Plánujete nové bývanie? Na tieto praktické veci si dávajte pozor

Autor: Katarína Macková
04.02.2016 (09:30)

Ak si hľadáte vlastnú strechu nad hlavou, zrejme už máte svoju predstavu. Okrem nej však treba prihliadať aj na iné veci. Čítajte ďalej a dozviete sa viac.


 

SPÝTAJTE SA AKO ZÍSKAŤ LACNÚ HYPOTÉKU!


Je vlastník naozaj vlastníkom?

Ako prvé si treba preveriť, či je majiteľ nehnuteľnosti aj skutočným majiteľom. Okrem toho môže nemilo prekvapiť napríklad ťarcha na dožitie či rôzne dlžoby. „Je vhodné, aby si klient pred kúpou nehnuteľnosti pre istotu overil na katastri, či predmetný nehnuteľný majetok nie je zaťažený alebo v exekúcii a podobne,“ odporúča Daniela Vlčková, hovorkyňa Wüstenrot stavebnej sporiteľne. Takisto nie je vždy dobré hneď súhlasiť s prvou cenovou ponukou, ktorú vám druhá strana dá. „Dôležité je zhodnotiť, či cena nehnuteľnosti zodpovedá aj jej reálnej hodnote,“ vysvetľuje Zuzana Eliášová, hovorkyňa ČSOB finančnej skupiny. „Častokrát sa tiež stane, že klientom predložený znalecký posudok je nadhodnotený a banka upraví výšku úveru na základe reálnej hodnoty nehnuteľnosti, čo spravidla znamená zníženie výšky úveru alebo zmenu LTV. Dôležité je skontrolovať si aj list vlastníctva či na nehnuteľnosti nie je nejaké vecné bremeno a je k nej prístupová cesta.“

POTREBUJETE POMOC S IBAN A SEPA PLATBAMI? ONLINE PORADŇA ZDARMA!

Čo je LTV

Pristavme sa ešte pri skratke LTV. Znamená „Loan to value“ ratio a vyjadruje pomer požičiavanej sumy (výšky úveru) k hodnote založenej (kupovanej) nehnuteľnosti. Cena bytu, ktorý kupujete, je na dohode vás a majiteľa, ktorý vám ho predáva. Znalec z banky však nemusí hodnotu tohto bytu určiť rovnako. A banka sa bude riadiť jeho vyjadrením a odhadom, nie dohodou vás a predávajúceho. V skratke to napríklad znamená, že ak kupujete nehnuteľnosť za stotisíc eur, chcete ňou samotnou aj ručiť a bankový znalec určí jej LTV na osemdesiat percent, banka vám požičia len osemdesiattisíc eur.

Pri kúpe je, samozrejme, vo väčšine prípadov rozhodujúca cena. Tú podľa Radovana Slobodníka, vedúceho odboru komunikácie Prvej stavebnej sporiteľne, ovplyvňujú tieto veci:

Lokalita

Ak chcem lacnú nehnuteľnosť, určite nehľadám v centrách miest a obcí, vyberám predovšetkým v okrajových častiach. Vo väčších mestách sa sústredím aj na dostupnosť MHD. Ak chcem ešte lacnejšiu nehnuteľnosť a som mobilný, nemám školopovinné deti a ani ich v najbližšej budúcnosti nebudem mať, oplatí sa satelitné bývanie, kde sú ceny ešte nižšie ako v periférnych štvrtiach. Najvyhľadávanejšie sú lokality s rodinnými domami.

Vybavenosť

Tá je dôležitá najmä vtedy, ak som senior, alebo sa starám o maloleté deti. Treba počítať s tým, že vybavenosť sídla má veľký vplyv na cenu kupovanej nehnuteľnosti. Ak sa v blízkosti nachádzajú školy, škôlky, zdravotné strediská, športoviská, kultúrne ustanovizne a obchodné siete, t. j. čím väčšia a hustejšia vybavenosť, tým vyššia cena.

Dopravná dostupnosť

Hovorí sa, že čas sú peniaze. Z hľadiska ceny nehnuteľnosti zohráva rolu dostupnosť do centra sídla, či už MHD alebo iným prostriedkom. Čím je vzdialenosť kratšia, tým je cena nehnuteľnosti vyššia. Naopak, kto sa nepotrebuje do centra mesta dostávať v špičke, môže veľa ušetriť na voľbe satelitnej a periférnej lokality, odkiaľ mimo špičiek nie je veľké dopravné zaťaženie.

Neprehliadnite

Napojenie na siete

Najdôležitejšia je elektrina a vodovod, avšak málokto si uvedomuje mimoriadny význam kanalizácie. Individuálny odvoz a správa kanálov je finančne, časovo a technologicky náročnejšia ako zapojenie nehnuteľnosti na verejnú kanalizáciu. Prvotná investícia je síce vyššia, ale lokálne likvidovanie splaškov je drahšia záležitosť.

Plyn

Z hľadiska energetickej efektívnosti a prevádzkovania bytu či domu je určite vhodné, aby lokalita, v ktorej kupujem nehnuteľnosť, bola plynofikovaná. Nehnuteľnosť umiestnená v lokalite len s jedným zdrojom energie by mala byť lacnejšia.

Zdroj vody

Ak lokalita nemá verejný vodovod s pitnou vodou, ale má len lokálny zdroj, jeho využitie ako pitnej vody je vždy len dočasné. Preto aj cena nehnuteľnosti by v takomto prípade mala byť nižšia. Vo väčších aglomeráciách nie sú vhodné na trvalé bývanie nehnuteľnosti, ktoré nemajú dostupný verejný vodovod z dôvodu vysokého rizika kontaminácie spodných vôd.

Kvalita stavby

Rozhodujúci je základný materiál stavby – či ide o stavbu projektovanú na určitý počet rokov (montované stavby do 50 rokov, panelové do 80 rokov, z nepálenej tehly s možnosťou poškodenia pri zamoknutí), alebo je to stavba s dobrými základmi v suchej lokalite, nie blízko pri vodnom toku, ktorá je z klasických murovacích materiálov, s kvalitnou strechou. Veľkú rolu zohráva, či je stavba zateplená (týka sa to všetkých stavieb postavených do roku 2010). Ak nie je, mala by byť lacnejšia o 10 až 20 %. Dôraz treba klásť aj na zdroj tepla – ak má nehnuteľnosť kotol starší ako 10 rokov, mal by kupec vyžadovať zľavu. Cenu domu či bytu môžu naopak zvýšiť alternatívne zdroje tepla – tepelné čerpadlá, fotovoltaika, solárne panely – a to až o 20 %. Pri prehliadke stavby je dôležité vnímať dispozíciu (priechodnosť izieb, samostatný vchod do každej miestnosti, sociálne priestory, či je v byte vaňa – dôležité pre rodiny s malými deťmi a podobne). Všímať si treba aj okná – ak sú staré, drevené, neudržiavané, alebo vyrobené pred rokom 1995, je predpoklad nutnosti ich výmeny. Ak sú plastové s výrobou do roku 2000, takisto je v krátkej dobe predpoklad výmeny. Aj v tomto prípade môže kupujúci vyžadovať od predávajúceho zľavu. Treba si pozrieť podlahy, zárubne, dvere, otváravosť okenných krídel, strešnú krytinu, odvodnenie objektu od dažďovej vody, rozvody vodovodov, či niekde nezateká – vytvára plesne a pod.

Poloha

Ak je byt otočený len na severnú stranu, nie je ideálny na trvalé obývanie. Lepšie sú byty otočené na viacero svetových strán – najvýhodnejšia alternatíva je východno-západná.

Susedia

Vždy si treba odsledovať zloženie obyvateľstva v okolí nehnuteľnosti, v bytovom dome najmä vo vchode alebo vedľajších vchodoch. Pri rodinných domoch je to spravidla celá ulica. Ak sa tam nachádzajú nehnuteľnosti obývané asociálmi, neprispôsobivými občanmi, nehnuteľnosť by mala byť lacnejšia, lebo jej cena je degradovaná vplyvom okolia. Referencie vedia podať susedia.


Foto: redakcia