Hypotéka: Čo ak kúpna cena nehnuteľnosti je vyššia ako znalecký posudok či ocenenie bankou?

Autor: redakčne upravené
21.09.2026 (16:30)

Kúpna cena bytu a hodnota z pohľadu znalca a banky vôbec nemusia byť rovnaké. Z ktorej hodnoty vychádza banka a koľko vám nakoniec požičia? Čo robiť, ak ocenenie bankou je oveľa nižšie ako kúpna cena?
 

Z ktorej hodnoty banka počíta výšku hypotéky?

Banka pri výpočte hypotéky nevychádza automaticky len z kúpnej ceny alebo zo znaleckého posudku. Dôležitá je hodnota nehnuteľnosti, ktorú banka stanoví pri internom posúdení. Ak je táto interná hodnota nižšia, ako znalecký posudok či kúpna cena, z tejto nižšej sumy sa následne počíta aj maximálna výška úveru.

Do výpočtu výšky úveru vstupuje parameter LTV (Loan to Value), teda pomer medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Tento parameter určuje, aké percento z hodnoty nehnuteľnosti je banka ochotná financovať hypotékou.

Príklad: Kúpna cena bytu je 200 000 eur aj znalecký posudok je na rovnakú sumu. Banka však pri svojom internom posúdení určí hodnotu nehnuteľnosti na 170 000 eur. Pri 80% LTV banka požičia klientovi sumu 136 000 eur (=170 000 eur x 0,8) a nie 160 000 eur (200 000 x 0,8), ako sa môžu mnohí domnievať. Zvyšok, v našom prípade 64 000 eur (=200 000 eur- 136 000 eur), klient musí zaplatiť z vlastných zdrojov.

Prečo sa kúpna cena a znalecká hodnota môžu tak výrazne líšiť?

Kúpna cena je výsledok dohody medzi predávajúcim a kupujúcim, ktorá odráža aktuálny dopyt a stav trhu.

Znalecký posudok vychádza z metodiky, porovnáva podobné realizované predaje v okolí, zohľadňuje stav, vek a technický stav nehnuteľnosti, polohu aj takzvaný koeficient polohy. Ak sa trh mení príliš rýchlo, znalec nemusí mať k dispozícii najčerstvejšie údaje.

Rozdiel navyše môže vzniknúť aj tak, že banka pri internej kontrole, takzvanej supervízii, hodnotu zo znaleckého posudku ešte zníži.

• Môžem zbúrať dom zaťažený hypotékou?
• Ako neprísť o rezervačný poplatok pri kúpe nehnuteľnosti
• Ako funguje navýšenie hypotéky
• Dá mi banka hypotéku, ak pracujem na dohodu?

Môže iný znalec alebo iná banka nehnuteľnosť oceniť vyššie?

Áno, môže. Znalecké posudky nie sú exaktná veda a medzi jednotlivými znalcami aj bankami môžu byť rozdiely v hodnote v desiatkach tisíc eur. Rôzne banky spolupracujú s rôznymi znalcami alebo majú rôzne interné pravidlá pri supervízii. Preto sa v praxi stáva, že to, čo jedna banka ohodnotí na 170 000 eur, druhá banka môže posúdiť vyššie.

Dá sa financovanie zvýšiť založením ďalšej nehnuteľnosti?

Áno a je to jedno z bežnejších riešení. Ak klient alebo blízka osoba vlastní inú nehnuteľnosť a je ochotná ju dočasne založiť spolu s kupovanou nehnuteľnosťou, banka bude LTV počítať zo súhrnnej hodnoty oboch nehnuteľností, nie len z tej kupovanej. Tým sa zvyšuje dostupná suma úveru.

Klient tak môže získať úver až vo výške 100 % kúpnej ceny kupovaného bytu. Neznamená to však 100-percentné LTV. Úver totiž bude zabezpečený dvoma nehnuteľnosťami a LTV sa posudzuje voči celkovej hodnote zabezpečenia.

Výhodou je, že takéto dozaloženie nemusí byť trvalé, po čase, keď klient časť úveru splatí alebo hodnota kupovanej nehnuteľnosti postačuje sama, môže banka druhú nehnuteľnosť zo záložného práva uvoľniť. Finálne rozhodnutie o uvoľnení dodatočného zabezpečenia je však vždy na banke.

• Založenie druhej nehnuteľnosti pri hypotéke: kedy sa to oplatí a čo všetko banka sleduje
• Založená rodičovská nehnuteľnosť môže uviaznuť v hypotéke dlhé roky

Aké sú možnosti dofinancovať chýbajúce peniaze?

Najjednoduchšie riešenie je doplatiť chýbajúcu sumu z úspor. V našom prípade počítame s kúpnou cenou 200 000 eur a max. výškou hypotéky 136 000 eur, kupujúci tak musí zohnať ešte 64 000 eur.

Ak túto sumu klient nemá, môže dofinancovať hypotéku iným úverom. Pozor, spotrebný úver má spravidla vyššiu úrokovú sadzbu a kratšiu splatnosť ako hypotéka, čo výrazne zvyšuje mesačnú splátku. Banka navyše pri posudzovaní bonity berie do úvahy aj tento druhý úver, takže kombinácia hypotéky a spotrebného úveru môže znížiť maximálnu výšku hypotéky, ktorú je klient vôbec schopný získať, pretože sa zhorší jeho DTI aj DSTI.

DTI sleduje celkovú zadlženosť klienta vo vzťahu k jeho príjmu a DSTI zase to, akú časť disponibilného príjmu pohltia splátky všetkých jeho záväzkov. Do DSTI sa započítavajú splátky existujúcich aj nových úverov a pri hypotéke sa zohľadňuje aj rezerva na možný rast úrokovej sadzby.

Jedno z riešení je vyjednanie nižšej kúpnej ceny

Nízky znalecký posudok je objektívny argument, ktorý má kupujúci pri vyjednávaní lepšej ceny. Nie je to samozrejme automatický nárok, predávajúci nemusí ustúpiť vôbec, najmä ak má o byt viacero záujemcov. No v situáciach, ak ďalší záujemci nie sú, sa rokovanie s odkazom na znalecký posudok často oplatí skúsiť skôr, než riešiť drahé dofinancovanie.

Čo ak už kupujúci podpísal rezervačnú zmluvu a zaplatil rezervačný poplatok?

Tu je kľúčové, či rezervačná zmluva popisuje situáciu, keď banka neschváli úver v požadovanej výške. Ak zmluva výslovne rieši prípad neschválenia hypotéky a umožňuje odstúpenie s vrátením poplatku, klient je v relatívne bezpečnej pozícii.

Ak takáto podmienka v zmluve chýba, situácia je zložitejšia. To, či má byť rezervačný poplatok vrátený, započítaný alebo môže prepadnúť, závisí od konkrétneho znenia zmluvy a okolností prípadu. Preto nie je možné všeobecne povedať, že sa automaticky vráti alebo automaticky prepadne. Preto je dobré mať podmienku o neschválení financovania v rezervačnej zmluve ešte pred jej podpisom.
 


Tweet