Čo všetko si vyžaduje predaj či kúpa nehnuteľnosti?

Autor: redakčne upravené
06.11.2026 (11:00)

Ak kupujete alebo predávate byt, čaká vás niekoľko dôležitých úkonov. Pozrite si, čo by ste nemali podceniť a na ktoré úkony si radšej objednať odborníka.

Ak predaj či kúpu realizujete cez realitnú kanceláriu, veľa starostí vám odbudne. Skúsený realitný agent zvyčajne zabezpečí celý administratívno-právny servis.

Nehnuteľnosť môžete predávať/kupovať aj napriamo, bez využitia služieb realitky. Tu si však treba dať oveľa väčší pozor, pretože málokto z nás je odborníkom na prevody, právo, financie či kataster. Niektoré úkony, napríklad podať inzerát, či urobiť obhliadku zvládnete aj sami, pri niektorých si radšej objednajte právnika.

Overte si, s kým komunikujte

Človek, ktorý vás pustí na obhliadku, nemusí byť vlastníkom nehnuteľnosti ani mať oprávnenie ju predať. Pred podpisom akýchkoľvek dokumetov porovnajte jeho totožnosť s aktuálnym listom vlastníctva.

Ak koná za niekoho iného, mal by mať splnomocnenie. V prípade splnomocnenia by sme určite odporúčali obrátiť sa na právnika, ktorý dokáže skontrolovať plnomocenstvo a posúdiť jeho rozsah.
Pri viacerých vlastníkoch sa uistite, že sú do prevodu zapojení všetci, ktorých sa týka. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, rokovanie o predaji sa týka oboch.

Ako bude zabezpečené financovanie

Predávajúceho by malo zaujímať, ako chce kupujúci zaplatiť cenu a dokedy. Ak počíta s hypotékou, má úver už schválený a pozná podmienky jeho čerpania, alebo zatiaľ vychádza iba z orientačného prepočtu? Rozdiel môže ovplyvniť termíny aj zmluvu. Samotné uistenie záujemcu, že kúpu zaplatí hypotékou, ešte neznamená, že má financovanie schválené.

List vlastníctva ukáže veľa, nie všetko

Ak ste na strane kupujúceho, skontrolujte si, či údaje z inzerátu zodpovedajú tomu, čo sa skutočne predáva. Na liste vlastníctva venujte pozornosť záložným právam, vecným bremenám a poznámkam. Ak je na ňom vyznačená plomba, kataster rieši zápis alebo inú zmenu. Aj pri tomto kroku vám odporúčame konzultáciu s právnikom. Niektoré ťarchy môžu totiž znamenať stop hypotéke. Ak už je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, nemusí to byť problém. Treba s tým počítať a dohodnúť si v kúpnej zmluve, aká časť ceny pôjde banke, kedy sa úver splatí a ako sa zabezpečí výmaz záložného práva. Nebojte sa spolu k predávajúcim navštíviť jeho banku, aby ste správne naformulovali platobné podmienky v zmluve.

Pozor si dajte, ak je na nehnuteľnosti uvalená exekúcia. Bez právnika sa do takejto transakcie nepúšťajte.

List vlastníctva zároveň neukáže technický stav ani všetky náklady spojené s bývaním. Pri byte sa pýtajte na mesačné platby a plánované opravy domu.

Pri dome preverte pozemky, prístup z verejnej cesty a dokumentáciu stavby a prístavieb. Skutočný stav by mal zodpovedať stavu, ktorý je zakreslený v mape. Pokiaľ to tak nie je, banka vám nemusí schváliť hypotéku. Aj pri tomto kroku odporúčame konzultáciu s odborníkom, málokto z nás vie čítať katastrálne mapy.

Na obhliadke si všímajte vlhkosť, rozvody a stav vybavenia. Ak máte pochybnosti, prizvite technického odborníka.

Zálohu pošlite až po podpísaní rezervačnej zmluvy

Aj keď pri predaji/kúpe nevyužijete služby realitnej kancelárie, odporúčame vám, aby ste si všetky zmluvy, aj rezervačnú, nechali vypracovať právnikom. On vie, ktoré podstatné náležitosti má zmluva obsahovať, a pomôže vám naformulovať aj podmienly, za akých sa rezervačný poplatok vráti a za akých prepadne v prospech predávajúceho. Kúpna zmluva je ešte dôležitejšia ako rezervačná a pokiaľ nie ste právnik, určite si túto zmluvu nekoncipujte sami, ani sa nespoliehajte na vzory z internetu, prípadne na zmluvy vygenerované AI. Tie sa môžu odkazovať aj na neexistujúce paragrafy, čo vám neskôr môže výrazne skomplikovať situáciu. Tak či tak, pokiaľ by zmluva neosahovala zákoné náležitosti, kataster by prevod odmietol zapísať.

Právnik vám pripraví zmluvu, ktorá bude presne zohľadňovať všetky podmienky predaja, na ktorých ste sa dohodli. Zmluva musí byť písomná.

Nezabudnite na prílohy k zmluve vrátane potvrdenia správcu o nedoplatkoch.

Ako vyriešiť platbu?

Podpisom kúpnej zmluvy sa kupujúci ešte nestáva vlastníkom. Pri bežnom prevode sa vlastnícke právo nadobúda vkladom do katastra. Medzi podpisom a dokončením prevodu preto potrebujú ochranu obe strany: kupujúci istotu, že nehnuteľnosť nadobudne, a predávajúci istotu, že dostane zaplatené.

Riešením je notárska úschova alebo banková vinkulácia. Podmienky musia presne určovať, kedy sa peniaze uvoľnia, aké dokumenty to preukážu a čo sa stane, ak kataster prevod nepovolí. Pri hypotéke kupujúceho alebo predávajúceho treba platby vopred zladiť s bankou. Každá suma má mať jasného príjemcu, účel, termín a podmienky.

Odborníci odporúčajú notársku úspovu pred bankovou vinkuláciou, pretože počas obdobia, kým sa čaká na zápis v katastri, môže bankový účet kupujúceho zablokovať exekútor. Na peniaze uložené u notára exektútor už nemá dosah.

Odovzdanie uzavrie celý proces

Dohodnite si, kto podá návrh na vklad a kto bude sledovať konanie na katastri. Zmluva by mala upraviť aj to, ako budú strany postupovať pri výzve na opravu nedostatkov alebo pri zamietnutí vkladu.

Vopred sa dohodnite na termíne odovzdania. Pri odovzdaní spíšte protokol so stavom nehnuteľnosti, odpočtami meračov, počtom kľúčov a zoznamom vybavenia. Priložte fotografie a zaznamenajte prípadné nedostatky.
 
Zdroj: Bezrealitky.sk, Foto: pexels.com