Maximálna hodnota nehnuteľnosti

Autor: Karin Gronová
14.10.2015 (15:00)

Rozmýšľate nad kúpou bytu či domu a  financovaním cez hypotéku – no nie je vám jasné, koľko vám banka požičia? Je kúpna cena nehnuteľnosti tá smerodajná – alebo má do toho čo povedať aj znalec či banka?

Pri každej hypotéke banka musí ohodnotiť nehnuteľnosť, ktorá bude predmetom záložného práva k hypotéke. Je viacero spôsobov, ako to môže banka spraviť, napríklad využije tzv. interné ocenenie nehnuteľnosti, alebo cenovú mapu nehnuteľností, ale toto sú veľmi okrajové možnosti, ktoré sa v bankách využívajú veľmi zriedkavo. Pri väčšine hypoték klient predkladá banke Znalecký posudok, ktorý pri schvaľovaní hypotéky prechádza špeciálnym procesom, tzv. Supervíziou znaleckého posudku. T.j. banka skontroluje znalecký posudok a sama určí, akú hodnotu uzná pri danej nehnuteľnosti.

• Ako získať výhodnú hypotéku
• Aká je výška príjmovej hranice na získanie hypotéky pre mladých
• Aktuálne zľavy v bankách
• Chcete hypotéku s najlepšou úrokovou sadzbou?

Na základe platných Odporúčaní Národnej banky Slovenska (vydané v októbri 2014), banky pristúpili k jednotnej metodike pri hodnotení maximálnej hodnoty nehnuteľnosti. Odvtedy platí, že maximálna znalecká hodnota nehnuteľnosti je kúpna cena, ktorá je uvedená v kúpnej zmluve. Ak by prišlo k situácii, že klient kupuje „drahšiu“ nehnuteľnosť, t.j. kúpna cena je vyššia ako je hodnota uvedená v znaleckom posudku, tak banka vychádza zo znaleckej hodnoty.

Avšak ani toto nemusí byť konečná hodnota, ktorú banka uzná ako výšku hodnoty zabezpečenia k poskytovanému hypotekárnemu úveru. Ako sme už uviedli, znalecký posudok prechádza tzv. supervíziou, pri ktorej môže banka hodnotu uvedenú v znaleckom  posudku znížiť podľa vlastného uváženia.

Samotná hodnota nehnuteľnosti, ktorú v konečnom dôsledku banka uzná, je vlastne pre samotného klienta vždy „prekvapením“, občas aj nemilým, na konci celého procesu vybavovania hypotéky. Stretávame sa s tým ako s veľkým problémom, hlavne pri klientoch, ktorí nemajú vlastné prostriedky na úhradu časti kúpnej ceny, práve pre takéto prípady. Preto vždy odporúčame klientom hovoriť so znalcom, ktorý im pripravuje znalecký posudok k žiadosti o hypotéku a tento by ich mal upozorniť na to, že kupujú nehnuteľnosť, ktorá je „na hrane“ s hodnotou nehnuteľnosti. Rovnako vie klientom poradiť aj skúsený hypotekárny poradca.

Banka je povinná chrániť svoje riziko a tak pri ohodnocovaní nehnuteľností je opatrná. Dôležitý je nielen technický stav nehnuteľnosti, ale hlavne lokalita nehnuteľnosti. To, či je nehnuteľnosť rekonštruovaná, hlavne pri bytoch, nerobí na znaleckej hodnote skoro žiadny rozdiel oproti nerekonštruovanému bytu. To klientov často prekvapuje, ale znalec ohodnocuje lokalitu a technický stav, nie typ kuchynskej linky alebo obklady v kúpeľni, zjednodušene povedané.

Preto je potrebné mať celý proces vybavovania hypotéky pod totálnym drobnohľadom, hlavne v prípade, ak má klient obmedzené zdroje na dofinancovanie prípadného rozdielu medzi kúpnou cenou a znaleckou hodnotou, ktorú určí banka. Vyjednávanie ohľadom znaleckej hodnoty je v bankách veľmi, veľmi nereálne a treba sa pripraviť i na možnosť zníženia hodnoty nehnuteľnosti oproti kúpnej cene, hlavne v dnešných časoch, keď v Bratislave stúpajú kúpne ceny bytov.





Tweet