Cesta k vlastnému bytu sa môže skrátiť, mladí však musia splniť dôležité podmienky
Národná banka Slovenska (NBS) mení pravidlá poskytovania hypoték. Od januára 2027 sa mladým ľuďom do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie a nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť, otvorí možnosť financovať úverom až 90 percent hodnoty nehnuteľnosti.
Väčšina ostatných žiadateľov bude naďalej potrebovať aspoň pätinu ceny z vlastných zdrojov. Pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti sa má štandardný limit hypotéky znížiť na 70 percent. Zmena má pomôcť najmä ľuďom, ktorí majú dostatočný príjem na splácanie úveru, no nedokážu si našetriť vysokú sumu na začiatok. Zároveň má obmedziť zvýhodnené financovanie ďalších nehnuteľností. Svoj pohľad na ohlásené zmeny pridala aj odborníčka na reality.
Jednou z najväčších prekážok pri kúpe prvého bytu je potreba vlastných úspor. Pri nehnuteľnosti za 200-tisíc eur totiž 80-percentná hypotéka znamená, že kupujúci musí zo svojho zaplatiť 40-tisíc eur. Pri 90-percentnom financovaní by mu za rovnakých podmienok stačilo 20-tisíc eur. Ide o ilustratívny príklad, pričom skutočná výška úveru bude závisieť od posúdenia banky a hodnoty nehnuteľnosti. Odborníčka na reality a majiteľka realitnej kancelárie Karin & Partners Karin Zápalová považuje dlhé čakanie na vytvorenie vyšších úspor za nevýhodné. „Sporiť a čakať niekoľko rokov je pre mladých ľudí cesta do neznáma, nehnuteľnosti každým rokom zdražujú a tak sa pre nich stanú stále viac nedostupnejšie. Čím skôr sa mladý človek rozhodne, tým lepšie kúpi. Samozrejme aktuálna 90% hypotéka pre mladých do 35r. je výhodná ponuka,“ uviedla.
Vyšší limit môže časť mladých priviesť na realitný trh skôr, než pôvodne plánovali. Neznamená to však, že na úver automaticky dosiahne každý. Banky budú naďalej posudzovať príjem žiadateľa, jeho existujúce záväzky a schopnosť splácať. NBS stanovuje maximálny podiel financovania, nie povinnosť banky poskytnúť hypotéku v takejto výške. Ak sa vďaka novým pravidlám zvýši počet ľudí hľadajúcich prvé bývanie, väčší záujem sa môže sústrediť najmä na menšie byty a cenovo dostupnejšie lokality. Práve tieto nehnuteľnosti sú pre mladých často vstupnou bránou na realitný trh.
Vývoj cien však nie je na celom Slovensku rovnaký. Priemerné ceny bývania v druhom štvrťroku 2026 medzištvrťročne vzrástli o 1,2 percenta, tempo rastu však bolo najnižšie za viac ako dva roky. V niektorých lokalitách sa už objavili aj cenové korekcie. Zápalová zo svojej praxe vníma aj mierne zlacňovanie niektorých bytov. „Ceny bytov nahor aktuálne nejdú, naopak, spozorovali sme mierny pokles cien z dôvodu práve zvýšených úrokov na hypotékach a teda menej kupujúcich na trhu s nehnuteľnosťami,“ povedala. Jej skúsenosť sa nemusí vzťahovať na celý slovenský trh. Ukazuje však, že ceny sa môžu vyvíjať odlišne podľa lokality a typu nehnuteľnosti. Ak sa viac mladých kupujúcich začne uchádzať o rovnaké cenovo dostupné byty, zvýšený dopyt môže ovplyvniť aj tento segment trhu.
Druhou stranou zmeny je sprísnenie financovania tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti. Klienti, ktorí už vlastnia dve alebo viac nehnuteľností, budú pri ďalšej kúpe štandardne potrebovať vyšší podiel vlastných zdrojov. Podľa Zápalovej to môže prvokupujúcim priniesť výhodu, keďže pri menších bytoch často súťažia aj s investormi. „Mladí kupujúci sa musia včas rozhodnúť a kúpiť si svoju vlastnú nehnuteľnosť, sprísnenie financovanie tretej a ďalšej nehnuteľnosti môže priniesť výhodu pre prvokupujúceho,“ uviedla.
Samotné sprísnenie hypotekárnych podmienok však investorov z trhu neodstráni. Niektorí kupujú nehnuteľnosti bez úveru a dostupnosť bývania závisí aj od počtu nových bytov, tempa výstavby a ďalších faktorov. Vyššie financovanie prvého bývania preto môže pomôcť časti kupujúcich, no samo osebe nezaručí pokles cien ani dostupnejšie bývanie pre všetkých.
Deväťdesiatpercentná hypotéka môže znížiť sumu, ktorú si treba našetriť pred kúpou, zároveň však znamená vyšší úver a spravidla aj vyššiu splátku než pri nižšom financovaní rovnakej nehnuteľnosti. Kupujúci by preto nemali rozhodovať len podľa toho, či im banka úver schváli, ale aj podľa toho, či zvládnu splácať hypotéku a zároveň si vytvárať finančnú rezervu.
Domácnosti musia počítať s tým, že počas dlhého obdobia splácania sa môžu zmeniť úrokové sadzby alebo ich príjmová situácia. Aj preto bude pri rozhodovaní dôležité nastaviť financovanie tak, aby rozpočet domácnosti nebol po zaplatení splátky na hranici možností. Zápalová odporúča mladým obrátiť sa pri plánovaní kúpy na odborníka. „Odkladanie kúpy svojej prvej nehnuteľnosti je podľa môjho názoru nevýhodné, je potrebné nastaviť správne financovanie prostredníctvom dobrého finančného poradcu, ktorý má možnosť pre mladého človeka s príjmom vyriešiť dostupnosť bývania aj s minimálnymi úsporami,“ vysvetlila.
Zdroj: SITA, Foto: pexels.com
Tweet