Čo je to parameter DSTI a ako ovplyvňuje žiadateľov o hypotéku

Autor: Viera Schleifová, hypotekárny špecialista z Hypo Consulting, redakčne upravené
25.02.2020 (09:40)

V posledných rokoch NBS priebežne regulovala poskytovanie hypoték, pretože zadlžovanie nášho obyvateľstva začalo enormne narastať. Od 1.1.2020 NBS pristúpila k zvýšeniu koeficientu DSTI (Debt Service to Income) z 20% na 40%. Vysvetlíme vám, čo to znamená.

Čo sa dialo na trhu s hypotékami?

NBS bola presvedčená, že zavedenie všetkých opatrení pomôže nášmu obyvateľstvu eliminovať zadlžovanie. Nestalo sa tak. Vzhľadom k politike ECB, ktorá stále drží kľúčové sadzby na 0, dokonca ešte pod ňou, úrokové sadzby naďalej klesali. Dnes môžete dostať na hypotéke úrok už aj 0,6%, tak prečo to nevyužiť? Kým v minulých rokoch bolo menej zaťažujúce platiť si prenájom, dnes je to aj napriek vysokým cenám nehnuteľností naopak. Pri nízkych sadzbách je splátka hypotéky výrazne nižšia, ako by si mnohí Slováci mali platiť za nájomné bývanie. Tak kupujú byty, stavajú vlastné domy.

Navyšovanie parametru DSTI od 1.1.2020

Skratku DSTI poznáme aj z minulosti, ale nikto sa ňou veľmi nezaoberal. DSTI (Debt Service to Income) je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Ide vlastne o často spomínaný „finančný vankúš“, ktorý bol do konca roka 2019 vo výške 20%, čiže splátky všetkých úverov mohli mať žiadatelia o úver do výšky 80% po odpočítaní životného minima. Od 1.1.2020 môžu byť dlžníci zaťažení splátkami vo výške najviac 60% ich príjmov po odpočítaní životného minima.

Existujú výnimky?

Áno, od januára do konca marca 2020 ešte 15% žiadateľov môže dostať hypotéku podľa starých pravidiel. Od apríla 2020 ich bude môcť byť len 5%, okrem toho ďalších 5% žiadateľov o hypotéku do veku 35 rokov tiež bude mať možnosť dostať úver s DSTI do 30%. To znamená, že môžu byť zaťažení splátkami vo výške najviac 70% ich príjmov po odpočítaní životného minima.

Koho sa navýšenie DSTI najviac dotkne?

Pripravované nové obmedzenie sa najviac dotkne žiadateľov o hypotéku s nižšími príjmami, ktorí nemajú žiadne úspory a rodín s deťmi, kde je viac vyživovaných osôb. Finančný vankúš sa totiž vzťahuje nie priamo na maximálnu výšku poskytnutého úveru, ale na mesačné zaťaženie splátkami. Kým doteraz mnohí dofinancovávali hypotéku spotrebným úverom s 8-ročnou splatnosťou, ich celková splátka hypotéky a spotrebného úveru bola vyššia. No pri DSTI 20% mnohým žiadateľom vyšla. Po novom pravdepodobne budú mnohí musieť hľadať lacnejšie varianty bývania alebo siahnuť po úsporách, lebo požadovanú výšku úveru nedostanú. Podľa odhadov sa táto zmena dotkne asi 15 až 25% žiadateľov o hypotéku.

Dôvod navyšovania DSTI

Úrokové sadzby sú nízke, bankám sa darí hypotéky poskytovať, klienti majú dobré príjmy a úvery splácajú. Prečo NBS aj tak tieto opatrenia zavádza? Pretože myslí na „horšie časy“ našich obyvateľov. Je potrebné ich chrániť. Hypotéka je dlhodobý záväzok a počas jej splácania môže dôjsť k rôznym situáciám či už na strane dlžníkov alebo na strane bánk, obe strany sú výrazne závislé aj od politickej a ekonomickej situácie danej krajiny. V minulosti sme boli svedkami ekonomickej krízy, úroky môžu výrazne stúpnuť, vy môžete prísť o prácu. A tieto opatrenia všetkých majú chrániť a zabezpečiť splácanie dlhov aj počas náročnejších časov. A hlavne – majú zabezpečiť, aby ste za každých okolností mali po zaplatení splátok úverov z čoho žiť.

TIPY ako sa vysporiadať s vyšším koeficientom DSTI

  • Sporte si, pretože bude náročnejšie získať k hypotéke ďalší úver s kratšou splatnosťou z dôvodu vyššieho zaťaženia splátkami
  • Svoje rozhodnutia ohľadne investovania do novej nehnuteľnosti si poriadne zvážte. Hľadajte lacnejšie bývanie, pretože vyššie úvery budú pre niektorých žiadateľov menej dostupné
  • Pripravte sa na hypotéku, nenechajte všetko na poslednú chvíľu. Ak plánujete kúpu novej nehnuteľnosti, včas si preverte svoje možnosti.

Obmedzenia NBS pri úveroch na bývanie

koeficient DTI 8 - vaše max. úverové zaťaženie môže byť vo výške 8-násobku vášho ročného čistého príjmu.
(Pri čistom príjme 1000 eur, max. výška úverov môže byť 1000x12x8= 96 000 eur.)

Koeficient DSTI 40% - veľkosť vašej finančnej rezervy po odpočítaní životného minima musí byť 40%. Výška vašich splátok môže byť najviac 60% vášho príjmu po odpočítaní životného minima.

MAX LTV 90% - banka môže poskytnúť maximálne 20% úverov takých, ktoré majú LTV medzi 80%-90%. Všetky ostatné hypotéky musia mať LTV nižšie ako 80%.

Zdroj: Hypo Consulting – hypotekárne centrum, Foto: redakcia