vydá a pošle katastru kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva na váš byt. A až potom ho môžete predať záujemcovi a s utŕžených peňazí dostavať svoj vysnívaný dom.
 

Časový nesúlad

Ak by ste byt už predali, ale váš dom ešte nie je obývateľný, máte tri možnosti. Najjednoduchšia je dohoda o nájme s novým vlastníkom vášho bytu. Ušetrili by ste si starosti s dvojitým sťahovaním. Ďalšia možnosť je sťahovane do dočasného nájmu inde. Napokon môžete dočasne bývať povedzme u rodičov - tak ušetríte a môžete splácať nový úver na výstavbu nehnuteľnosti.

V niektorých prípadoch výstavby vám banka dokáže poskytnúť nový úver s postupným financovaním. Funguje to tak, že banka vám postupne uvoľňuje peniaze na základe dokumentácie o priebehu výstavby. Výhoda je v tom, že úver nenačerpáte naraz a nemusíte ho od začiatku splácať celý. Lenže aj tu sa pripravte na poplatky. Za postupné čerpanie úveru si finančné domy zaúčtujú poplatok niekoľko desiatok eur.
 

Postup: ako preniesť ťarchu z bytu na dom

  • Požiadať banku o zmenu zabezpečenia.
  • Predložiť znalecký posudok na novú nehnuteľnosť.
  • Banka pripraví nové záložné zmluvy a návrh na vklad záložného práva, ktorý doručíte na kataster.
  • Po zápise nového záložné práva, banka katastru zašle tzv. kvitanciu, na základe ktorej kataster zabezpečí výmaz pôvodného záložného práva.
  • Následne už môžete s bytom voľne disponovať a predať ho.
  • Po dostavaní domu môžete požiadať aj o výmaz záložného práva na dom vašich rodičov, ak bol tiež založený.

Foto: redakcia