Ako získať druhú hypotéku alebo ďalší úver k hypotéke?

Autor: Viera Schleifová, hypotekárny špecialista z Hypo Consulting, redakčne upravené
27.02.2020 (09:45)

Ak už jednu hypotéku máte, vybavenie druhej hypotéky alebo spotrebného úveru je možné, avšak má to svoje úskalia. Prozrite si, aké obmedzenia vás čakajú.

Ďalší úver môžete potrebovať na dofinancovanie hypotéky, na rekonštrukciu kupovanej nehnuteľnosti, alebo na kúpu ďalšieho bytu.

Hypotéka na ďalšiu nehnuteľnosť

Máte vlastný byt a rozhodli ste sa pre kúpu ďalšieho? Môže to byť celkom dobré rozhodnutie. Zabezpečíte tým bývanie svojim deťom do budúcnosti alebo budete zarábať na prenájme nehnuteľnosti. Ak už aj na prvé bývanie máte hypotéku, za určitých okolností môžete v banke požiadať aj o ďalšiu. Musíte však mať dostatočný príjem na splácanie aj ďalšieho úveru. Pretože aj v tomto prípade platí, že nesmiete prekročiť stanovený limit maximálneho úverového zaťaženia vo forme koeficientu DTI 8. A samozrejme, aj splátka nového úveru nesmie byť pre váš rozpočet zaťažujúca. Ak plánujete kupovanú nehnuteľnosť prenajímať, upozorňujeme vás, že tento príjem nateraz banka akceptovať ešte nebude. V každom prípade je možné splácať aj viac hypoték súčasne.

BannerHC-banky.sk
 

Obmedzenia pri väčšom počte hypoték

Základným pravidlom pri poskytovaní hypoték v slovenských bankách je maximálne úverové zaťaženie vo forme koeficientu DTI. Ten predstavuje sumu všetkých úverových produktov, ktoré klient môže v bankách mať. V súčasnosti platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok jeho ročného príjmu. Pri manželoch resp. viacerých žiadateľoch sa ich príjmy spočítavajú. Z vašich príjmov vám okrem toho musia vyjsť splátky s ohľadom na životné minimum, tzv. „finančný vankúš“ a stres test, čiže zachovanie povinnej sumy na živobytie aj pri sadzbe hypoték zvýšenej o 2%. Ďalším obmedzením v niektorých bankách je maximálna výška úverov, ktoré daná banka môže poskytnúť jednému žiadateľovi, prípadne maximálne LTV na druhej a ďalšej hypotéke. V každom prípade, pri žiadosti o následnú hypotéku môžu byť žiadatelia prísnejšie posudzovaní.

Ďalšie spotrebné úvery k hypotéke

Ak splácate hypotéku, môžete tiež požiadať aj o ďalšie spotrebné úvery. Aj v tomto prípade platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok jeho ročného príjmu, splátky úverov nesmú prekročiť základné podmienky pri poskytovaní úverov, čiže vám musí ostať bankou požadovaná suma vašich príjmov na živobytie. Pri spotrebných úveroch s kratšou splatnosťou môže byť suma všetkých úverov preto aj nižšia ako 8-násobok vašich čistých ročných príjmov, pretože výška splátky pri spotrebnom úvere je pri maximálnej 8-ročnej splatnosti podstatne vyššia ako pri hypotéke so splatnosťou 30 rokov.

Medziúver zo stavebného sporenia k hypotéke

Ak chcete popri splácaní hypotéky požiadať o medziúver zo stavebného sporenia, je to tiež možné. Musíte vedieť, že obmedzenia NBS (koeficient DTI 8, stres test a finančný vankúš), platia plošne nie len pre poskytovanie úverov bankami, ale musia ich dodržiavať aj stavebné sporiteľne. Medziúvery poskytované stavebnými sporiteľňami majú dlhšiu maximálnu splatnosť, dokonca až 30 rokov, preto vzhľadom na finančné zaťaženie je niekedy praktickejšie požiadať o tento typ úveru. Nie je to ale lacnejšie.

Preto ak nepotrebujete na účely bývania vysokú sumu, často je výhodnejšie požiadať o dofinancovanie hypotéky alebo zariadenie domácnosti v banke o spotrebný úver so splatnosťou 8 rokov. Pravdepodobne vám nezhltne toľko peňazí na úrokoch a poplatkoch v porovnaní s medziúverom zo stavebnej sporiteľne.

Žiadať o ďalšiu hypotéku alebo iný úver vo svojej banke?

Niekedy je výhodnejšie žiadať o úver vo svojej banke, pretože vás už pozná, máte v nej svoju históriu a niektoré banky si svojich klientov naozaj vážia. Nie je to však pravidlo. Často klientom odporúčame novú banku, pretože má oveľa výhodnejšie podmienky ako ich domovská banka. Vtedy sa ale oplatí preniesť si do nej aj účet. Je to ekonomickejšie, ako platiť poplatky vo viacerých bankách. V prípade druhej a ďalšej hypotéky, ako aj v prípade spotrebného úveru, platí to isté. Môže sa stať, že aktuálna banka vám už novú hypotéku z dôvodu vlastných nastavení nebude vedieť poskytnúť a vtedy je namieste žiadať o ňu v ďalšej banke, ktorá má podmienky poskytovania hypoték odlišné. Tak je to aj v prípade spotrebných úverov. Majte na pamäti, že väčšina bánk od vás bude požadovať vedenie účtu, aby ste získali čo najlepšie podmienky. A tu už do hry vstupujú nielne úroky, ale aj poplatky.

Zhrnutie

Ak potrebujete získať k vašej už existujúcej hypotéke ďalšiu hypotéku, spotrebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne, pri splnení základných predpokladov týkajúcich sa hlavne výšky vašich príjmov, vám banky ochotne požičajú. Je ale dobré poznať všetky vaše možnosti, pretože s pribúdajúcim počtom vašich úverov rastie riziko ohrozenia vášho rodinného rozpočtu v prípade neplánovaných okolností. Preto ak plánujete ďalšiu hypotéku alebo iný typ úveru, poriadne si premyslite jeho využitie a neplaťte za požičané peniaze formou úrokov alebo iných poplatkov viac ako treba.

Obmedzujúce faktory

  • dostatočný príjem
  • max. úverové zaťaženie DTI 8 (8-násobok ročného príjmu)
  • stres test
  • finančná rezerva vo výške 40%
  • max. LTV na 2. a ďalšej hypotéke
  • celková výška úverov v jednej banke

Zdroj: Hypo Consulting – hypotekárne centrum, Foto: redakcia