Ceny nehnuteľností a hypoték v roku 2022. Na čo sa treba pripraviť?

Autor: redakčne upravené
04.02.2022 (09:00)

Pripomeňme si najdôležitejšie udalosti na hypotekárnom trhu a trhu nehnuteľností v roku 2021 a pozrime sa na očakávaný vývoj v roku 2022.

Cena domov rástla rýchlejšie ako bytov

Udalosťou roka 2021 pri bývaní bol nebývalý rast cien. V 2. a 3. štvrťroku prevýšil medziročný nárast cien nehnuteľností neuveriteľných 18 %. Tak rýchlo ceny nehnuteľností nerástli od roku 2008, v ktorom praskla hypotekárna bublina.

Priemerný meter štvorcový bytu dnes stojí 2 364 eur a pri rodinných domoch vyjde na 1 684 eur. Z porovnania týchto dvoch čísiel vidno, že priestor na rast majú najmä rodinné domy. Aj štatistiky NBS potvrdzujú, že domy skutočne v roku 2021 rástli rýchlejším tempom, a to medziročne až o 26 %.

Úrokové sadzby hypoték zostali na minime (najnižšia sadzba začína na 0,36 %).

Silnel nákup investičných bytov. Pred niekoľkými rokmi sa podiel investičných bytov odhadoval na 15 %, medzičasom je to už tretina.

Počet refinančných hypoték naďalej rástol. Viac ako polovica nových hypoték sú refinančné, čiže starú a drahšiu hypotéku nahrádza nová s nižším úrokom.

Ako by sa mohla situácia na trhu s nehnuteľnosťami vyvíjať v roku 2022?

Pre majiteľov nehnuteľností je dobrou správou, že hodnota ich bývania ďalej porastie, tempo rastu cien však bude pomalšie, mohlo by sa pohybovať v rozmedzí 5-10 %. Rýchlejšie by naďalej mali cenovo rásť domy. Pri vysokých cenách však stále väčšiu rolu bude hrať lokalita: domy na atraktívnom mieste by mali rásť rýchlejšie, naopak, domy v neatraktívnom regióne budú rásť menším tempom alebo cenovo stagnovať. Pri rekreačných nehnuteľnostiach sa môžeme dočkať aj zvratu. Dopyt po bývaní na vidieku by sa mohol prepadnúť, ak by sa ekonomika vrátila do „starých koľají“ a ľudia by sa vrátili do kancelárií. Vysoké ceny bytov do istej miery vyčerpali aktuálny dopyt, preto by sa ich tempo rastu malo zmierniť.

Pôjdu úroky hypoték hore už tento rok?

A keďže všetko so všetkým súvisí, ceny nehnuteľností budú závisieť aj od vývoja úrokových sadzieb hypoték. Úroky na hypotékach sú rekordne nízke, priemerný úrok nových hypoték v roku 2021 klesol pod 0,9 % a priemerná úroková sadzba všetkých hypoték je len 1,11 %.

Očakáva sa, že Európska centrálna banka bude musieť úrokové sadzby zvyšovať, ak chce bojovať proti inflácii. Prezidentka ECB Christine Lagardeová viackrát naznačila, že zvyšovanie sadzieb príde najskôr v roku 2023 a teda tento rok by sa úrokové sadzby na hypotékach zdražovať ešte nemali.

Kto má hypotéku, mal by si úrok zafixovať na dlhú dobu dopredu

Ak splácate hypotéku, v súčasnosti máte jedinečnú príležitosť zaistiť si nízky úrok na dlhé obdobie. Keďže v budúcich rokoch zrejme pôjdu úrokové sadzby hore, je dôležité zafixovať si úrok ideálne na 7 až 10 rokov. Klientom, ktorí majú v tomto roku výročie fixácie, odborníci odporúčajú zvoliť si novú sadzbu garantovanú na dlhšie obdobie. 10-ročná fixácia sa dá dnes získať za úrok pod hranicou 1 %.

Aj keď vám fixácia nekončí, môžete si od banky vypýtať ponuku na dlhšiu fixáciu alebo preniesť svoj úver do banky, ktorá vám ju poskytne. Týmto spôsobom v ďalších rokoch ušetríte desiatky eur na splátke a svoj úver menej preplatíte.

Mladí ľudia a problém pri kúpe bytu

Ak sa mladý človek alebo rodina potrebuje osamostatniť a ísť bývať „do vlastného“, má malú šancu získať lacný mestský nájomný byt. Jediným riešením je hypotéka a kúpa vlastného bývania. Keďže sa očakáva, že ceny bývania budú ďalej rásť, nie je na čo čakať. Avšak to neznamená, že by ste mali siahnuť po prvom byte, ktorý vám príde do cesty. Ideálne je porovnať ich viacero, zvážiť ich technický stav, stav celej bytovky, prístup aj lokalitu.

Mladí ľudia zvyčajne ešte nemajú dostatočné úspory a preto potrebujú vyššie financovanie zo strany banky, aby si mohli dovoliť kúpiť svoj prvý byt. A to je často problém. Najlepším riešením je vyššie vlastné financovanie, to si však vyžaduje dlhodobo šetriť. V súčasnosti je najčastejším riešením zapojenie rodičov a súrodencov ako spoludlžníkov, no nie v každej rodine je to možné. Potom už ostáva len presťahovať sa do prenajatého bytu.

Neberte si viac ako potrebujete

Ak sa chcete presťahovať z menšieho bytu do väčšieho, rast cien pre vás nebude ani v roku 2022 predstavovať problém navyše. Ak ceny budú rásť, porastie cena menšieho aj väčšieho bytu a vaše možnosti sa nijako nezmenia.
Netreba si však kupovať prehnane veľké bývanie a brať si na plecia väčšiu hypotéku, ako skutočne potrebujete. Ak by ste v budúcnosti ochoreli alebo stratili prácu, vyššia splátka by bola pre vás veľkým bremenom.

Investičný byt ako ochrana pred infláciou

Mnoho ľudí vníma rast cien bývania ako príležitosť kúpiť si s lacnou hypotékou investičný byt či dom a zarábať na ňom. Tendencia zosilnela tento rok, keď sa mnohí kúpou nehnuteľnosti chceli chrániť pred infláciou. Skutočne platí, že byt či dom financovaný 80 % hypotékou prináša vysoký výnos v prepočte na vaše vlastné investované peniaze. Inak povedané, čím menej do investičného bytu vložíte svojich peňazí, tým je výnos vďaka rastu cien a lacnej hypotéke pre vás vyšší.

Pravdepodobný scénar na rok 2022

Kým udalosti, ktoré sa stali minulý rok vieme zhodnotiť celkom presne, očakávania stále v sebe nesú istú mieru neistoty. A ako sme sa presvedčili už v minulosti, niekedy nastanú aj okolnosti, ktoré nikto nečakal.
  • Ceny bytov a domov porastú, tempo by sa však malo zmierniť na jemne nad 10 % ročne.
  • Úroky hypoték zostanú stále nízke, avšak od roku 2023 by mal prísť rast. Zafixujte si v tomto roku nízku úrokovú sadzbu na čo najdlhšie, ideálne na 7-10 rokov.
  • Ak chcete kúpiť byt či dom, nevyčkávajte. Kupujte však uvážlivo, aby vaša nehnuteľnosť mala dobré predpoklady rásť na cene. Cenové nožnice medzi kvalitnými a nekvalitnými nehnuteľnosťami sa stále viac roztvárajú.
Zdroj: OVB, Foto: redakcia