Refinancovanie

Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku


Lákajú vás nízke úroky v reklamách? Ani nízky úrok nemusí byť zárukou, že sa vám refinancovanie oplatí. Pozrime sa, na čo netreba pri refinancovaní zabudnúť.

Refinancovať hypotéku má zmysel vtedy, keď na ňom ušetríte.

Neexistuje univerzálna rada pre všetkých, každé refinancovanie treba prepočítať. Toto treba zobrať do úvahy:

1. Nový úrok vs. pôvodný úrok

Nižší úrok nemusí byť zárukou toho, že sa vám refinancovať oplatí. Pokiaľ úsporu na splátke zhltnú poplatky za refinancovanie, tak je otázne, či to má zmysel. Striktne určiť, pri akom úrokovom rozdiele sa vám oplatí refinancovať hypotéku, sa bankoví analytici neodvážia. Takáto striktná hranica neexistuje - je to individuálne pre každý hypotekárny prípad, keďže do hry vstupuje viacero finančných aj nefinančných faktorov.

2. Poplatky spojené s refinancovaním

  • Poplatok za predčasné splatenie
Tento poplatok neplatíte, keď úver refinancujete v čase výročia fixácie. Ak máte úrok fixovaný na tri roky, refinancovať bez poplatku môžete po troch rokoch. Pri refinancovavaní v čase fixácie vám banka nemôže účtovať žiadne poplatky, napríklad ani za potvrdenie o zostatku.

Ak refinancujete mimo výročia fixácie, pripravte sa na poplatok vo výške max. 1% z predčasne splatenej sumy. V tomto poplatku sú zahrnuté všetky náklady, ktoré sú spojené s predčasným splatením (súhlas s predčasným splatením, vyčíslenie zostatku, súhlas so zriadením záložného práva v druhom rade,...). Niektoré (nie všetky) banky v rámci marketingových kampaní vám tento poplatok radi preplatia.
  • Poplatok za poskytnutie nového úveru
Tento poplatok sa pohybuje vo výške 0,8-1% zo sumy a zvyčajne jeho spodná hranica je limitovaná sumou 200-300 eur. Nie všetky banky tento poplatok účtujú a v rámci marketingovej kampane vám ho môžu odpustiť. Aktuálne akcie/zľavy na hypotéky si pozrite tu.
  • Vklad do katastra
Pri refinancovaní je potrebné zmeniť záložné právo na nehnuteľnosť v prospech novej banky. Za návrh na vklad do katastra (do 30 dní) zaplatíte 66 eur, ak sa ponáhľate, pripravte si 266 eur a vklad bude hotový do 15 dní.
  • Znalecký posudok
S najväčšou pravdepodobnosťou vám bude stačiť pôvodný. Ak by ste potrebovali nový, bude vás stáť rádovo 150-200 eur.

Ak si spočítate všetky tieto poplatky tak zistíte, že sa pohybujú v niekoľkých stovkách eur. Opäť chceme pripomenúť, že v rámci konkurenčného boja o klienta, vám banky vedia niektoré poplatky odpustiť, alebo ich uhradia za vás.

3. Vaša finančná situácia

Pri žiadosti o refinancovanie hypotéky by ste si mali znova urobiť prehľad vašich príjmov a výdavkov, aby ste neboli prekvapení, že vám banka dá ešte horšie podmienky ako máte teraz. Ak sa vaše príjmy počas splácania starého úveru zmenili k horšiemu, alebo ste si zobrali ďalšie úvery, pri prenose vám to môže uškodiť. Ak zarábate viac, či máte menej záväzkov, môžete dostať výhodnejší úver.

4. Aký starý úver chcete refinancovať

Napokon je dôležité pri refinancovaní hypotéky zobrať do úvahy aj dĺžku splácania starého úveru. Ak chcete refinancovať desaťročný úver a predĺžite si ho na 20 rokov, je možné, že napriek aktuálnej nižšej úrokovej sadzbe sa vám celkové náklady ešte zvýšia. Treba si uvedomiť, že ak chcete v polovici trvania úverového vzťahu ukončiť zmluvu, zaplatené máte takmer celé úroky a len málo z istiny. Nový úverový vzťah musí zaplatiť nesplatenú istinu zo starého vzťahu plus úrok. Takto vám náklady na úver náramne rastú.

Refinancovanie je preto potrebné posudzovať aj s ohľadom na minulé náklady. V prospech prenosu úveru na začiatku splácania hovorí aj to, že nestratíte toľko už zaplatených úrokov a môžete mať ešte čerstvé dokumenty k nehnuteľnosti ako je napríklad znalecký posudok.