Investori vykupujú štartovacie byty. Pomôžu opatrenia NBS zvrátiť tento fenomén? Asi nie...

Autor: redakčne upravené
12.08.2026 (11:00)

Máte schválenú hypotéku a začínate hľadať svoj prvý byt. Rýchlo však zistíte, že vašim najväčším súperom nie je iná mladá rodina, ale investor, ktorý práve kupuje svoju tretiu nehnuteľnosť. A má oproti vám dokonca veľkú výhodu.

Podľa najnovších dát Národnej banky Slovenska (NBS) skončilo v roku 2025 viac ako 56 %1 všetkých kúpených bytov a domov v rukách ľudí, ktorí už predtým aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. U investičných nákupov (tretia a ďalšia nehnuteľnosť) tvoria navyše takmer polovicu dopytu jedno- a dvojizbové byty, ktoré by inak slúžili ako štartovacie bývanie pre mladých. Ide tu o čisté rozširovanie investičného portfólia. Investori navyše počítajú s tým, že ak byty podržia najmenej päť rokov, môžu ich potom so ziskom predať bez dane. Nechajú ich teda prázdne a len čakajú.

Viac bytov, vyššie ceny

sa pozrieme na celoslovenské čísla, Slovensko stavia dlhodobo viac bytov, než koľko pribúda obyvateľov. Za posledných päť rokov celkový počet obyvateľov Slovenska dokonca klesal, a to aj po započítaní vplyvu migrácie. Najvypuklejšia situácia je v menších sídlach, ktoré navyše bojujú s odlivom ľudí a zostávajú po nich prázdne domy. Okrem zahraničia odchádzajú do krajských miest a najmä do Bratislavy. V hlavnom meste teda úbytok obyvateľov nehrozí.

Ceny nehnuteľností na Slovensku podľa Štatistického úradu SR v 1. Q. 2026 vyleteli medziročne o 14,4 %2. Napriek tomu, že tento rast odráža logiku ponuky a dopytu, v zdravom prostredí by určite mohol byť nižší.

Trh s bývaním sa v Bratislave a väčších mestách vo veľkej miere zmenil na trh s finančnými aktívami a tento účet dnes platia ľudia, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Kým sa zásadne nezmení nastavenie trhu, nepomôže nám ani masívna výstavba, ani kozmetické úpravy úrokových sadzieb.

Prečo sú byty pre investorov také atraktívne

Človek s voľným kapitálom dnes na Slovensku kupuje byty. Prečo? Pretože byt je dnes zaujímavým investičným produktom. Pri ročnom raste hodnoty o viac ako 14 %, nulovej dani z držby (ak nerátame symbolickú daň z nehnuteľnosti) a žiadnej dani z prázdnych bytov, je výnos veľmi zaujímavý aj v porovnaní s inými investičnými produktami.

Ako uvádza samotná NBS, rast cien ťahal aj „sentiment a očakávania ohľadom ďalšieho vývoja cien“. Investori skrátka veria, že ceny nehnuteľnosti budú i naďalej rásť. Keď k tomu pripočítame vplyv známych propagátorov investovania, výsledkom je sebanaplňujúce sa proroctvo neustáleho rastu.

Regulácia NBS naráža na limity

NBS aktuálne reaguje na túto situáciu zmenou limitov LTV (Loan-to-Value). Návrh počíta s uvoľnením limitu na 90 % pre mladých pri prvom bývaní a, naopak, so sprísnením na 70 % pri hypotékach na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Tento krok ide správnym smerom, avšak situáciu s dostupnosťou nevyrieši.

Veľkí investori banky často vôbec nepotrebujú, pretože platia v hotovosti, bez hypotéky. Regulovať hypotéky teda znamená regulovať len tých „slabších“ investorov. Tí najsilnejší budú kupovať ďalej, bez ohľadu na prísnejšie bankové pravidlá. Samotná NBS priznáva, že pri sprísnení LTV na investičné byty neočakáva výraznejší dopad na tento segment.

Ako z toho von

V Bratislave sa podľa dostupných údajov nachádza približne 27 500 bytov s mimoriadne nízkou spotrebou /komponenty/, čo naznačuje, že sú dlhodobo neobývané. Ide o obrovský nevyužitý bytový fond. Ak v jednom bratislavskom byte býva v priemere 2,5 č/vybranu-stranku-nie-je-mozne-zobrazit/, tieto nehnuteľnosti predstavujú teoretickú kapacitu bývania pre takmer 69-tisíc ľudí. Samozrejme, nemožno očakávať, že sa všetky prázdne byty dostanú na trh. Ak by sa však podarilo uvoľniť na prenájom aspoň časť z nich, ponuka bývania by sa citeľne zvýšila. Väčšia ponuka by následne mohla prispieť k stabilizácii cien nájomného.

Podľa Miroslava Kadlečka z bezrealitky.sk, jedným z riešení by mohla byť kombinácia dvoch opatrení. Prvým je zavedenie dane z prázdnych bytov, ktorá by zmenila výnosovú rovnicu pre tých, ktorí nehnuteľnosti len držia ako mŕtve aktívum. Druhou je zníženie dane z prenájmu. Štát by mal motivovať majiteľov, aby tie tisíce prázdnych bytov dali na trh. Ak niekto byt prenajíma a vráti ho tak do obehu, nemal by byť trestaný vyššími daňami len preto, že vlastní viac nehnuteľností.

Vyššie majetkové dane, ktoré NBS vo svojej správe opatrne naznačuje, by problém zrejme nevyriešili. Ak štát plošne zvýši dane za druhý či tretí byt, majitelia to jednoducho premietnu do ceny nájomného. Tým opäť potrestáme len koncového užívateľa, teda nájomcu.

1. https://nbs.sk/publikacie/sprava-o-financnej-stabilite/sprava-o-financnej-stabilite-maj-2026/
2. Indexy cien nehnuteľností na bývanie v 1. štvrťroku 2026
 
Zdroj: Miroslav Kadleček, bezrealitky.sk, Foto: pexels.com