Ako funguje navýšenie hypotéky

Autor: redakčne upravené
05.10.2026 (14:00)

Aj keď ľudia často používajú pojem „navýšenie hypotéky“, keď potrebujú k hypotéke peniaze navyše, neznamená, že sa k existujúcemu úveru jednoducho pripíše ďalších niekoľko tisíc eur a všetko ostatné zostane po starom. Pozrite si, ako „navýšenie“ funguje v praxi.

Máte hypotéku, ktorú už niekoľko rokov splácate. Teraz by ste sa chceli pustiť do väčšej rekonštrukcie, alebo rozmýšľate nad vyplatením drahších úverov. Jednoducho potrebujete ďalších 30 000 eur.

Aj keď ľudia často používajú pojem „navýšenie hypotéky“, keď potrebujú k hypotéke peniaze navyše, reálne navýšenie banky ako produkt nemajú a existujúcu hypotéku navýšiť nie je možné. Nefunguje to teda tak, že k existujúcemu úveru sa jednoducho pripíše ďalších 30 000 eur a všetko ostatné zostane po starom.

Pod pojmom navýšenie hypotéky sa totiž v praxi môže skrývať viacero rozdielnych riešení. Odborník na hypotéky zo spoločnosti Hypoconsulting hovorí, že v praxi sa najčastejšie stretávajú s 3 možnosťami:

• Hypotéka: Čo ak kúpna cena nehnuteľnosti je vyššia ako znalecký posudok či ocenenie bankou?
• Môžem zbúrať dom zaťažený hypotékou?
• Ako neprísť o rezervačný poplatok pri kúpe nehnuteľnosti
• Dá mi banka hypotéku, ak pracujem na dohodu?

Refinancujete pôvodnú hypotéku a požičiate si viac

Pôvodný úver sa splatí novou hypotékou, pričom nový úver bude vyšší o sumu, ktorú potrebujete navyše.

Máte napríklad zostatok hypotéky 100 000 eur a potrebujete ďalších 30 000 eur. Nový úver si vezmete na sumu 130 000 eur. Samozrejme, ak postačuje vaša bonita i hodnota nehnuteľnosti.

Tento postup je výhodný v dobách, keď úrokové sadzby klesajú a teda v banke získate výhodnejšie úročenie ako ste mali na pôvodnom úvere.

Pôvodnú hypotéku si necháte a vezmete si ďalší úver

Toto riešenie sa oplatí vtedy, ak máte na starej hypotéke výhodnú úrokovú sadzbu, o ktorú nechcete prísť. Tu počítajte s obmedzením, že už jedno záložné právo na nehnuteľnosť máte.

Refinancovanie spojíte s konsolidáciou

Ak máte okrem hypotéky aj spotrebný úver, kreditnú kartu či iné záväzky, môže byť riešením ich spojenie do jedného úveru. Výsledkom môže byť jednoduchšie splácanie a nižšia mesačná splátka. Automaticky to však neznamená, že na úvere celkovo zaplatíte menej.

Preto prvá otázka by nemala byť: „Kde mi navýšia hypotéku?“ ale „Ktorým spôsobom sa mi oplatí získať peniaze navyše?“

Máte výhodnú sadzbu na pôvodnom úvere? Pozor, aby ste o ňu neprišli

Ak máte na pôvodnom úvere výrazne nižšiu sadzbu (a budete ju mať ešte niekoľko rokov), ako sú dnešné sadzby, neoplatí sa starý úver splatiť novým úverom. Novú úrokovú sadzbu by ste dostali nielen na dodatočne požadovanú sumu, ale aj na celý pôvodný zostatok hypotéky. Práve preto nemusí byť refinancovanie s navýšením vždy najlacnejším riešením. Niekedy môže dávať väčší zmysel pôvodný výhodný úver ponechať a riešiť iba sumu navyše samostatne. Prepočet si ukážeme na modelovom príklade.

Predstavme si klienta, ktorému zostáva splatiť 100 000 eur počas 20 rokov a na pôvodnej hypotéke má sadzbu 1,50 %. Jeho mesačná splátka je približne 483 eur. Klient potrebuje ďalších 30 000 eur.

Ak by celý dlh refinancoval a nový úver 130 000 eur získal so sadzbou 3,70 % so splatnosťou 20 rokov, mesačná splátka by bola približne 767 eur.

Ak by si pôvodný úver 100 000 eur ponechal pri 1,50 % a samostatných 30 000 eur financoval novým úverom so sadzbou 3,70 % a splatnosťou 20 rokov, druhá splátka by bola približne 177 eur. Spolu obe splátky by boli približne 660 eur (= 483+ 177 eur) mesačne.

Rozdiel oproti refinancovaniu celých 130 000 eur by bol v tomto modelovom príklade viac ako 100 eur (=767-660 eur) mesačne.

Práve preto pri výbere riešenia treba prepočítať celý existujúci úver.

Koľko vám banka dovolí požičať si navyše?

To závisí od viacerých parametrov:

Hodnota nehnuteľnosti a LTV

To, že na nehnuteľnosti je už záložné právo, neznamená, že na nej máte neobmedzený priestor na ďalšie zadlženie. Banka sleduje LTV, teda pomer dlhu zabezpečeného nehnuteľnosťou k jej hodnote. V roku 2026 je základný limit LTV na úrovni 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri výpočte sa zohľadňujú aj existujúce úvery zabezpečené tou istou nehnuteľnosťou.

Ak máme nehnuteľnosť v hodnote 200 000 eur (cena akceptovaná bankou), pri 80 % LTV mám banka na ňu požičia 160 000 eur. Ak už je nehnuteľnosťou zabezpečená hypotéka so zostatkom 130 000 eur, rozdiel do 160 000 eur je 30 000 eur.

Príjem

Peniaze navyše znamenajú vyšší dlh. Banka preto pri významnejšom navýšení spravidla znovu posudzuje schopnosť klienta splácať úver. Zisťuje príjem a to, či klient sa zmestí do obmedzení DTI a DSTI.

Kedy dáva zmysel refinancovanie s navýšením?

Refinancovanie môže byť výhodné najmä vtedy, keď sa stretne viacero dôvodov naraz. Končí vám fixácia, nová banka ponúka lepšie podmienky, potrebujete ďalšie peniaze a zároveň vám vyhovuje spojiť všetko do jedného úveru. Nový úver potom môže splatiť pôvodnú hypotéku a zároveň vám poskytnúť dodatočné financie.

Banky takúto možnosť aktuálne ponúkajú aj priamo v rámci refinancovania. Banky uvádzajú peniaze navyše medzi dôvodmi na refinancovanie. Konkrétne limity a podmienky sa medzi bankami líšia.

Koniec fixácie nie je jediný moment, kedy môžete hypotéku meniť

Hypotéku môžete refinancovať aj počas fixácie. Rozdiel je najmä v nákladoch na predčasné splatenie. Pri skončení fixácie môžete úver splatiť bez poplatku za predčasné splatenie.

Mimo tohto obdobia môže banka pri predčasnom splatení požadovať náhradu skutočných nákladov, maximálne do výšky 1 % z predčasne splatenej sumy. V rámci marketingových akcií banky ponúkajú novým klientom aj preplatenie tohto poplatku, čo klientovi prinesie ďalšiu úsporu.

Poplatkom sa úplne nevyhnete

Ani refinancovanie na konci fixácie nie je úplne zadarmo. Pri zmene banky sa rieši nové záložné právo. Aktuálny poplatok za vklad do katastra je 100 eur pri písomnom podaní a 50 eur pri elektronickom.

Potrebovať môžete aj nové ocenenie nehnuteľnosti. Niektoré banky akceptujú starší znalecký posudok alebo si nehnuteľnosť ocenia interne, inde môže byť potrebný nový posudok.

Pribudnúť môžu aj ďalšie náklady podľa sadzobníka a podmienok konkrétnej banky. Preto pri refinancovaní nestačí porovnať len dve úrokové sadzby.

Nižšia splátka ešte neznamená lacnejšiu hypotéku

Toto býva veľmi lákavé. Dnes platíte 650 eur. Nová banka vám ukáže splátku 570 eur. Vyzerá to ako úspora 80 eur mesačne.

Lenže, ak ste mali pôvodnú hypotéku splatiť za 18 rokov a nový úver si nastavíte na 30 rokov, nižšiu splátku budete platiť oveľa dlhšie.

Pri porovnávaní refinancovania preto porovnávajte úvery s rovnakou zostávajúcou splatnosťou a započítajte všetky náklady spojené so zmenou úveru.

Potrebujete peniaze na rekonštrukciu alebo na čokoľvek?

Dôležitý je aj účel dodatočných peňazí. Ak ich potrebujete napríklad na rekonštrukciu, môže ísť o účelové financovanie bývania. Ak nechcete banke preukazovať, na čo peniaze použijete, môže prichádzať do úvahy bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Podmienky týchto možností nemusia byť rovnaké. Rozdiel môže byť v úrokovej sadzbe, maximálnom LTV, splatnosti aj v požadovaných dokladoch.

Výraz „chcem navýšiť hypotéku o 30 000 eur“ preto banke ešte nehovorí všetko. Dôležité je aj to, na čo tých 30 000 eur potrebujete.

Čo si z toho zapamätať?

Pod slovom „navýšenie hypotéky“ sa môže skrývať viacero riešení.

Pôvodnú hypotéku môžete nahradiť novým vyšším úverom, v určitých prípadoch si ponechať existujúcu hypotéku a riešiť ďalšie peniaze samostatne alebo spojiť navýšenie s refinancovaním či konsolidáciou ďalších záväzkov.

Dôležité je, koľko potrebujete navyše, akú sadzbu máte na súčasnom úvere, koľko unesie hodnota nehnuteľnosti a váš príjem. Až potom sa dá povedať, ktoré riešenie je výhodnejšie.
 


Tweet