Možnosti dofinancovania hypotéky

Autor: redakčne upravené
26.10.2021 (09:20)

100%-né hypotéky sú už minulosťou. Dnes banky poskytujú hypotéky do výšky najviac 80% z hodnoty nehnuteľnosti, na 90%-ný úver si siahne už len malé % žiadateľov. Zvyšnú sumu si musia klienti zabezpečiť inak. Porovnali sme výhody i nevýhody najvyužívanejších možností dofinancovania hypotéky.

Tak, ako sa nedá povedať, ktorá banka je najlepšia, nedá sa ani povedať, ktorý spôsob dofinancovania hypotéky je najlepší. Každý žiadateľ sa totiž nachádza v inej situácii a vhodné dofinancovanie je potrebné zvoliť práve s ohľadom na klientov stav.  
BannerHC-banky.sk
 

Využitie vlastných zdrojov

Ak máte vlastné financie, ste v ideálnej situácii.

+ Výhody využitia vlastných zdrojov

Najväčšou výhodou dofinancovania hypotéky vlastnými peniazmi je úspora na úrokoch a zároveň potom aj nižšie mesačné zaťaženie splátkami. Ideálnou alternatívou je mať k dispozícií aspoň 20% zakladanej nehnuteľnosti a k tomu aj dostatočnú sumu na zariadenie a vybavenie nového bývania.

- Nevýhody využitia vlastných financií

Nevýhod je v tomto prípade veľmi málo. Spomenieme jednu – ak na dofinancovanie miniete všetky svoje úspory, nezostanú vám žiadne peniaze ako rezerva do budúcnosti. Preto je dôležité zvoliť vhodný pomer výšky úveru a vlastných zdrojov.

Dofinancovanie hypotéky spotrebným úverom

Ak žiadatelia o hypotéku nemajú dostatok vlastných zdrojov, dofinancovanie hypotéky spotrebným úverom patrí k jednej z najvyužívanejších možností. Takmer v každej banke je možné k hypotéke požiadať aj o spotrebný úver so zvýhodnenými podmienkami. Samozrejme, základnou podmienkou je dostatočný príjem žiadateľov, súčet splátky hypotéky a spotrebného úveru so splatnosťou 8 rokov tvorí podstatne vyššiu sumu ako samostatná splátka hypotéky.

+ Výhody dofinancovania hypotéky spotrebným úverom

Z hľadiska celkových nákladov na splácanie je riešenie dofinancovania spotrebným úverom jedným z najnáročnejších, pretože maximálna splatnosť spotrebného úveru je 8 rokov. Pri 8-ročnej splatnosti je splátka určitej sumy približne 2-krát vyššia ako napr. pri 20-ročnej splatnosti. Na druhej sú ale celkové náklady na splatenie spotrebného úveru za 8 rokov podstatne nižšie, ako splácanie rovnakej výšky úveru s dlhšou dobou.

Príklad: pri spotrebnom úvere vo výške 20.000 eur s úrokom 5% a splatnosťou 8 rokov vychádza celková suma zaplatených úrokov počas celej doby splatnosti 4.307 eur, pri splatnosti 20 rokov je to až 11.677 eur.

- Nevýhody dofinancovania hypotéky spotrebným úverom

Ako sme spomínali, jednou z nevýhod spotrebného úveru k hypotéke, je vyššia splátka, ktorá sa odvíja od maximálnej doby splatnosti 8 rokov. Tzn. že celkové mesačné náklady na splácanie úverov sú tak podstatne vyššie a žiadatelia musia mať na túto formu financovania dostatočné príjmy. Ďalšou nevýhodou je aj maximálna výška spotrebného úveru, banky poskytujú najviac 20.000 -25.000 eur, výnimočne až 35.000 eur. Pri súčasných vysokých cenách nehnuteľností a potrebe dofinancovania 20% z kúpnej ceny to nemusí vôbec postačovať.

Príklad: pri kúpnej cene rodinného domu 200.000 eur a schválení hypotéky 80% z jeho hodnoty, je potrebné dofinancovanie sumou 40.000 eur, čo je spotrebným úverom z jednej banky v tomto prípade nemožné.

Medziúver zo stavebnej sporiteľne

Ďalším spôsobom dofinancovania hypotéky je využitie stavebného úveru k existujúcemu stavebnému sporeniu alebo medziúveru tiež zo stavebnej sporiteľne. Rozdiel medzi nimi je taký, že riadny stavebný úver môžu dostať existujúci sporitelia, ktorí už nasporili v stavebnej sporiteľni určitú sumu, o medziúver môžu požiadať tí, ktorí v čase žiadosti nie sú klientami stavebnej sporiteľne. So žiadosťou o medziúver si musia uzatvoriť aj zmluvu o stavebnom sporení. Na trhu sú tri stavebné sporiteľne a poskytovanie a splácanie úverov od nich funguje dosť odlišným spôsobom ako je to pri úveroch od bánk, pretože podliehajú zákonu o stavebných sporiteľniach.

+ Výhody stavebných úverov a medziúverov

Stavebné úvery a medziúvery patria k špecifickým produktom, ktoré majú svoju obľubu u mnohých klientov. Medziúvery a stavebné úvery môžu mať splatnosť až 30 rokov, čo dáva predpoklad skutočne nízkej splátky, takže sa hodí aj pre žiadateľov s nižšími príjmami a nižšou disponibilnou sumou na splácanie záväzkov. Zároveň niektoré stavebné sporiteľne vedia za určitých okolností poskytnúť k hypotéke úver aj s vyššou sumou ako sú maximálne výšky spotrebných úverov v bankách.

– Nevýhody úverov zo stavebných sporiteľní

Na jednej strane sú úvery zo stavebných sporiteľní zaujímavou možnosťou dofinancovania hypotéky pre širší okruh žiadateľov, na druhej strane majú dosť nevýhod. Pripravte sa na vyššie poplatky v porovnaní s bankovými poplatkami. Pri tej istej výške úveru, ale nižšej splátke z dôvodu dlhšej splatnosti sú náklady na splatenie úveru zo stavebnej sporiteľne oveľa vyššie ako za bankový spotrebný úver. Ďalšou nevýhodou je nutnosť dokladovania účelu každého načerpaného eura. Ďalšie obmedzenie je vo výške úverov, pričom napríklad jeden žiadateľ môže dostať podstatne nižší medziúver ako manželia alebo partneri.

Založenie ďalšej nehnuteľnosti

Jednoduchá a výhodná možnosť získať 100% kúpnej ceny spočíva v založení nielen financovanej nehnuteľnosti, ale aj ďalšej, dodatkovej nehnuteľnosti. Podmienkou je, že sa musí jednať o skolaudovanú nehnuteľnosť na bývanie. Môže to byť nehnuteľnosť, ktorú vlastní klient, jeho rodičia alebo iní blízki príbuzní. Stačí, ak podpíšu v banke záložné zmluvy. Na zakladanom byte alebo dome nesmú viaznuť žiadne bankou neakceptovateľné ťarchy alebo vecné bremená.

+ Výhody založenia doplnkovej nehnuteľnosti

Najväčšou výhodou založenia druhej nehnuteľnosti je dosiahnutie nižšieho LTV, čo pre žiadateľov znamená výhodnejšie podmienky. Lebo aj nízke LTV (loan to value – pomer výšky nehnuteľnosti k hodnote zabezpečenia) prispieva k dobrému hodnoteniu žiadateľa o úver. Banky poskytujú najnižšie úrokové sadzby na hypotékach do 80%LTV, čiže žiadateľ tak môže dostať úver s nízkym úrokom.

Príklad: Klient si chce kúpiť byt za 150.000 eur a nemá žiadne úspory. Nemusí si k 80%-nej hypotéke žiadať o ďalší úver na dofinancovanie, ale spolu s kupovaným bytom založí aj byt rodičov v hodnote 100.000 eur a bude žiadať o hypotéku s LTV vo výške 60%. S takýmto parametrom hypotéky môže dostať nízku úrokovú sadzbu a bude splácať len jeden úver s výhodným úrokom.

– Nevýhody založenia ďalšej nehnuteľnosti

Nevýhodou tejto formy zabezpečenia je zriadenie záložného práva na dvoch nehnuteľnostiach, čiže v prípade nesplácania úveru sa vlastník založenej dodatočnej nehnuteľnosti vystavuje riziku, že si banka uplatní záložné právo. Pravdou je, že k takýmto situáciám nedochádza často. Vo väčšine prípadov je po čase možné záložné právo na dodatočnej nehnuteľnosti zrušiť, pretože s plynúcim časom zostatok istiny klesá a v určitom momente postačí založenie už len jednej nehnuteľnosti.

Súkromná pôžička

Ďalšou možnosťou dofinancovania hypotéky môže byť aj pôžička od súkromnej osoby.

+ Výhody pôžičky od blízkych

Nespornou výhodou je bezúročnosť súkromnej pôžičky, zároveň s najbližšími, či už rodičmi alebo súrodencami, je možné dohodnúť si jej splatnosť bez obmedzení. Vyhnete sa tak úrokom aj poplatkom a svoj dlh môžete splácať flexibilne podľa svojich možností..

– Nevýhody súkromnej pôžičky

Osobná pôžička od známych alebo príbuzných má aj nevýhody. Väčšinou si blízki od seba požičiavajú len na „dobré slovo“. Životné okolnosti sa však môžu skomplikovať, niektorá zo strán sa môže ocitnúť v problémovej situácii, čo môže viesť k medziľudským konfliktom. Odborníci odporúčajú aj pri súkromnej pôžičke spísať zmluvu o pôžičke, kde budú mať obe strany jasne stanovené podmienky poskytnutia a zároveň vrátenia požičaných peňazí.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: Ivan Sedlák