Hypotekárne úvery

28.05.2009 - V prvom rade je potrebné vedieť podmienky a poplatky spojené s predčasným splatením Vašej aktuálnej hypotéky. Túto informáciu zistíte z hypotekárnej zmluvy, prípadne sa osobne informujte v banke alebo u hypotekárneho makléra. Banka alebo maklér tiež poradia, v ktorom období je splatenie hypotéky najvýhodnejšie. Pripravte sa však na to, že banky neradi prichádzajú o klientov. V banke Vám dokonca môžu ponúknuť prehodnotenie úrokovej sadzby.
Ak máte tzv. klasickú hypotéku, splatiť ju môžete len iným úverom na bývanie, ktorý nie je hypotékou (nie je možné splatiť hypotéku hypotékou v zmysle zákona o bankách). Ak Váš terajší úver nie je klasickou hypotékou, splatiť ho môžete akýmkoľvek hypotekárnym produktom.
V prípade ak máte na hypotéku priznaný štátny príspevok, pri splatení úveru počas prvých 4-5 rokov (podľa typu štátneho príspevku) budete musieť vyplatený štátny príspevok vrátiť. Presnú čiastku Vám oznámia v banke. K poplatkom treba tiež pripočítať náklady na nový znalecký posudok pre novú banku a poplatok za poskytnutie úveru. Tiež zaplatíte za aktuálne výpisy z listu vlastníctva a nový vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
Predčasné splatenie vo väčšine prípadov nie je finančne zaujímavé. Pri zmene úrokovej sadzby na nový úver sa dokonca môže stať, že úrok bude ešte vyšší ako pri pôvodnom úvere. Zároveň si treba uvedomiť, že v prvých rokoch splácania úveru banke zaplatíte predovšetkým úrok za požičané peniaze. Odchodom do inej banky si teda „zoberiete“ podstatnú časť nesplatenej istiny a začínate novej banke opäť platiť úrok a v prvých rokoch len malou časťou splácate poskytnutý úver.
V každom prípade, zájdite najprv za hypotekárnym špecialistom, ktorý Vám pripraví prehľad aktuálnych hypoúverov na trhu. Pri predložení kópie zmluvy s bankou Vám tiež pomôže zanalyzovať finančnú stránku predčasného splatenia.

22.05.2009 - Od tretieho štvrťroka 2008 sme v Hypocentre zaznamenali váhanie klientov ohľadom kúpy nehnuteľnosti a financovania prostredníctvom úveru. Prispela k tomu finančná kríza aj mierne sprísňovanie podmienok v bankách a zvyšujúce sa úrokové sadzby.
V oblasti financovania určité problémy nastali so zníženým percentom prefinancovania oproti hodnote nehnuteľnosti. 100 percentnú hypotéku už nedostane každý. Banky tiež opatrnejšie ohodnocujú nehnuteľnosti, takže klienti si musia prichystať aj nejakú hotovosť. Väčšiu pozornosť výberu vhodnej hypotéky musia venovať aj klienti, ktorí sú len krátko zamestnaní, prípadne pracujú na dobu určitú, živnostníci a tí, ktorí nevedia banke zdokladovať celý príjem.
V roku 2009 sa zvýšil štátny príspevok pre mladých na 3%, takže pre mladých klientov s určitou hotovosťou to môže byť dobrá príležitosť. Od februára a marca 2009 tiež došlo k opakovanému znižovaniu úrokových sadzieb a v ponukách bánk sú aj benefity v podobe nižších poplatkov za vybavenie úveru.

22.05.2009 - Na financovanie kúpy bytu sa dá použiť viacero úverov. Jednak sú to kombinácie úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania SR (ŠFRB) a hypoték alebo hypoték a úverov zo stavebných sporiteľní (stavebné úvery alebo medzi úvery). Nie je vylúčená ani kombinácia všetkých týchto produktov. Plánované využitie viacerých úverov je potrebné konzultovať so zúčastnenými poskytovateľmi úveru.
Dôležitá je najmä časová postupnosť vybavovania a pri zabezpečení daných úverov rovnakou nehnuteľnosťou aj splnenie požiadaviek všetkých inštitúcií. ŠFRB ako aj banky sa musia riadiť zákonom a tiež vlastnými predpismi. Preto sa pri kombinácii úverov dbá na to, aby záložné právo v prospech ŠFRB bolo vždy zapísané ako prvé v poradí záložných práv. Zároveň, keď už je na liste vlastníctva evidované záložné právo, ostatné inštitúcie potrebujú informáciu o výške dlhu, ktorý je takto zabezpečený, resp. o tom, aká hodnota nehnuteľnosti je „blokovaná“ na zabezpečenie úveru. Následne sa táto suma odpočíta od celkovej hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšok tvorí „voľná“ hodnota, z ktorej sa vychádza pri stanovení výšky ďalšieho úveru. Okrem toho, na zriadenie ďalšieho záložného práva je zväčša potrebný súhlas prvého záložného veriteľa, teda prvej inštitúcie, ktorá má na nehnuteľnosti už zapísané záložné právo.
Výnimočné nie je ani využitie viacerých úverov od jednej banky. V takomto prípade však vždy musí ísť o rovnakú banku. Takéto situácie nastávajú ak si dvaja žiadatelia z rôznych dôvodov berú úver na rovnakú nehnuteľnosť. Napr. ak jeden partner spĺňa podmienky pre získanie štátneho príspevku pre mladých a druhý nie, vtedy je vhodnejšie požiadať rovnakú banku o 2 úvery.
Pre správny postup a splnenie požiadaviek jednotlivých inštitúcií na čerpanie úveru odporúčam konzultáciu s odborníkom, ktorý naplánuje jednotlivé kroky a vopred zaistí potrebné súhlasy zúčastnených subjektov.

20.05.2009 - V praxi sa stretávame s komplexným označením všetkých úverov určených na financovanie bývania ako „hypotéka“. Medzi klasickým hypotekárnym úverom a inými úverovými produktmi zabezpečenými nehnuteľnosťou je niekoľko rozdielov.

Klasický hypotekárny úver podlieha zákonnej úprave zákona o bankách (časť 12 – Hypotekárne bankovníctvo). Zákon presne vymedzuje účel použitia hypotéky, zabezpečenie, podmienky získania štátneho príspevku a ostatné náležitosti.
Banky však okrem tejto „klasickej“ hypotéky ponúkajú aj rôzne iné „hypotekárne“ produkty. Tieto už nepodliehajú prísnej úprave zákona o bankách. Ide o spotrebné úvery na účely spojené s bývaním, prípadne aj bezúčelové úvery zabezpečené záložným právom k nehnuteľnosti. Tieto hypotekárne produkty sú preto flexibilnejšie a vyhovujú širšej skupine klientov. Ich nevýhodou však je, že na ne nemôžete získať štátny príspevok.

Nie je teda rozhodujúci druh produktu, ale to, či rieši potreby konkrétneho klienta. Nemej dôležité sú tiež podmienky za akých môžu byť finančné prostriedky z úveru uvoľnené. Dlhodobý účelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou by mal mať po stránke výšky úveru, úrokovej sadzby a doby splatnosti v podstate rovnaké, prípadne aj výhodnejšie podmienky než klasická hypotéka.

Ak máte pochybnosti o správnosti ponúknutého produktu, konzultujte ich priamo v banke alebo navštívte hypotekárneho makléra. Na základ vašich požiadaviek a možností vám hypomaklér pripraví a porovná ponuky jednotlivých bánk a ich typy úverov.

20.05.2009 - Ani dokonalá znalosť hypotekárneho trhu a analytické schopnosti nedovoľujú presné odhady ďalšieho vývoja na trhu, preto by rozhodnutie malo závisieť od vašich individuálnych podmienok a požiadaviek. V prvom rade by bolo dobré porovnať si ponuky viacerých bánk a konkrétnu výšku ponúkaných úrokových sadzieb na 3 a 5 ročnú fixáciu. Zároveň tiež odporúčam porovnanie s fixáciou na jeden rok.

Dĺžka fixácie úrokovej sadzby nie je rozhodujúca len kvôli ponúkanej výške úroku, ale má priamy vplyv aj na možnosť zmeny úveru počas jeho splácania. Pokiaľ si zvolíte 5 ročnú fixáciu, pravdepodobne nebudete môcť úver predčasne splatiť bez sankcie zo strany banky pred uplynutím 5 rokov od jeho čerpania. Pri 3 ročnej fixácii by ste zmeny mohli realizovať skôr. Banky však ponúkajú aj možnosť tzv. mimoriadnej splátky, ktorú môžete v stanovenej výške realizovať bez ohľadu na zvolenú dĺžku fixácie. Závisí teda na vás, či požadujete väčšiu flexibilitu úveru napr. z dôvodu plánovaného predaja nehnuteľnosti alebo založenia rodiny a sťahovania sa do väčšej nehnuteľnosti a pod.

Dlhšie obdobie fixácie vám zaručí dlhšiu nemennosť mesačnej splátky. Je preto výhodné pre rodiny, ktoré sa chcú poistiť voči neočakávanému zvýšeniu splátky. Kratšie fixácie sú na zmeny trhu citlivejšie. Avšak táto rovnica platí aj opačne - pokles úrokových sadzieb v kratšom období sa na vašej splátke pri dlhšej fixácii neprejaví.

Možnosťou je aj úvodná fixácia na kratšie obdobie (1-2 roky) a pokiaľ vám nebude každoročná zmena splátky vyhovovať, požiadate banku o prechod na dlhšie obdobie fixácie.