2. pilier: Ako budú fungovať investície do nájomného bývania?

Autor: redakcia
31.07.2026 (14:00)

Dôchodkové správcovské spoločnosti ponovom môžu investovať aj do alternatívnych investícií, konkrétne do projektov nájomného bývania. Banky.sk zisťovali, ktoré DSSky túto možnosť využili, ako to bude fungovať a či je to pre sporiteľa výhodné.

Novelizácia zákona o starobnom dôchodkovom sporení v roku 2025 rozšírila možnosti dôchodkových fondov investovať do alternatívnych investícií. Môže sa jednať o infraštruktúrne, sociálne či bytové projekty. Po viac ako roku sa táto možnosť zhmotnila a dôchodkové fondy 2. piliera môžu investovať cez alternatívny investičný fond do nájomného bývania.

Na úvod ešte uvedieme, že o tom, či sa úspory budú investovať aj do takýchto lokálnych projektov, naďalej rozhodujú samotné dôchodkové správcovské spoločnosti (DSS). Tieto investície nie sú pre DSS-ky záväzné.

Akým spôsobom sa realizujú investície do nájomného bývania?

Samotná investícia dôchodkových fondov do nájomného bývania sa realizuje cez investičný fond v správe Tatra Asset Management (TAM). Alternatívny investičný fond TAM Fond nájomného bývania je realitným fondom určeným pre inštitucionálnych investorov. Aktuálna hodnota fondu je 65 miliónov eur a cielený objem je približne 105 miliónov eur. Na otázky ohľadom Fondu nájomného bývania odpovedá Martin Ďuriančik, podpredseda predstavenstva Tatra Asset Management:

Do akých projektov bude Fond investovať?

Fond bude investovať do dokončených projektov aj do rezidenčnej výstavby. Viaceré projekty a investície sú aktuálne vo fáze rokovaní o akvizícii, resp. o budúcej akvizícii medzi fondom s developerskými a stavebnými firmami, o konkrétnych projektoch budeme informovať po finálnej dohode.

Po dokončení výstavby projektov bude majetok fondu v plnej miere zainvestovaný v rezidenčných nehnuteľnostiach určených na prenájom, pričom jednotlivé projekty budú v dominantnej miere zapojené do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Tento systém je nastavený tak, aby vedel ponúknuť záujemcovi o bývanie byt v dobrom štandarde, pre individuálne alebo dlhodobé rodinné bývanie v dostupnej cene. Fond do portfólia získa byty pri nižšej DPH, nájomníci získajú bývanie pri nižšom nájme v porovnaní s trhovou cenou nájomného. Nájomníci môžu ako bonus navyše využiť príspevok od svojho zamestnávateľa, ktorý je v takomto prípade pre firmy oslobodený od dani a odvodov.

Tento fond bude investovať len do nájomného bývania, alebo aj do iných projektov verejného záujmu?

TAM-Fond nájomného bývania je zameraný výlučne na investície do rezidenčných projektov, ktoré plánuje dlhodobo prenajímať verejnosti a podielať sa na vytváraní a rozvoji trhu s dostupným nájomným bývaním, ktorý na Slovensku chýba. Skúsenosti z vyspelých krajín Európy potvrdzujú nenahraditeľnú rolu trhu nájomného bývania nie len pre rast kvality života, ale aj pre konkurencieschopnosť ekonomiky, v zmysle rozvoja mobility pracovnej sily, schopnosti firiem získavať talenty a rozvoja regiónov.

Ktoré DSS-ky využili možnosť investovať do nájomného bývania?

Do investovania do projektov nájomného bývania prostredníctvom fondu v správe Tatra Asset Management sa zapojili všetky DSS spoločnosti na Slovensku. Považujeme to za silný prejav dôvery voči spoločnosti Tatra Asset Management, ktorá má dlhoročné skúsenosti v oblasti správy realitných investícií.

Čo sa týka výnosov, aký je časový horizont, kedy by sa mohli ukázať prvé výsledky?

Investície do projektov nájomného bývania majú veľmi dlhodobý charakter a aj to je jedným z dôvodov, okrem pravidelného výnosu a stabilného portfólia, prečo dôchodkové úspory sú vhodný kapitál pre takéto projekty. Takto investovaný kapitál nielen rozvíja domácu ekonomiku, ale zároveň sa podieľa aj na výnosoch z reálnych aktív, čím napríklad chráni dôchodkové úspory vo vzťahu k inflácii.

Hlavný zdroj výnosu bude fond získavať z pravidelne inkasovaného nájomného, ktoré ale prirodzene začne plynúť do fondu až po dokončení bytových domov a prenajatí jednotlivých bytov. Prvé výnosy z nájomného očakávame už v roku 2027, v plnej miere by mal byť majetok fondu zainvestovaný v horizonte 3-4 rokov. V tomto období bude významná časť majetku financovať výstavbu bytov a zostávajúca časť dočasne uložená na termínovaných vkladoch a v štátnych dlhopisoch.

Asociácia DSS schvaľuje nastavené limity

Asociácia DSS pozitívne hodnotí, že zákon súčasne nastavuje aj limity pre alternatívne investície, čo je v súlade s dlhodobým postojom správcov dôchodkových úspor, že alternatívne aktíva majú dopĺňať, nie nahrádzať nosnú investičnú stratégiu dôchodkových fondov. Alternatívne investície môžu tvoriť len 5% majetku dôchodkového fondu. V súčasnosti je objem dôchodkových úspor okolo 21,5 miliardy eur a táto prvá investícia do nájomného bývania zatiaľ predstavuje menej ako 0,3% z celkového majetku sporiteľov.

Dôchodkové správcovské spoločnosti každú alternatívnu investíciu starostlivo posudzujú z hľadiska rizík a potenciálnych výnosov. Záujem sporiteľa a ochrana jeho úspor v 2. pilieri ostávajú absolútnou prioritou dôchodkových správcovských spoločností.

Tento typ investícíe sa stretáva aj s opačnými názormi

Pri nových domácich projektoch v 2. pilieri treba podľa Jána Tonku z Finaxu počítať s tým, že nejde o likvidné investície. Peniaze budúcich dôchodcov tak budú viazané v konkrétnych projektoch, ktorých hodnota aj konečný výnos budú silne závisieť od vývoja domáceho ekonomického prostredia. Investovanie hoci len časti úspor do slovenských projektov tak znižuje výhodu širokej globálnej diverzifikácie, na ktorej mal úspech 2. piliera dlhodobo stáť.

Bežný sporiteľ v praxi zatiaľ zmenu nepocíti, keďže ide len o malé percento z celkového spravovaného majetku. Situácia sa však môže zmeniť, ak by alternatívne investície získali v budúcnosti väčší podiel. Podľa Tonku tak z tejto zmeny momentálne najviac získa samotný štát. Našiel totiž spôsob, ako financovať projekty zo súkromných úspor ľudí, ktoré by mal za bežných okolností hradiť zo štátneho rozpočtu.

Ak sa chcete vymaniť z vplyvu štátu na vaše dôchodkové úspory, siahnite po široko diverzifikovaných ETF fondoch mimo 2. piliera alebo po Európskom dôchodkovom produkte, ktorý je odolný voči lokálnym politickým rozhodnutiam a môžete si ho voľne prenášať v rámci celej EÚ, ak počas svojej kariéry pracujete vo viacerých krajinách.
 
Zdroj: Tatra banka, Asociácia DSS, Finax, Foto: pexels.com