Ako neprísť o rezervačný poplatok pri kúpe nehnuteľnosti

Autor: redakčne upravené
30.09.2026 (11:00)

Častokrát samotnej kúpe predchádza uhradenie rezervačnej zálohy, ktorá slúži ako poistka, kým sa vybavia kúpne zmluvy, hypotéka a ostatné formality. Poradíme vám, ako neprísť o zálohu, ak vám banka hypotéku neschváli, alebo schváli menej než ste čakali.

Neschválená hypotéka automaticky neznamená vrátenie peňazí

Rezervačný poplatok sa pohybuje rádovo v tisíckach euro. Zvyčajne je vo výške provízie, ktorú zaplatíte realitnej kancelárii za sprostredkovanie kúpy.

Rezervačná zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim nie je v Občianskom zákonníku upravená ako samostatný typ zmluvy. Rozhodujúci je preto jej konkrétny obsah a podmienky, na ktorých sa obe strany dohodli a podpísali.

Ak je v rezervačnej zmluve výslovne uvedené, že pri neschválení financovania bankou sa poplatok kupujúcemu vráti, situácia je podstatne jasnejšia. Ak takáto podmienka chýba, môže vzniknúť spor o to, komu poplatok patrí a či boli splnené podmienky na jeho zadržanie.

• Hypotéka: Čo ak kúpna cena nehnuteľnosti je vyššia ako znalecký posudok či ocenenie bankou?
• Môžem zbúrať dom zaťažený hypotékou?
• Ako funguje navýšenie hypotéky
• Dá mi banka hypotéku, ak pracujem na dohodu?

Čo v rezervačnej zmluve nesmie chýbať

 
Ak plánujete kúpu financovať hypotékou, ešte pred podpisom by malo byť jasné:

• čo sa stane s rezervačným poplatkom, ak banka hypotéku neschváli,
• čo sa stane, ak banka schváli nižšiu sumu, než potrebujete,
• či zmluva rieši aj situáciu, keď banka neakceptuje samotnú nehnuteľnosť,
• čo sa stane, ak banka nehnuteľnosť ocení výrazne nižšie,
• dokedy musí kupujúci zabezpečiť financovanie,
• akým spôsobom sa neschválenie hypotéky preukazuje,
• či sa rezervačný poplatok pri úspešnej kúpe započítava do kúpnej ceny.

Problém nemusí byť vaša bonita, ale aj právny stav nehnuteľnosti

Pri hypotéke banka posudzuje príjem, existujúce záväzky, mesačné splátky, úverové limity a celkovú schopnosť klienta splácať nový úver. Výsledok ovplyvňujú aj spotrebné úvery, leasing, kreditné karty, povolené prečerpanie alebo ďalšie finančné záväzky. Klient môže mať vysoký plat, no napriek tomu na požadovanú výšku hypotéky nedosiahne. Lenže ani dobrá bonita ešte neznamená, že úver už máte „vo vrecku“.

Banka posudzuje aj nehnuteľnosť, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Problém môže vzniknúť napríklad pri právnom stave nehnuteľnosti, dokumentácii, ťarchách, vecných bremenách, prístupovej ceste, exekúcii, dražbe, nepovolených stavebných úpravách alebo inom nesúlade medzi skutočným stavom a dokumentmi.

Dôležitá je tiež hodnota nehnuteľnosti. Viac sme o tom písali v článku Hypotéka: Čo ak kúpna cena nehnuteľnosti je vyššia ako znalecký posudok či ocenenie bankou? V skratke, ak banka ohodnotí nehnuteľnosť výrazne nižšie ako je kúpna cena a kupujúci nemá dostatok vlastných zdrojov na dofinancovanie, alebo nemôže založiť ďalšiu nehnuteľnosť, má problém dofinancovať zvyšok kúpnej ceny. Hypotéku teda banka nemusí úplne zamietnuť. Stačí, že vám neposkytne sumu, ktorú potrebujete na zaplatenie dohodnutej kúpnej ceny.

Hypotéku riešte ešte pred zaplatením rezervačného poplatku

Veľa kupujúcich si najprv vyberie nehnuteľnosť, podpíšu rezervačnú zmluvu, zaplatia poplatok a až potom začnú zisťovať, koľko im banka požičia.

Postupovať by ste mali opačne. Ešte pred rezerváciou je možné nechať si preveriť príjem, existujúce záväzky, úverový register a približnú výšku hypotéky, ktorá je pre vás reálna. Takéto preverenie síce neznamená na 100% schválenú hypotéku, no výrazne znižuje riziko.

Riešením môže byť aj hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Banka vám najprv schváli hypotéku a potom máte čas na nájdenie nehnuteľnosti. Viac sme o tom písali v článku: Aký je rozdiel medzi americkou hypotékou a hypotékou na nešpecifikovanú nehnuteľnosť?

Čo preveriť na nehnuteľnosti ešte pred rezerváciou?

Pred podpisom rezervačnej zmluvy je dobré preveriť list vlastníctva, vlastnícke vzťahy, prípadné ťarchy a vecné bremená, prístup k nehnuteľnosti či súlad dokumentácie so skutočným stavom.

Pri rodinných domoch na ktorých prebehli stavebné úpravy skontrolujte, či sú zmeny riadne povolené a zaevidované. Technicky pekná nehnuteľnosť totiž ešte nemusí byť bezproblémovým zabezpečením hypotéky.

Čo ak ste zaplatili rezervačný poplatok a banka hypotéku neschválila?

Najskôr treba zistiť dôvod.

Ak je problém v bonite klienta, má zmysel preveriť možnosti v ďalších bankách. Banky majú rozdielne interné pravidlá a výsledok schvaľovnia môže byť odlišný. Neváhajte využiť pomoc hypotekárneho špecialitu, aby ste zbytočne nezbierali negatívne zápisy do úveového registra.

Ak je problém v nízkom ocenení nehnuteľnosti, riešením môže byť vyšší podiel vlastných zdrojov, úver na dofinancovanie, založenie ďalšej nehnuteľnosti alebo dohoda s predávajúcim o kúpnej cene. Nový spotrebný úver (na dofinancovanie) však znamená ďalší dlh a akéto riešenie môže ovplyvniť samotnú kúpu nehnuteľnosti.

Pri právnom alebo technickom probléme treba najskôr zistiť, či sa dá nedostatok odstrániť a či následne bude nehnuteľnosť pre banku akceptovateľná.

Osud rezervačného poplatku sa potom posudzuje podľa toho, čo presne stanovuje rezervačná zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim.

Ideálny postup je jednoduchý

Najskôr si preverte svoje možnosti financovania, potom konkrétnu nehnuteľnosť a až následne podpíšte rezervačnú zmluvu a zaplaťte rezervačný poplatok. Výrazne tak znížite riziko, že sa kúpa zmení na boj o vrátenie rezervačného poplatku.
 


Tweet