Koľko dokážem zarobiť na krátkodobom prenájme cez Airbnb?
22.04.2026 (15:00)
Mnohí majitelia investičných nehnuteľností si kladú otázku, či dať byt do dlhodobého nájmu, alebo ho prenajímať cez Airbnb resp. Booking. Poradíme vám, ako vypočítate reálne čísla a kde nájdete kalkulačku na výpočet výnosov z prenájmu.
Krátkodobý prenájom cez Airbnb / Booking môže (ale nemusí) priniesť výrazne vyšší príjem ako klasický dlhodobý nájom. Ale koľko presne? Na výpočet reálnych čísel môžete použiť špecializovanú kalkulačku.
Kalkulačka počíta na základe týchto vstupov:
- Cena za noc - koľko účtujete hosťom
- Obsadenosť - percentuálne vyjadrenie obsadenosti počas roka
- Priemerná dĺžka pobytu - ovplyvňuje počet upratovaní
- Náklady - upratovanie, energie, správa, Airbnb poplatky
Nezabúdajte však, že peniaze nie sú všetko. Pri krátkodobom prenájme budete musieť venovať viac svojho času na správu nehnuteľnosti (komunikácia s klientami, check-in, upratovanie,...). Všetky tieto služby si síce môžete „outsourcovať“, no ukroja vám z vášho zisku.
Príklad 1: Byt v centre Bratislavy
Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
| Typ nehnuteľnosti | 2-izbový byt, 50 m² |
| Cena nehnuteľnosti | 200 000 € |
| Cena za noc | 90 € |
| Očakávaná obsadenosť | 70% |
| Priemerná dĺžka pobytu | 2,5 noci |
| Upratovanie | 30 €/pobyt |
| Mesačné náklady | 200 € |
| Správa nehnuteľnosti | 0% (spravujem sám) |
| Dlhodobý nájom (pre porovnanie) | 900 €/mes |
Výsledky
| Metrika | Hodnota |
| Obsadené noci/rok | 256 nocí |
| Počet pobytov/rok | 102 pobytov |
| Hrubý ročný príjem | 23 040 € |
| Airbnb poplatky (3%) | -691 € |
| Upratovanie | -3 060 € |
| Mesačné náklady | -2 400 € |
| Čistý ročný príjem z krátkodobého prenájmu | 16 889 € |
| Čistý výnos | 8,4% |
| Krátkodobý vs. dlhodobý prenájom | +71% |
Pri 70% obsadenosti v centre Bratislavy môžete zarobiť o 71% viac ako pri dlhodobom prenájme. Hrubý výnos 11,5% a čistý 8,4% sú výrazne nad priemerom dlhodobého prenájmu (výnos zvyčajne 3-5%).
Počítajte však s prácou navyše - 102 checkinov a checkoutov ročne, komunikácia s hosťami, riešenie problémov.
- Vypočítajte si príjem cez Airbnb kalkulačku
- Aktuálne porovnanie úrokov na hypotékach
- Prenajímate byt cez Airbnb? Viete kto uhradí prípadné škody?
Príklad 2: Chata vo Vysokých Tatrách
Niektoré lokality sú vyložene sezónne, preto je potrebné počítať s rôznou vyťaženosťou počas jednotlivých mesiacov.Vstupné údaje
| Parameter | Hodnota |
| Typ nehnuteľnosti | Chata, 80 m² |
| Cena nehnuteľnosti | 180 000 € |
| Cena za noc | 120 € |
| Priemerná dĺžka pobytu | 4 noci |
| Upratovanie | 50 €/pobyt |
| Mesačné náklady | 300 € |
| Správa nehnuteľnosti | 20% (externá služba) |
| Obdobie | Obsadenosť | Mesiace |
| Zimná sezóna | 90% | Dec - Mar |
| Letná sezóna | 75% | Jún - Sep |
| Medzisezóna | 30% | Apr, Máj, Okt, Nov |
| Priemerná ročná | 60% |
Výsledky
| Metrika | Hodnota |
| Obsadené noci/rok | 219 nocí |
| Počet pobytov/rok | 55 pobytov |
| Hrubý ročný príjem | 26 280 € |
| Airbnb poplatky (3%) | -788 € |
| Upratovanie | -2 750 € |
| Mesačné náklady | -3 600 € |
| Správa (20%) | -5 256 € |
| Čistý ročný príjem | 13 886 € |
| Čistý výnos | 7,7% |
Aj pri využití externej správy (20% z príjmu) dosahuje chata v Tatrách čistý výnos 7,7%. Kľúčová je sezónnosť - zimná a letná sezóna ťahajú celkový výsledok.
Tip: V medzisezóne zvážte dlhodobejšie pobyty za zníženú cenu, aby ste zvýšili obsadenosť.
- Najčastejšie chyby pri vybavovaní hypotéky: čomu sa vyhnúť, aby ste o úver neprišli?
- Ako získať najnižšiu úrokovú sadzbu na hypotéke? Úrok z reklamy vs. realita
- BLOG: Hypotéky
Airbnb vs. dlhodobý nájom. Čo sa oplatí viac?
Ako modelový príklad si zvolíme 2-izbový byt v Bratislave za 180 000 €.| Metrika | Airbnb/Booking | Dlhodobý prenájom |
| Hrubý ročný príjem | 18 615 € | 9 600 € |
| Ročné náklady | -5 500 € | -1 200 € |
| Čistý ročný príjem | 13 115 € | 8 400 € |
| Čistý výnos | 7,3% | 4,7% |
| Čas na správu | 10+ hod/týž | 2 hod/mes |
| Riziko poškodenia | Vyššie | Nižšie |
| Flexibilita | Vysoká | Nízka |
Matematický prepočet jasne vychádza v prospech krátkodobého nájmu. Avšak, do úvahy treba brať viacero faktorov:
| Kedy zvoliť Airbnb? | Kedy zvoliť dlhodobý prenájom? |
|
|
Kľúčové metriky pre Airbnb
RevPAN (Revenue Per Available Night)
RevPAN = Ročný príjem / 365Táto metrika ukazuje, koľko v priemere zarobíte na každú noc - vrátane neobsadených. Je lepšia na porovnanie ako ADR (priemerná cena za noc), pretože zohľadňuje obsadenosť.
| Lokalita | Typický RevPAN |
| Bratislava centrum | 50 - 70 € |
| Vysoké Tatry | 45 - 65 € |
| Košice | 30 - 45 € |
| Slovenský raj | 35 - 50 € |
| Menšie mestá | 20 - 35 € |
Časté chyby pri výpočtoch
1. Podceňovanie nákladov na upratovanie a poplatkov platforiem
Mnohí začiatočníci počítajú len s cenou upratovačky, ale zabúdajú na to, že musia kúpiť aj pracie a čistiace prostriedky, toaletný papier, kávu, čaj,... či starú posteľnú bielizeň a uteráky nahradiť po čase novými. Reálne náklady sú tak vyššie, ako len suma, ktorú zaplatíte upratovačke.To, že svoj byt inzerujete na rezervačných portáloch, tiež nie je zadarmo. Airbnb si zaúčtuje 3% z ceny, Booking dokonca 15%. Ak používate obe platformy, počítajte s priemerným poplatkom okolo 8-10%.
2. Príliš optimistická obsadenosť
V prvom roku počítajte s obsadenosťou o 15-20% nižšou, kým si vybudujete recenzie.3. Ignorovanie sezónnosti
Priemerná ročná obsadenosť 60% neznamená 60% každý mesiac. V sezóne môžete mať 95%, mimo sezóny 25%.Ako maximalizovať príjem - tipy od skúsených hostiteľov
1. Dynamické cenovanie
Upravujte ceny podľa dopytu - vyššie ceny cez víkendy, sviatky a v sezóne. Rozdiel môže byť 20-50%.2. Minimálna dĺžka pobytu
V sezóne nastavte minimum 2-3 noci - znížite počet upratovaní a checkinov pri rovnakom príjme.3. Self check-in
Ak máte možnosť namontovať k vstupným dverám key box, alebo používať smart zámok, využite to. Ušetríte svoj čas a zvýšite flexibilitu pre hostí.4. Profesionálne fotografie
Kvalitné fotografie môžu zvýšiť booking rate o 20-30%. Investícia 150-300 € sa vráti za mesiac.Príjem nezabudnite zdaniť
Aj príjem z prenájmu treba zdaniť. Je to jedno, či je to krátkodobý, alebo dlhodobý. Ubytovacie platformy majú povinnosť hlásiť príjmy jednotlivých hostiteľov daňovému úradu. Určite nepodceňujte priznanie príjmov, aby ste sa vyhlli problémom. Aktuálne daňové sadzby sú:- 19% do 47 790 € ročného základu
- 25% nad túto sumu
Tento článok sme pripravili v spolupráci s realityradar.eu.
Zdroj: realityradar.eu, Foto: pexels.com
Tweet