Dá sa kúpiť „obrázok“ bytu cez hypotéku?

Autor: Karin Gronová
27.10.2015 (10:00)

Chcete kúpiť byt v novostavbe a financovať túto kúpu prostredníctvom hypotéky? Na čo si treba dávať pozor?

Posledných pár mesiacov zažívame s klientmi, že mnohé bytové projekty „vstali z mŕtvych“ a začína sa znova výraznejšie prebúdzať trh s novostavbami. Vznikajú aj úplne nové projekty. A čo je doslova novinkou posledných týždňov, opäť rastie záujem kupujúcich kupovať „obrázky“ budúcich bytov. Preto je táto otázka úplne na mieste.

Zásadný rozdiel, na čo si dávať pozor pri kúpe novostavby z pohľadu hypotekárneho financovania, je práve v tom, či byt, ktorý chcem kúpiť, už existuje, alebo je len vo fáze projektovania, prípadne stavebnej výstavby.

Ak už byt „právne“ existuje, teda je zapísaný na liste vlastníctva, ide o klasickú hypotéku, bez akýchkoľvek obmedzení - prídem, vyberiem si byt v danom projekte a vybavím si hypotéku. T.j. bytový dom je skolaudovaný a daný byt je zapísaný na liste vlastníctva ako hotový „BYT“.

Ak je na liste vlastníctva byt zapísaný ako „ROZOSTAVANÝ BYT“, tak ide o byt vo výstavbe - byt fyzicky existuje, viete sa postaviť k oknu a pozrieť si výhľad z vášho budúceho bytu. Ale to neznamená, že takýto byt je aj skolaudovaný. Kolaudácia bytu je samostatný proces po dokončení výstavby bytu. Na to, aby si klient mohol vybaviť hypotéku bez problémov potrebuje, aby prebehla právoplatná kolaudácia bytového domu. Ak nie je byt ešte skolaudovaný, tak je potrebné zisťovať jednotlivo, ktorá banka je ochotná uvedený byt financovať. Je možné, že developer má dohodnuté s niektorými bankami hypotekárne financovanie pre svojich klientov. Klient sa potom musí prispôsobiť podmienkam jednotlivých bánk, tak ako je banka ochotná byt v takomto projekte financovať.

Najčastejší model financovania rozostavaných bytov v súčasnosti je z pohľadu bánk:

1. 20% z kúpnej ceny - úhrada pri podpise zmluvy s developerom
a
2. 80% z kúpnej ceny - uhradí banka po právoplatnej kolaudácii bytového domu.

Častokrát developer alebo klient žiada iný model financovania, avšak banka je tá, ktorá poskytuje prostriedky na financovanie, tak je potrebné nájsť zhodu medzi developerom, klientom a bankou. V prípade, keď ide o rozostavaný neskolaudovaný byt, je veľmi častá situácia, že klient tých prvých 20% musí hradiť z vlastných prostriedkov.

• Ako získať výhodnú hypotéku
• Aká je výška príjmovej hranice na získanie hypotéky pre mladých
• Aktuálne zľavy v bankách
• Chcete hypotéku s najlepšou úrokovou sadzbou?
• Maximálna hodnota nehnuteľnosti
• Aké príjmy banka akceptuje pri žiadosti o hypotéku?
• Aké výdavky banka skúma pri schvaľovaní hypotéky?

Najťažšia situácia je, keď sa klient rozhodne zaviazať zmluvou s developerom na dva-tri roky dopredu počas celej výstavby ešte v čase, keď byt ani právne, ani fyzicky neexistuje. V takomto prípade je viac ako vylúčené žiadať banku o akýkoľvek úver, pretože banka nemá ako spísať záložné zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá ešte neexistuje. V takomto prípade je možné uvedenú situáciu vyriešiť vlastnými prostriedkami alebo dočasným založením inej nehnuteľnosti a potom po skolaudovaní bytu požiadať banku o presun založeného práva na dokončený byt. Presun záložného práva podlieha však vždy schváleniu bankou  a môže sa stať, že banka nebude súhlasiť s týmto presunom, hlavne vtedy, ak bude mať pocit, že by získala „horšie“ zabezpečenie. Preto, ak sa klient rozhodne využiť možnosť a počas výstavby bytu založiť dočasne inú nehnuteľnosť, treba zvážiť aj riziko, že banka nakoniec presun záložného práva na dokončený byt neodsúhlasí. Preto treba založiť podobnú hodnotu nehnuteľnosti, ako bude hodnota dostavanej nehnuteľnosti, ak už dopredu viem, že budem žiadať o presun záložného práva na nový dostavaný byt.




Tweet