Ceny nehnuteľností sú už citeľne nadhodnotené. Spomalenie príde až s rastom ponuky či úrokových sadzieb.

Autor: Michal Lehuta, makroekonóm VÚB
08.02.2022 (10:30)

Domy a byty na Slovensku výrazne draželi aj v závere vlaňajška, vyplýva z dnes publikovaných dát národnou bankou. Voči tretiemu štvrťroku ich ponukové ceny narástli v priemere až o 6,6% (najviac od začiatku pandémie) a medziročne tak poskočili o extra silných 22,1% (rekord z roku 2008 je +34,5%).

Zdražovanie súvisí s previsom dopytu nad ponukou bývania. V samotnom závere vlaňajška najmä so zníženou ponukou, najmä voľných bytov, ktoré tak draželi rýchlejšie ako domy (medzištvrťročne +8 verzus 6,9%). Ponuku nového bývania obmedzuje pomalá výstavba v súvislosti so zdĺhavým procesom stavebných konaní či zmien územných plánov miest a obcí, ale aj pokles výstavby v pandémii. Dopyt okrem preferencie vyššieho životného štandardu či investícií do realít pomáha udržiavať aj Európska centrálna banka, ktorá drží úrokové sadzby rekordne nízko. To sa premieta aj do komerčných cien hypoték, ktoré sa na Slovensku predávajú za menej ako jedno percento.

Rýchly rast cien už nejaké obdobie naznačuje ich nadhodnotenie voči ekonomickým fundamentom, teda voči príjmom, vývoju počtu obyvateľov, nájmom či úrokovým sadzbám, vyplýva z analýz Európskej centrálnej banky i NBS. To nevyhnutne neznamená, že sa ceny musia v budúcnosti znížiť, no skôr či neskôr by sa ich rast mal minimálne citeľne spomaliť. Dvojciferný rast cien nehnuteľností nie je dlhodobo udržateľný. Proti silnému rastu hrá i demografia, kde najsilnejšie ročníky, takzvané Husákove deti, už dnes dosahujú vek po štyridsiatke a ďalšiu nehnuteľnosť už ani hľadať veľmi nemusia.

Do budúcna sa tiež zrejme zlepší legislatíva pre výstavbu i nájomné byty, čo zvýši ponuku a konkurenciu. V 3. štvrťroku vlaňajška bolo rozostavaných bezmála 80-tisíc bytov, čo by ich ponuku mohlo v najbližších štvrťrokoch zvýšiť. Rekordne nízke úrokové sadzby na hypotékach by zasa mohli začať jemne rásť spolu s výnosmi dlhopisov. Teda tým, ako bankám bude zdražovať požičiavanie na finančných trhoch pre prísnejšiu menovú politiku i vyššiu infláciu. Neočakávame však, že by to malo byť tak dramatické ako v susednej Českej republike, kde sa sadzby na hypotékach už minulý rok zvýšili rádovo v percentách na aktuálne zhruba 3%.

Vývoj ponukových a realizačných cien nehnuteľností

Pozitívnu rolu pre pokračovanie rastu cien nehnuteľností zasa bude hrať trend znižovania počtu členov jednej domácnosti a zvyšovania metráže na jednu osobu. A tiež rast nákladov stavbárov: v decembri boli stavebné materiály medziročne drahšie o takmer 23% a stavebné práce o bezmála 7%.
 


Tweet