Kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky

Autor: Andrej Dorič
19.02.2015 (07:00)

Dôvody na prenos úveru na bývanie do novej banky sú prevažne zamerané na nižší úrok. Treba sledovať aj iné parametre.

V rámci konkurenčného boja banky lákajú klientov nielen na nízke úroky na hypotékach, ale aj na prenos úveru z inej banky.

Najčastejšie dôvody na prenos hypotéky:
 
  • Chcete znížiť mesačnú splátku a zachovať si rovnakú dobu splatnosti úveru. V tomto prípade potrebujete nižší úrok.
  • Chcete znížiť mesačnú splátku, pričom sa vám predĺži doba splatnosti. Negatívom tohto riešenia je, že úver viac preplatíte.
  • Ste ochotní platiť viac pri kratšej dobe splatnosti. Výhodou tejto alternatívy je, že úver preplatíte menej a skôr sa zbavíte svojho dlhu.
  • Nie ste spokojný so službami starej banky.

Základným faktorom, ktorý by mal klient brať do úvahy, je úspora - teda rozdiel v úrokovej sadzbe (respektíve celkovo v ročnej percentuálnej miere nákladov) medzi aktuálnou bankou a bankou, v ktorej by chcel svoj úver na bývanie refinancovať,“ pripomína Martin Laššo, analytik mBank.
 
Zadajte otázku do poradne o hypotékach
 

Všímajte si aj pokuty a poplatky

Nižší úrok v novej banke by nemal byť jediným kritériom na prenos úveru. Treba si všímať aj iné náklady súvisiace s presunom hypotéky do inej banky, ako je napríklad pokuta za predčasné vyplatenie pôvodného úveru.

Ak hypotéku budete predčasne splácať mimo odbobia refixácie úrokovej sadzby, môžete zaplatiť vysoký poplatok, ktorý sa pohybuje od 2 % do 5 % zo zostatku úveru, čo môže znamenať aj niekoľko stoviek eur navyše.

Zároveň si treba spočítať prípadné poplatky spojené s poskytnutím nového úveru v podobe poplatku za poskytnutie úveru, ceny nového znaleckého posudku, alebo poplatku za vklad do katastra,“ dodáva Laššo.

Ak chcete na prenose hypotéky ušetriť, sledujte akciové ponuky bánk. Tie okrem nižšieho úroku ponúkajú aj odpustenie poplatkov za poskytnutie úveru, preplatenie znaleckého posudku, či menej papierovačiek.

Pri žiadosti o refinancovanie hypotéky by ste si mali znova urobiť rozbor rodinného rozpočtu, aby ste neboli prekvapení, že vám banka dá ešte horšie podmienky ako máte teraz. Ak sa vaše príjmy počas splácania starého úveru zmenili k horšiemu, alebo ste si zobrali ďalšie úvery, pri prenose vám to môže uškodiť. Ak zarábate viac, či máte menej záväzkov, môžete dostať výhodnejší úver.

Neprehliadnite

Kedy sa prenos hypotéky oplatí

To, či sa refinancovanie oplatí, záleží na úroku, ktorý si v novej banke vybojujete, na poplatkoch, ktoré sú s prenosom úveru spojené a na čase, kedy úver prenášate.

Odborníci tvrdia, že ak je rozdiel medzi starým a novým úrokom príliš malý, prenášať úver sa neoplatí.  Nižší úrok nemusí znamenať automaticky úsporu, ak sa  náklady na prenos navýšia o poplatky za predčasné splatenie úveru, či za papierovačky a úradné úkony.

Striktne určiť, pri akom úrokovom rozdiele sa vám oplatí refinancovať hypotéku, sa bankoví analytici neodvážia.

Takáto striktná hranica neexistuje - je to individuálne pre každý hypotekárny prípad, keďže do hry vstupuje viacero finančných aj nefinančných faktorov,“ vysvetľuje Laššo.
 

Pozor na už splatené úroky

Napokon je dôležité pri refinancovaní hypotéky zobrať do úvahy aj dĺžku splácania starého úveru.

Ak chcete refinancovať desaťročný úver a predĺžite si ho na 20 rokov, je možné, že napriek aktuálnej nižšej úrokovej sadzbe sa vám celkové náklady ešte zvýšia.

Ak sa žiadateľ rozhodne v polovici trvania úverového vzťahu ukončiť zmluvu, zaplatený má takmer celý úrok a len málo z istiny. Nový úverový vzťah musí zaplatiť nesplatenú istinu zo starého vzťahu plus úrok. Takto mu náklady na nehnuteľnosť náramne rastú,“ upozorňuje Rastislav Podhorec, predseda Asociácie finančných sprostredkovateľov a finančných poradcov.

Refinancovanie je preto potrebné posudzovať vždy s ohľadom na minulé náklady. V prospech prenosu úveru na začiatku splácania hovorí aj to, že nestratíte toľko už zaplatených úrokov a môžete mať ešte čerstvé dokumenty k nehnuteľnosti ako je napríklad znalecký posudok.