Môžem si na hypotéku kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí?

Autor: redakčne upravené
12.10.2026 (15:45)

Je možné financovať dom v Maďarsku, Rakúsku alebo apartmán pri mori slovenskou hypotékou? Prečítajte si užitočné rady od hypotekárnych špecialistov.

Požičia vám na nehnuteľnosť v cudzine slovenská banka?

Áno, kúpu nehnuteľnosti v zahraničí viete financovať aj hypotekárnym úverom zo slovenskej banky. Hypotéka na kúpu slovenskej a zahraničnej nehnuteľnosti sa však líši. Najväčší rozdiel je v tom, čím budete banke ručiť.

Nehnuteľnosť v cudzine slovenská banka neakceptuje

Každý hypotekárny úver musí byť zabezpečený záložným právom na nehnuteľnosti. Pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku sa zvyčajne zakladá kupovaný byt alebo dom. Ak chcete kupovať v zahraničí, situácia iná. Každá banka na Slovensku vyžaduje, aby nehnuteľnosť použitá ako zabezpečenie bola na území Slovenska. Problémom teda nemusí byť samotná kúpa domu v zahraničí, ale zabezpečenie úveru.

Dôvodom, prečo banky neumožňujú založenie zahraničnej nehnuteľnosti, sú hlavne iné zákony, ale aj možné výkyvy v cenách nehnuteľností súvisiace aj s existenciou inej meny ako je euro (CZK, HUF).

• Hypotéka: Čo ak kúpna cena nehnuteľnosti je vyššia ako znalecký posudok či ocenenie bankou?
• Môžem zbúrať dom zaťažený hypotékou?
• Ako neprísť o rezervačný poplatok pri kúpe nehnuteľnosti
• Ako funguje navýšenie hypotéky
• Dá mi banka hypotéku, ak pracujem na dohodu?

Nehnuteľnosť na Slovensku vám pomôže

 
Chcete kúpiť dom v Maďarsku a zároveň vlastníte byt v Bratislave. Práve slovenský byt vám môže otvoriť cestu k hypotéke.

Banky pre takéto prípady ponúkajú bezúčelovú (americkú) hypotéku. Ide o úver zabezpečený nehnuteľnosťou, pri ktorom banke nemusíte dokladovať účel použitia peňazí. Tatra banka medzi príkladmi využitia takéhoto úveru priamo uvádza aj kúpu nehnuteľnosti v zahraničí.

Výška úveru bude závisieť od hodnoty slovenskej nehnuteľnosti, vašej bonity a pravidiel banky. Banka v takom prípade totiž neposudzuje hodnotu domu v Maďarsku ako svoje zabezpečenie, ale posudzuje nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú jej založíte. Zahraničná nehnuteľnosť môže stáť 200 000 eur, to však neznamená úver 200 000 eur.

Ak kupujete nehnuteľnosť v zahraničí za 200 000 eur, pričom na Slovensku zakladáte byt, ktorého bankou akceptovaná hodnota je 150 000 eur, výška financovania sa odvíja od ceny bytu na Slovensku.

Pri bezúčelovej hypotéke môžu byť podmienky odlišné od klasickej účelovej hypotéky – napríklad maximálne LTV, úroková sadzba či splatnosť. Konkrétne nastavenie sa medzi bankami líši, preto sa oplatí porovnať viacero ponúk. Niektoré banky vedia pri americkej hypotéke poskytnúť podmienky, akoby to bola účelová hypotéka, čiže financovanie až do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Úver si môžete vybaviť aj v zahraničí

Druhou cestou je hypotéka priamo v krajine, kde nehnuteľnosť kupujete. Záložné právo sa následne zapisuje podľa pravidiel danej krajiny. Takéto financovanie podlieha miestnym bankovým pravidlám. Zahraničná banka môže inak posudzovať slovenský príjem, požadovať miestny daňový identifikátor, odlišnú výšku vlastných zdrojov alebo ďalšie dokumenty.

Európska únia garantuje občanom EÚ pri kúpe nehnuteľnosti v inom členskom štáte v zásade rovnaké práva ako domácim kupujúcim. Samotné financovanie, dane, registrácia vlastníctva a ďalšie podmienky však zostávajú predmetom pravidiel konkrétnej krajiny.

Nepodceňte výšku poplatkov v zahraničí

Nezabúdajte, že pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí je potrebné počítať s lokálnymi poplatkami, ktoré v porovnaní so Slovenskom môžu byť dosť vysoké. Napríklad pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku kupujúceho vyjdú všetky poplatky (nadobudnutie, zriadenie záložného práva, ocenenie, notárske poplatky a obdobné úkony) aj na 10 až 15% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Pri 200-tisícovej nehnuteľnosti budete tak potrebovať ďalších 20-30 tisíc eur navyše.

V Maďarsku je zase všeobecná sadzba dane pri odplatnom nadobudnutí nehnuteľnosti 4 % z jej trhovej hodnoty.

Pozor na menu

Pri kúpe domu v Maďarsku alebo Česku môže do procesu vstúpiť aj kurzové riziko a náklady na konverziu meny. Ak získate úver v eurách, ale kúpnu cenu platíte vo forintoch alebo korunách, výsledná suma potrebná na zaplatenie nehnuteľnosti sa môže meniť podľa aktuálneho kurzu. Pri hypotéke priamo v zahraničnej banke treba navyše sledovať, v akej mene bude vedený samotný úver a v akej mene dostávate príjem. Pri kúpe za hranicami preto nestačí porovnávať iba úrok.

Ako sa dostať k úveru najjednoduchšie?

Ak máte dostatočne hodnotnú nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú môžete založiť, vtedy je jednou z najpraktickejších možností slovenský úver zabezpečený touto nehnuteľnosťou a následné použitie peňazí na kúpu v zahraničí.

Ak nemáte nehnuteľnosť na Slovensku, ktorou by ste vedeli ručiť, je potrebné preveriť možnosti financovania priamo v krajine, kde kupujete.

Rozhoduje:

• hodnota nehnuteľnosti, ktorou dokážete ručiť,
• výška vlastných zdrojov,
• príjem a bonita,
• krajina kúpy,
• miestne poplatky a dane,
• mena,
• účel kúpy,
• podmienky konkrétnych bánk.

Jedna nehnuteľnosť. Dve krajiny. Oveľa viac pravidiel.

Kúpa domu pár kilometrov za slovenskou hranicou môže na mape vyzerať jednoducho. Z pohľadu financovania však už prekračujete dva systémy. Slovenská banka rieši vašu finančnú bonitu a nehnuteľnosť, ktorou jej ručíte. Krajina, v ktorej kupujete, rieši vlastníctvo, zmluvy, dane, zápisy a prípadné miestne financovanie.

Práve preto má zmysel riešiť financovanie pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy, nie až v momente, keď už potrebujete poslať peniaze predávajúcemu.
 


Tweet