Predaj nehnuteľnosti s hypotékou – ako to funguje a čo je možné?

Autor: Viera Schleifová, hypotekárny špecialista z Hypo Consulting, redakčne upravené
02.03.2020 (08:00)

Dnes je značná časť nehnuteľností zaťažená hypotékou, preto by ste možno radi vedeli, ako treba postupovať, ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech banky pre účel hypotéky.

Predaj nehnuteľnosti a vyplatenie hypotéky

Vo väčšine prípadov predaja nehnuteľnosti klienti aktuálnu hypotéku vyplácajú a ak si kupujú ďalšiu nehnuteľnosť, žiadajú o úplne novú hypotéku. Toto riešenie je najjednoduchšie a najrýchlejšie. To, že na predávanej nehnuteľnosti je ťarcha v prospech banky, musí byť uvedené aj v kúpnej zmluve. Zároveň musí predávajúci kupujúcemu garantovať, že hypotéku vyplatí, aby nehnuteľnosť ostala bez ťarchy pôvodného vlastníka.

Čo treba urobiť?

V prvom rade treba ísť do banky a požiadať o súhlas s vyplatením hypotéky a vyčíslenie zostatku hypotéky. Ak si hypotéku na predávanú nehnuteľnosť berie aj kupujúci, súhlas so splatením a vyčíslenie predávajúci musí doložiť aj hypotekárnej banke kupujúceho. Stáva sa, že ten, kto nehnuteľnosť predáva, má dosť vlastných zdrojov na vyplatenie svojej hypotéky a je možné vyplatiť ju už pred predajom. Vo väčšine prípadov však býva hypotéka predávajúceho vyplácaná z finančných zdrojov toho, kto nehnuteľnosť kupuje. Buď z jeho vlastných peňazí alebo z hypotéky nového budúceho vlastníka.

Predaj nehnuteľnosti a kúpa nového bývania bez vyplatenia hypotéky

Niektorí ľudia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť s hypotékou si chcú kúpiť nový byt a pôvodný predať, ale aktuálnu hypotéku si chcú ponechať. Tento prípad nastáva väčšinou vtedy, ak majú problém dostať novú hypotéku napríklad z dôvodu nízkeho príjmu alebo nemožnosti jeho dokladovania. Je možný aj tento spôsob, ale vyžaduje detailné plánovanie a súčinnosť všetkých strán a celý proces trvá trochu dlhšie. Vzhľadom k zložitosti tohto procesu a individuálnemu postupu vám k tomu viac povedia hypotekárni špecialisti.

Prenos záložného práva pri predaji nehnuteľnosti na inú vhodnú nehnuteľnosť

Ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech banky, máte ešte ďalšiu možnosť, ak hypotéku nechcete vyplatiť. Záložné právo na existujúcej nehnuteľnosti môžete preniesť na inú nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, prípadne ju môže vlastniť aj niekto iný. O prenos ťarchy je nutné v banke požiadať, pričom budete musieť doložiť znalecký posudok na novozakladanú nehnuteľnosť a ak bude jej hodnota banke postačovať, dá vám súhlas, vypracuje nové záložné zmluvy, ktoré po podpise podáte na kataster a ťarcha bude prepísaná.

Banka musí o všetkom vedieť

Vždy, keď predávate nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech banky kvôli hypotéke, je potrebné v banke požiadať o súhlas s vyplatením hypotéky a o vyčíslenie. Ak hypotéka nebude vyplácaná, je potrebné požiadať o zmenu zabezpečenia. V každom prípade ako s prvou je nutné vždy komunikovať s bankou. Pretože práve banka je záložným veriteľom, takže vždy musí vedieť, čo sa s nehnuteľnosťou deje a aké majú jej vlastníci úmysly.

Poplatky súvisiace s predajom nehnuteľnosti prípadne zmenou zabezpečenia

Vyplatenie hypotéky alebo prenos záložného práva vás bude niečo stáť. Na jednej strane pôjde o poplatky banke, na druhej strane to budú poplatky na katastri.

POPLATKY - Predaj nehnuteľnosti a vyplatenie hypotéky

Ak predávate nehnuteľnosť a existujúcu hypotéku chcete vyplatiť, banke zaplatíte poplatok za predčasné splatenie hypotéky, ak nie ste práve na konci fixačného obdobia. Po vyplatení hypotéky banka pošle na kataster kvitanciu, čiže potvrdenie o vyplatení vášho záväzku, ktorý na základe tohto dokumentu záložné právo vymaže. Tento úkon na katastri nestojí nič.

POPLATKY - Predaj nehnuteľnosti a prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť

Keďže vám v tomto prípade hypotéka ostane a nebudete ju vyplácať, poplatok za jej predčasné splatenie sa na vás vzťahovať nebude. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad na kataster 66 eur. Ďalším nákladom bude ešte poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku na nehnuteľnosť, ktorú budete zakladať namiesto predávanej.

Ušetrite na poplatkoch pri novej hypotéke

Ak predávate byt či dom a budete kupovať novú nehnuteľnosť, v niektorých bankách sa môžete poplatku za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky vyhnúť. A to buď v prípade, ak si aj novú hypotéku zoberiete v tej istej banke alebo ak si kupec vášho bytu naň zoberie hypotéku v banke, v ktorej ste ju predtým mali vy.

Proces vyplatenia hypotéky alebo zmeny na nej pri predaji vašej súčasnej nehnuteľnosti môže byť zložitý. Navyše aj nie celkom lacný. Ak si na to sami netrúfate, využijte služby šikovného hypotekárneho poradcu.
 
Zdroj: Hypo Consulting – hypotekárne centrum, Foto: redakcia