Aktuálne opatrenia NBS k hypotékam

Aby sa zabránilo nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva, NBS uviedla do praxe niekoľko opatrení. Podľa vývoja na hypotekárnom trhu NBS tieto opatrenia z času na čas upravuje. Aktuálne platia tieto limity:

Celková zadlženosť DTI (= Debt to income)

Pre klienta do 40 rokov platí, že jeho celková zadlženosť môže byť do výšky 8-násobku jeho ročného príjmu.

Pre klienta vo veku viac ako 40 rokov sa tento koeficient zadlženosti s pribúdajúcim vekom znižuje každý rok o 0,25%:



Príklad: 40-ročný klient s čistým príjmom 1000 eur mesačne sa môže zadlžiť až do výšky 96 000 eur (1000*12*8), 50-ročný klient s tým istým príjmom dostane úver max. do výšky 60 000 eur (1000*12*5).

Týmto opatrením sa nezavádza žiadny vekový strop, ani sa nezakazuje poskytovanie úverov na dôchodku. Cieľom tohto opatrenia je, aby ľudia neodchádzali do dôchodku s príliš veľkými hypotékami. Pri odchode na dôchodok totiž ľuďom nárazovo poklesne príjem , čo môže spôsobiť problémy so splácaním úveru.

Výška finančnej rezervy DSTI 40% (Debt Service to Income)

DSTI je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Ide o často spomínaný „finančný vankúš“, ktorý je vo výške 40%, čiže dlžník môže byť zaťažený splátkami vo výške najviac 60% zo svojho príjmu po odpočítaní životného minima. Výška životného minima je 234,42 eur (platí od 1.7.2022).

Príklad: Pri čistej mzde 1000 eur mesačne, vaša mesačná splátka môže byť maximálne 459,35 eur = (1000-234,42)*0,6

Percento prefinancovania max 90%, (LTV = Loan to Value)

LTV vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti. Hodnotu nehnuteľnosti určuje znalec. Banka môže poskytnúť maximálne 20% úverov takých, ktoré majú LTV medzi 80%-90%. Všetky ostatné hypotéky musia mať LTV nižšie ako 80%.

Príklad: Pokiaľ vaša nehnuteľnosť bola ohodnotená na 100 000 eur a banka vám požičia 70 000 eur, LTV je 70%.

Stress test 2%

Stress testom banky skúmajú, či klient bude schopný splácať úver aj keď úrokové sadzby narastú o 2%. Počas schvaľovania úveru banka teda vypočíta vašu splátku ako keby ste mali úrok o 2% vyšší, ako v skutočnosti dostanete. A potom zistí, či na jej splácanie máte ešte priestor.

Príklad: Pri hypotéke vo výške 100 tisíc eur, splatnosti 30 rokov a úrokovej sadzbe 3%, vaša splátka bude 421,60 eur. Pri stress teste banka v prepočte použije sadzbu o 2% vyššiu, teda 5% a bude zisťovať, či dokážete splácať aj splátku vo výške 536,82 eur.

Tieto opatrenia musia dodržiavať všetky banky poskytujúce úvery na bývanie.