Ceny nehnuteľností na bývanie krátkodobo zvoľnili tempo rastu
- Nehnuteľnosti určené na bývanie v druhej štvrtine tohto roka krátkodobo výrazne zvoľnili tempo cenového rastu pod dve percentá.
V referenčnom medziročnom porovnaní však bolo spomalenie len kozmetické. Ceny domov a bytov boli medziročne vyššie stále takmer o 14 percent najmä pod vplyvom zdražovania starších domov a bytov. Vyplýva to z aktuálnej správy Štatistického úradu SR (ŠÚ SR).
Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku v druhom štvrťroku 2026 medzikvartálne vzrástli o 1,4 percenta. Išlo o najpomalší rast za posledných 11 štvrťrokov, teda od štvrtého štvrťroka 2023. „Na aktuálny výsledok vplýval dynamickejší rast cien nových nehnuteľností na úrovni 2,1 percenta, existujúce nehnuteľnosti oproti predchádzajúcemu štvrťroku zdraželi o 1,3 percenta," priblížil ŠÚ SR. Výrazné spomalenie medzikvartálneho tempa rastu zaznamenali obe skupiny nehnuteľností.
Z regionálneho pohľadu ceny nehnuteľností medzikvartálne v šiestich krajoch stúpli a v dvoch klesli. Najdynamickejšie, o viac ako tri percentá vzrástli priemerné ceny nehnuteľností v Trenčianskom, Žilinskom a Trnavskom kraji. Vyšší rast cien nehnuteľností ako celoslovenský priemer evidovali aj v Košickom kraji. Na úrovni priemeru (+1,4 percenta) vzrástli ceny v porovnaní so začiatkom roka aj v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji.
Medzikvartálny pokles cien zaevidovali nehnuteľnosti v Prešovskom kraji (-0,6 percenta) a v Bratislavskom kraji (-0,5 percenta). „Vývoj v týchto regiónoch ovplyvnilo zlacnenie výlučne existujúcich nehnuteľností," konštatuje ŠÚ SR. V Žilinskom, Trenčianskom a Banskobystrickom kraji rástli dynamickejšie ceny existujúcich nehnuteľností a naopak, rýchlejší rast cien nových nehnuteľností ovplyvnil celkový vývoj v Trnavskom, Košickom a Nitrianskom kraji.
Medziročne boli ceny nehnuteľností na bývanie druhom štvrťroku 2026 medziročne vyššie o 13,6 percenta. Dvojciferné tempo rastu tak pretrvalo už šiesty štvrťrok za sebou. „Výraznejšie - o 14,3 percenta, medziročne zdraželi existujúce nehnuteľnosti. Avšak aj ceny nových nehnuteľností rástli dvojciferne, a to o 10 percent. Dobrou správou pre kupujúcich bolo, že cenový rast oboch zložiek bol miernejší ako v prvom štvrťroku 2026," dodal ŠÚ SR.
Rast realizačných cien nehnuteľností medziročne evidovalo všetkých osem krajov, najvýraznejší Bratislavský kraj (+16,2 percenta) a Banskobystrický kraj (+12,4 percenta). Dvojcifernou dynamikou v rozmedzí 10 až 12 percent stúpli ceny domov a bytov v Žilinskom, Trenčianskom aj Trnavskom kraji. Najnižší rast cien pod úrovňou 10 percent si pripísali nehnuteľnosti na východe Slovenska v Košickom a Prešovskom kraji a tiež v Nitrianskom kraji.
Až v šiestich z ôsmich krajov Slovenska potiahli v medziročnom porovnaní ceny nahor existujúce nehnuteľnosti, najvýraznejšie v Bratislavskom kraji (+16,6 percenta), tiež v Banskobystrickom a v Žilinskom kraji (v oboch +13 percent). „Iba v dvoch regiónoch celkový vývoj ovplyvnili najmä dynamické rasty cien nových nehnuteľností, a to v Košickom kraji (+15 percent) a v Nitrianskom kraji (+13,7 percenta)," doplnil ŠÚ SR.
V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v druhom štvrťroku 2026 predávali o 133 percent drahšie oproti priemeru počas roka 2010 (bázická zmena). Pri predaji nových nehnuteľností bol cenový nárast na úrovni 90 percent, pri starších, teda existujúcich domoch a bytoch ceny vzrástli o vyše 150 percent.
Podľa analytičky Wood & Company Evy Sadovskej existuje viacero faktorov, ktoré ovplyvňujú rast cien nehnuteľností určených na bývanie. „Naďalej výrazne prevláda dopyt nad ponukou. Faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Od roku 2024 bol rast cien bytov a domov podporovaný aj poklesom úrokových sadzieb, čo zvýšilo záujem kupujúcich o hypotekárne úvery," uviedla.
Dopyt po nehnuteľnostiach podľa nej získava na sile aj vtedy, keď v ekonomike alebo v regióne evidujeme nominálny, ale aj reálny rast miezd a nízku mieru nezamestnanosti. „Aj v ďalších kvartáloch očakávame pokračujúci rast cien bytov a domov. Avšak očakávame určité spomalenie tempa rastu, ktoré by sa postupne malo priblížiť k úrovni nominálneho rastu platov," skonštatovala Sadovská.
Zásadnú rolu na rezidenčnom trhu podľa nej zohráva kvalitný rezidenčný development. „Nové projekty dokážu rozširovať ponuku bývania, lepšie využívať mestský priestor a reagovať na meniace sa potreby obyvateľov. Ak je projekt správne nastavený z hľadiska lokality, dostupnosti, kvality aj ceny, môže prispieť k riešeniu dopytu, ktorý dnes trh nedokáže dostatočne pokryť," doplnila analytička.
Ceny nehnuteľností podľa ŠÚ SR, ktorý hodnotí realizačné ceny z kúpnych zmlúv na katastri, medziročne stúpli o 13,6 percenta. „Je to výrazne viac ako ukazujú ceny podľa zverejnených inzerátov, ktoré sleduje Národná banka Slovenska. Aj keď sa tempo rastu cien medzi kvartálmi znižuje, medziročný rast výrazne nad hranicou desiatich percent ukazuje pokračujúce vysoké tempo zdražovania," dodáva analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Rýchle zdražovanie nehnuteľností podľa neho ukazuje na slabnúcu pozíciu kupujúcich. „Kým pri dostatočnom počte bytov v ponuke a bežnom záujme mohli kupujúci počítať aj so zľavou, v súčasnosti dopyt výrazne narástol a pri trvalo slabej ponuke sa opäť vracajú situácie s prebíjaním ponúk a aukciami, keď sa byty predávajú drahšie ako v pôvodnom inzeráte," konštatuje. Druhým faktorom je podľa Búlika FOMO efekt, keď sa medzi ľuďmi výrazne rozšírila obava pred trvalým zdražovaním hypoték, čo časť záujemcov o bývanie motivovalo kupovať nehnuteľnosť čím skôr a akceptovať aj nadhodnotené ponuky.
„Vyššie nárasty cien ŠÚ SR však svedčia aj o tom, že časť Slovákov má dostatočné úspory a dokážu kupovať bez hypotéky byty a domy, ktoré ani nevstupujú na inzertný trh, ale predávajú sa veľmi rýchlo cez realitné kancelárie. Tieto oslovujú svojich stálych klientov napriamo a časť nehnuteľností sa vôbec nedostane do verejnej ponuky. Pritom títo kupujúci, ktorí si obstarávajú nehnuteľnosti ako investíciu, sú ochotní akceptovať aj vyššiu cenu," doplnil analytik.
CEO portálu Bezrealitky.sk Miroslav Kadleček si myslí, že medzikvartálne spomalenie cien problém nedostupnosti vlastnenia vôbec nerieši. „Ceny sú stále o vyše 130 percent vyššie než pred pätnástimi rokmi, staršie byty pre mladých prvokupujúcich zdražujú aj naďalej najrýchlejšie a dostupnosť vlastného bývania ostáva blízko najhoršej úrovne za celých pätnásť rokov. Inak povedané stále tu máme historicky najvyššie ceny. Zmena je v tom, že mezikvartálny rast je najnižší od druhého štvrťroku 2024," zdôraznil.
Podľa portálu môže byť podstatnejšie než samotné spomalenie cien to, ako sa postupne mení rovnováha medzi kupujúcimi a predávajúcimi. Prudký rast cien prirodzene zvýhodňuje predávajúcich. „Keď ceny rastú veľmi rýchlo, predávajúci má prirodzene silnejšiu pozíciu a kupujúci často cíti tlak rozhodnúť sa čo najskôr. Ak sa trh upokojuje, opäť začína viac záležať na tom, či je nehnuteľnosť nacenená realisticky,“ dodáva Kadleček.
Kvartálny údaj ešte podľa neho nestačí na to, aby sme hovorili o zásadnom obrate realitného trhu. „Vidíme však prvé pomerne zreteľné signály, že obdobie mimoriadne prudkého rastu sa môže končiť. Pre kupujúcich aj predávajúcich bude preto čoraz dôležitejšie sledovať reálnu situáciu v konkrétnom meste či regióne a nevychádzať iba z predstavy, že ceny automaticky pokračujú v tempe posledných mesiacov,“ uzavrel CEO Bezrealitky.sk.
Zdroj: SITA, Foto: redakcia
Tweet