Prečo Slováci kupujú byty a Nemci zostávajú v nájme?

Ceny nehnuteľností zostávajú medziročne výrazne vyššie, pričom ich rast dosahoval v prvom polroku dvojciferné tempo a výstavba zostáva utlmená. Vysoký podiel vlastníckeho bývania zároveň otvára otázku, do akej miery ide o preferencie domácností a akú úlohu zohráva nedostatok stabilných a cenovo dostupných nájomných alternatív.

Podľa Deloitte Property Index 2026 patrí Slovensko medzi krajiny s najhoršou dostupnosťou nového bývania vzhľadom na príjmy. Na kúpu referenčného 70 m2 bytu potrebujú obyvatelia Košíc približne 15 priemerných hrubých ročných platov, v Bratislave 13,7 a v Banskej Bystrici 13,4. Všetky tri slovenské mestá sa tak nachádzajú medzi desiatimi najmenej dostupnými mestami v sledovanom európskom porovnaní. Zaujímavé je porovnanie s Nemeckom, kde je dostupnosť kúpy nového bývania vzhľadom na príjmy v mnohých mestách priaznivejšia. Napriek tomu žije na Slovensku vo vlastnom bývaní približne 93 % obyvateľov, zatiaľ čo v Nemecku iba 47 %. Ponúka sa tak otázka, prečo Nemci častejšie bývajú v nájme, hoci sú pre nich nehnuteľnosti vzhľadom na príjmy relatívne dostupnejšie.

Rozdiel do veľkej miery vysvetľuje historický vývoj. Na Slovensku zohrala významnú úlohu privatizácia bytov po roku 1989, zatiaľ čo v Nemecku sa rozvinul silný nájomný trh. Vysoký podiel vlastníctva tak vypovedá aj o minulom vývoji a nemusí odrážať súčasné možnosti mladých domácností pri kúpe prvého bývania. Významná je aj ekonomická motivácia. V Nemecku majú domácnosti širšiu ponuku nájomného bývania, pričom dlhodobé nájomné zmluvy a ochrana nájomníkov poskytujú väčšiu stabilitu. Významné rozdiely však existujú medzi nájomným v starších zmluvách a aktuálnymi ponukami pre nových nájomníkov. Na Slovensku zostáva nájomný trh menej rozvinutý a významnejší segment profesionálneho a inštitucionálneho nájomného bývania sa zatiaľ nevytvoril.

Jedným z hlavných štrukturálnych problémov slovenského trhu s bývaním zostáva obmedzená ponuka, ktorá nedokáže dostatočne pružne reagovať na rast dopytu. Podľa Štatistického úradu SR sa v roku 2025 dokončilo približne 14,3 tisíca bytov, medziročne o takmer pätinu menej. Počet dokončených bytov bol zároveň takmer o štvrtinu nižší než priemer predchádzajúcich desiatich rokov. Slabšia výstavba sa stretáva s obnoveným rastom cien nehnuteľností.

Podľa NBS vzrástli priemerné ponukové ceny bývania v roku 2025 o 12 %, po raste nižšom ako 1 % v roku 2024. Medziročná dynamika rastu cien zostala aj v prvej polovici roka 2026 dvojciferná, pričom výstavba sa výraznejšie neoživila. K rastu cien prispel aj obnovený dopyt po bývaní. Výstavbu naďalej brzdia zvýšené stavebné náklady, nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily a zdĺhavé povoľovacie procesy. Nový stavebný zákon účinný od apríla 2025 priniesol viaceré zjednodušenia, na vyhodnotenie jeho reálnych výsledkov však zatiaľ chýbajú dostatočné údaje. Dôležitá bude aj schopnosť úradov nové pravidlá efektívne uplatňovať. Rýchlejšie a predvídateľnejšie povoľovanie môže znížiť náklady investorov a umožniť pružnejšiu reakciu ponuky na dopyt. Z dlhodobého hľadiska môže nedostatok bytov v niektorých regiónoch čiastočne zmierňovať demografický vývoj. V ekonomicky silnejších mestách však môže dopyt zostať vysoký vďaka migrácii obyvateľstva a koncentrácii pracovných príležitostí.

K lepšej dostupnosti bývania môže prispieť aj rozvoj profesionálneho a inštitucionálneho nájomného trhu, ktorý domácnostiam poskytne dlhodobé zmluvy, predvídateľné podmienky a väčšiu istotu bývania. Často sa hovorí, že Slováci uprednostňujú vlastné bývanie. V praxi však mnohé domácnosti nemajú dostatok stabilných a cenovo dostupných nájomných alternatív. Pri rozhodovaní zohráva úlohu aj ekonomická výhodnosť vlastníctva. Hoci môže byť mesačné nájomné nižšie ako splátka hypotéky, časť hypotekárnej splátky tvorí splácanie istiny, ktorým si domácnosť postupne vytvára vlastný majetok. Pri porovnávaní oboch možností však treba zohľadniť aj úroky, údržbu nehnuteľnosti a náklady vlastného kapitálu. Rozvoj stabilného nájomného bývania môže domácnostiam poskytnúť väčšiu flexibilitu, znížiť potrebu vysokého počiatočného kapitálu a podporovať mobilitu pracovnej sily. Zároveň môže postupne zmierňovať dopytový tlak na kúpu bytov. Samotná profesionalizácia nájomného trhu však automaticky nezníži nájomné ani ceny nehnuteľností. Dôležité bude rozširovanie ponuky a vytváranie stabilných podmienok pre dlhodobé investície do nájomných nehnuteľností. Dostupnejší a stabilnejší nájom by domácnostiam poskytol viac možností pri rozhodovaní o bývaní a znížil potrebu zadlžovať sa kvôli vlastnej nehnuteľnosti.