Hypotéka na stavbu domu a pozemok - reálny prípad klienta

Autor: Viera Schleifová
21.11.2018 (09:45)

Hypotéka na výstavbu domu je jeden z najzložitejších druhov hypotéky. Pozrime sa, ako to funguje v praxi.



Pri výstavbe domu, do hry vstupuje veľa faktorov, ktoré ovplyvňujú financovanie. K tým najzákladnejším patria druh stavby, spôsob jej realizácie, aktuálna fáza výstavby a stav stavby v čase riešenia hypotéky, výška vlastných zdrojov, aktuálna a budúca hodnota rozostavaného domu, predpokladaná doba výstavby, lokalita v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, prípadne možnosť dočasného založenia inej nehnuteľnosti.
 

Podmienky hypotéky na výstavbu rodinného domu všeobecne

Na výstavbu domu poskytujú hypotéku takmer všetky hypotekárne banky, ale ich podmienky sú rôzne. Odlišujú sa hlavne %-tom financovania a nastavením počtu jednotlivých tranží. Ideálna banka na výstavbu je taká, ktorá vám poskytne peniaze čo najskôr, aby ste mohli začať stavať a v čo najvyššej sume už v prvých čerpaniach a zároveň bude od vás vyžadovať čo najmenej podkladov.
 

Kedy môžete o hypotéku na výstavbu domu požiadať?

V drvivej väčšine prípadov môžete o hypotéku na výstavbu domu požiadať až vtedy, keď máte stavbu rozostavanú do 1 metra, aby bolo možné v zmysle stavebného zákona zapísať ju do katastra nehnuteľností ako rozostavanú stavbu. Prvotnými podmienkami je v tomto prípade projekt stavby a právoplatné stavebné povolenie.
 
Existuje aj banka, ktorá vám vie za vopred stanovených podmienok poskytnúť prvé peniaze už aj skôr, ako máte postavený 1 meter domu a to práve na jeho rozostavanie. Inak vám banky väčšinou poskytnú peniaze z úveru podľa vopred dohodnutých podmienok, a to v priemere od 70 do 85% z aktuálnej hodnoty stavby. Hypotéka na výstavbu sa už vopred schvaľuje ako určité % z budúcej hodnoty domu, akú banka bude akceptovať po jeho kolaudácii.

Pre lepšie pochopenie spôsobu financovania výstavby domu vám prinášame reálny prípad.
 

Hypotéka na stavbu domu - reálny príbeh klienta

Klient spolu s manželkou, ešte bezdetný, mal k dispozícií sumu 50.000 eur na výstavbu domu. Nemal ešte ani pozemok, ale mal ho už vyhliadnutý. Jeho prvotná požiadavka bola hypotéka na kúpu pozemku, na ktorý už mal podpísanú rezervačnú zmluvu. Bolo treba nájsť banku, ktorá mu poskytne výhodný úver na jeho kúpu, ale zároveň takú, ktorá bude neskôr najvýhodnejšia aj na financovanie výstavby domu, ktorý v najbližšej budúcnosti plánoval postaviť. V tomto prípade bolo treba nájsť najvhodnejšiu banku už aj s ohľadom na budúcu hypotéku – teda na hypotéku na výstavbu. Nie je totiž možné mať hypotéku na pozemok v jednej banke a na výstavbu v inej banke, pretože pozemok sa stavba sa oddeliť nedajú, sú jedným celkom.
 

• Výška príjmu vs. Hypotéka
• 5 faktorov, podľa ktorých si vyberiete výhodnú hypotéku
• Hypotéka s ručením nehnuteľnosťou alebo úver na bývanie bez založenia nehnuteľnosti?
• Predčasné splatenie hypotéky
• 5 najčastejších nástrah pri výbere hypotéky
• POZOR! Toto sú najčastejšie neprofesionálne praktiky pri sprostredkovaní hypoték

 

1. Hypotéka na pozemok

Najprv klient získal hypotéku na pozemok. Dostal až 85% z hodnoty pozemku, takže z vlastných zdrojov nemusel investovať do kúpy pozemku príliš veľa a mohol si nechať dostatok peňazí na začatie stavby. V jeho prípade išlo o pozemok v hodnote 76.000 eur, takže banka mu na jeho kúpu poskytla hypotéku vo výške 64.000 eur. Z vlastných zdrojov zaplatil za pozemok 12.000 eur a 38.000 eur mu ešte ostalo na začatie výstavby.
 

2. Hypotéka na výstavbu

Ďalšie stretnutie s klientom bolo o rok. Počas tejto doby si dal vypracovať projekt a požiadal o stavebné povolenie. Po nadobudnutí právoplatnosti, klient mohol začať stavať. V čase podania žiadosti o novú hypotéku, teda na výstavbu domu, mala jeho rozostavaná nehnuteľnosť hodnotu 140.000 eur a budúca hodnota samotného domu bez pozemku bola vyše 240.000 eur. Keďže sme už vopred vedeli, že pre klienta bude najvýhodnejšia banka práve tá, ktorú sme vybrali už pri kúpe pozemku, podali sme žiadosť práve v nej. Ak by sa výrazne zmenili podmienky tejto banky, mohli sme zrefinancovať už existujúci úver na kúpu pozemku do takej banky, ktorá by aktuálne bola pre účel výstavby pre klienta výhodnejšia.

Ďalším krokom bolo vypracovanie znaleckého posudku na rozostavanú stavbu, v ktorom bola zahrnutá aj budúca hodnota hotového domu. K žiadosti o hypotéku bolo treba ešte priložiť geometrický plán, právoplatné stavebné povolenie a štandardné doklady k príjmu. Banka by klientovi schválila hypotéku až do 85% budúcej hodnoty domu, ale vzhľadom k tomu, že najlepšie úrokové sadzby boli do 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, klientovi postačila aj táto suma, čiže 180.000 eur (menej ako 80% z 240.000 eur). Banka klientovi schválila plnú sumu, o ktorú požiadal, pretože znalec v banke vyhodnotil, že hodnota domu po kolaudácii podľa vypracovaného znaleckého posudku je reálna.

Klient úverovú zmluvu k schválenej hypotéke podpísal a mal 6 mesiacov na to, aby požiadal o prvú tranžu, čiže prvú časť úveru. Musel ale splniť podmienku, že do toho času bude aktuálna hodnota jeho stavby 120.000 eur, pretože banka mu mohla uvoľniť len polovicu zo schválenej hypotéky vo výške 180.000 eur, čiže 90.000 eur. Pričom táto suma nemohla byť zároveň viac ako 85% z aktuálnej hodnoty rozostavaného domu. Bolo totiž nutné dodržať podmienku, že každá tranža úveru nemohla byť vyššia ako 85% z aktuálnej hodnoty stavby. Túto aktuálnu hodnotu vždy posúdil znalec banky na základe predloženej fotodokumentácie, ktorú porovnával s prvotným znaleckým posudkom. Keďže už pri schválení hypotéky bola aktuálna hodnota stavby 140.000 eur, mohol o prvé čerpanie úveru požiadať aj hneď.

Klient mal dosť vlastných peňazí na to, aby mohol vo výstavbe pokračovať, preto o prvú časť úveru požiadal až o niekoľko mesiacov . Keďže stavebné práce pokračovali rýchlo, onedlho mohol požiadať aj o ďalšiu tranžu, ktorá bola určená vo výške 40% z aktuálnej hodnoty domu. Po doložení ďalších fotografií o tom, ako výstavba pokračuje, banka mu uvolnila aj poslednú časť hypotéky vo výške 10% z úveru. Tzn. že klient načerpal hypotéku v 3 častiach: najskôr 50%, potom 40% z výšky úveru, pretože bolo splnené, že čerpaná časť úveru bola vždy najviac 85% z aktuálnej hodnoty rozostavanej stavby a nakoniec mu banka uvoľnila poslednú, tretiu časť vo výške 10% z úveru.

Ako vidíte, nastavenie hypotéky na výstavbu domu nie je jednoduché. Každý úverový prípad je pri výstavbe iný, preto treba aj k ich riešeniam pristupovať individuálne.
 

Odporúčania Ak plánujete výstavbu domu a budete ju financovať prostredníctvom hypotéky, je dobré už vopred každý krok naplánovať. Pri tomto type úveru často vznikajú problémy, s ktorými ste vopred nepočítali.

Tweet