Pri refinancovaní hypotéky si dajte pozor na poplatky

Autor: Andrej Dorič
18.10.2013 (07:00)

Na prenos hypotéky z banky do banky sa dobre pripravte, pýtajte sa na skryté poplatky, na zľavy a na zákonné limity. 
Banky hlásia, že asi tretinu z poskytnutých hypoték sú také, ktoré žiadateľ použije na splatenie starého úveru na bývanie. Prenos hypotéky z banky do banky je teda dosť populárny a banky v rámci konkurenčného boja tento trend ešte podporujú. Banky.sk sa pozreli bližšie na nástrahy pri prenose hypotéky.

V prvom rade banky lákajú nového klienta na nižší úrok. Ten môže byť výhodnejší, ale ak je rozdiel medzi starým a novým úrokom menší ako 0,3%, odborníci radia byť pri prenose úveru opatrný a zistiť si aj všetky poplatky a lehoty, ktoré sú s prenosom spojené.

Pri žiadosti o refinancovanie hypotéky by ste si mali znova urobiť rozbor rodinného rozpočtu, aby ste neboli prekvapení, že vám banka dá ešte horšie podmienky ako máte teraz. Ak sa vaše príjmy počas splácania starého úveru zmenili k horšiemu alebo ste si zobrali ďalšie úvery, pri prenose vám to môže uškodiť. Ak zarábate viac či máte menej záväzkov, môžete dostať výhodnejší úver.

Odporucame

Kedy sa oplatí sťahovať


Dôležitý je aj čas pri prenose úveru. Oslovené banky nechcú špecifikovať, či sa refinancovať starú hypotéku novou oplatí viac na začiatku splácania alebo neskôr. Rozhodnutie je individuálne. Na začiatku splácania však "nestratíte" toľko úrokov, ktoré ste už starej banke zaplatili a môžete mať ešte čerstvé dokumenty k bytu ako je znalecký posudok.

„Pri refinancovaní úveru ide o zníženie pôvodnej úrokovej sadzby. Refinancovanie úverom je preto výhodné bez ohľadu na to, koľko splátok na pôvodnom úvere už klient stihol zrealizovať,“ tvrdí Martin Šabo, hovorca OTP banky.

Štefan Frimmer, hovorca Slovenskej sporiteľne radí, že refinancovanie sa oplatí vtedy, ak sú nové podmienky v inej banke jednoznačne finančne výhodnejšie ako boli dohodnuté pôvodne. Tiež dodáva, aby ste si hypotéku prenášali v čase refixácie, kedy je predčasné splatenie pôvodného úveru bez poplatku.

Prípadne si preverte v starej banke, či nemá možnosti splatiť úver aj mimo refixácie so zľavou. Niektoré banky to ponúkajú, ale týka sa to len časti úveru.

Modelový príklad: Klient chce refinancovať 6 ročný spotrebný úver na bývanie, kde má ešte splatiť 50 000 eur. Spláca po 350 eur mesačne, úrok má teraz 5,8%. Pri splácaní asi 2-3 krát meškal so splátkou iba niekoľko dní. Fixáciu úroku má na 3 roky a nechcel by ju meniť. Starý úver má na 28 rokov, a nový by chcel na 20 rokov. Príjem má okolo 1300 eur v čistom. Má manželku na rodičovskej dovolenke a dve vyživované deti. Iné úvery nemá a výdavky na domácnosť sú okolo 200 eur mesačne. Aký úrok by mal klient a aká vysoká bude mesačná splátka?

Banka Ročný úrok od* mesačná splátka*
UCB 2,99% 285,00 eur
Sberbank 3,39% 287,16 eur
OTP banka
3,39% 287,16 eur
Prima banka 3,40% 287,42 eur
Slov. sporitelna 3,59% 292,30 eur
CSOB 3,93% 301,15 eur
Tatra banka 4,05% 304 eur
VUB 4,29% 310,29 eur
PB 5,09% 332,55 eur
* údaje sú len informatívne a zahrňajú všetky ponúkané zľavy bánk
Zdroj: hypokalkulačky na weboch bánk

Poplatky a výhody pri refinancovaní

Okrem najväčšieho poplatku za predčasne splatenie hypotéky, ktorý sa pohybuje od 2% do 5% zo splatenej sumy, vás pri prenose hypotéky môžu prekvapiť skryté poplatky za súdneho znalca (niekoľko stoviek eur), či za list vlastníctva na katastri (66 eur).

Na druhej strane viaceré banky v rámci akcií ponúkajú odpustenie poplatku za poskytnutie úveru, kde môžete ušetriť niekoľko stoviek eur.

Slovenská sporiteľňa dokonca ponúka nový úver aj bez nového znaleckého posudku alebo čerstvého listu vlastníctva.

Dajte si však pozor na lákadla bánk, keď vám ponúkajú vyšší úver ako máte doteraz. Zadlžiť sa ešte viac ako ste, je opakom toho prečo ste si hypotéku prenášali. Tiež predlženie úveru o niekoľko rokov nemusí byť výhodné, lebo úver banke viac preplatíte, i keď si môžete znížiť mesačnú splátku.

„Treba žiadať od banky porovnanie celkového preplatenia na ktorom sa dá jednoznačne ukázať, aký veľký vplyv má predĺženie lehoty splatnosti aj keď pri nižšej sadzbe, na celkové preplatenie úveru,“ radí Frimmer.
 

Pri refinancovaní hypotéky vás čakajú poplatky:

  • Za predčasné splatenie úveru od 2 do 5% zo splatenej sumy
  • Za ohodnotenie nehnuteľnosti súdnym znalcom od 100 až 300 eur.
  • Za zmenu v úverovej zmluve od 60 do 160 eur
  • Za potvrdenie o zostatku starého úveru od 40 do 150 eur

Poplatky na katastri:

  • Za aktuálny list vlastníctva 8 eur
  • Za kópiu katastrálnej mapy 8 eur.
  • Za vklad do katastra nehnuteľností zaplatíte 66 eur a za zrýchlený vklad až 265,50 eur.

 

Zákonné obmedzenia


Ak máte hypotéku zo štátnym príspevkom pre mladých, dajte si pozor na to, že tento úver sa prenášať podľa zákona nedá.

Navyše ak by ste chceli refinancovať hypotéku iným hypotekárnym úverom, dá sa to len vtedy ak bol úver poskytnutý pred 30.júnom 2003. Navyše sú tam obmedzujúce podmienky, a to že nesmiete úver navýšiť, nesmiete ho predĺžiť a úroková sadzba novej hypotéky musí byť nižšia ako pôvodnej hypotéky. Preto banky radia, že je výhodnejšie refinancovať hypotéku novým spotrebným úverom na bývanie.
 
Foto: Ivan Sedlák