Hypotéka pre podnikateľov - ako banka počíta príjem?

Autor: redakčne upravené
10.10.2022 (15:00)

Na Slovensku existuje okolo pol milióna živnostníkov a vyše 405.000 sro-čiek. Ako posudzujú banky príjem živnostníkov a podnikateľov pri žiadosti o hypotéku? Typ, výška príjmu a jeho preukázateľnosť sú totiž jedným zo základných kritérií schválenia hypotéky.

Príjmy živnostníkov a podnikateľov nie sú bankami akceptované jednotne a sú posudzované celkom odlišne ako príjmy "obyčajných" zamestnancov.

Ako posudzuje banka príjem živnostníka (SZČO)

V minulosti banky akceptovali príjmy živnostníkov na základe modelu „(základ dane – daň)/12“. Živnostníci mali problém dostať hypotéku, pretože mnohí hľadali v rámci možností spôsoby, ako platiť čo najnižšie dane a odvody a po "optimalizácii" daňového priznania ich príjem bol príliš nízky na hypotéku.
 
Banky časom pochopili, že príjmy SZČO sú väčšinou oveľa vyššie ako tie, ktoré boli výsledkom ich účtovníctva. Pristúpili tak k akceptácií príjmov živnostníkov na základe tržieb resp. obratov. Dnes banky akceptujú od 10 až do 60% z ročných obratov a 1/12 je tak čistým mesačným príjmom živnostníka. Spomínané rozpätie 10 až 60% sa týka akceptácie jednotlivých bánk. Dobrou správou pre slovenských živnostníkov je, že až 5 bánk akceptuje viac ako 35% tržieb, ktoré vydelia 12 mesiacmi a dostávame tak čistý príjem SZČO.

• Ako získať dostatočnú hypotéku pri súčasných cenách nehnuteľností?
• Rekonštrukcia bytu: čo budete potrebovať a koľko vás to bude stáť
• Hypotéky: Riešiť úrok na hypotéke teraz alebo počkať na koniec fixácie? 
• 5 tipov, ako sa vyhnúť najbežnejším chybám pri výbere hypotéky
• Hypotéky pre cudzincov. Aké podmienky musíte splniť?
• Mimoriadne vklady vám pomôžu ušetriť na hypotéke
• Kúpa nehnuteľnosti a developerská hypotéka
• Hypotéka na rozostavaný dom
• Hypotéka a príjem zo zahraničia

Príklad:

Živnostník, ktorý má ročný obrat podľa daňového priznania vo výške 35.000 eur, môže mať akceptovaný čistý mesačný príjem v jednej z bánk vo výške 1.604 eur, v inej 1.108 eur, ale ak si podal daňové priznanie s uplatnením paušálnych výdavkov, tak mu jedna z bánk uzná mesačný príjem vo výške až 1.900 eur. Vo väčšine bánk záleží aj od odvetvia, v ktorom živnostník podniká.

Ako posudzuje banka príjem spoločníka v sro-čke

Opäť sa najprv pozrieme do minulosti. Ako mesačný príjem plynúci z príjmu sro-čky akceptovali banky na účet vyplatený podiel na zisku vydelený 12. Aj toto sa však zmenilo.

V súčasnosti všetky banky vypočítavajú príjem spoločníka ako % z tržieb resp. obratov sro-čky. Niektoré banky akceptujú príjmy len takých spoločností, ktoré majú len jedného spoločníka, prípadne druhým je manžel. Sú aj banky, ktoré % z obratov vydelia počtom spoločníkov a len túto sumu vydelenú 12 akceptujú ako čistý príjem žiadateľa o hypotéku. Na trhu máme 5 bánk, ktoré vedia poskytnúť hypotéku aj spoločníkom v s.r.o. a akceptujú obraty resp. tržby podľa daňového priznania za predchádzajúci kalendárny rok v rozmedzí od 10 do 55%. Spomínaných 55% platí len pre tie s.r.o, ktoré nemajú ročný obrat vyšší ako 80.000 eur, nad túto sumu akceptujú len 12%.

Príklad:

Jednoosobová s.r.o., má ročný obrat vo výške 70.000 eur. Mesačný príjem jej spoločníka bude jedna z bánk akceptovať vo výške 875 eur, iná vo výške 1.166 eur, ďalšia vo výške až 3.208 eur. Podobne ako pri SZČO aj v prípade spoločníkov s.r.o. závisí od oblasti, v akej firma podniká.

Akceptácia príjmov z prenájmu nehnuteľností

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je príjmom fyzickej osoby, ale nie je živnosťou, zdaňuje sa osobitne, čiže aj banky ho posudzujú zase inak ako príjmy z podnikania. Banky akceptujú príjmy z prenájmov v priemere od 50 do 70% z mesačného prenájmu. Podmienkou je, že nájom musí byť vyplácaný na účet, s nájomcom musí mať klient podpísanú platnú nájomnú zmluvu a musí trvať aspoň 3 resp. 6 mesiacov. Niektoré banky ho akceptujú dokonca aj vtedy, ak ešte nie je toto nájomné zahrnuté v daňovom priznaní, lebo trvá krátko. V niektorých bankách však nemôže byť jediným zdrojom príjmu, je akceptovaný len ako doplnkový príjem.

Základné podmienky akceptácie príjmov podnikateľov

Okrem toho, akú výšku príjmov banky akceptujú u podnikateľov, živnostníkov alebo spoločníkov s.r.o., sledujú aj ďalšie kritériá. Sú nimi hlavne oblasť podnikania, vzdelanie, členstvo v profesnej komore, ale veľmi dôležitá je aj doba podnikania. U živnostníkov vo väčšine bánk stačí aspoň 6 mesačná doba, pričom príjmy už musia byť zahrnuté v daňovom priznaní, niektoré banky vyžadujú aspoň 18-mesačnú dobu trvania podnikania. Pri sro-čkách je toto kritérium posudzované individuálne. Aby príjmy z podnikania boli v bankách pri žiadosti o hypotéku akceptované, musia žiadatelia k žiadosti doložiť daňové priznanie, účtovné výkazy, výpisy z podnikateľského účtu za posledné 3 až 6 mesiacov a potvrdenie z daňového úradu o podaní daňového priznania a nedoplatkoch na dani. Veľmi dôležitou podmienkou všetkých bánk je, že firma, či už SZČO alebo s.r.o nesmie byť v strate.

Hypotéka a upravené daňové priznanie

Niektorí živnostníci ešte aj dnes majú tendencie svoje daňové priznania upravovať podľa potrieb banky. Neskúsení účtovníci im poradia, aby si dali do výdavkov čo najnižšie sumy, inak im potrebnú výšku hypotéky v banke neschvália. Klienti potom platia vysoké dane a odvody do poisťovní, čo by za normálnych okolností nemuseli. A robia to zbytočne. Pretože dnes banky akceptujú pomerne vysoké % z obratov firiem, takže im potrebné sumy hypoték vychádzajú aj na základe daňových priznaní nevyžadujúcich úpravy.

Príbeh o klientoch – živnostníkoch a ich daňových priznaniach

Na to, ako upravené daňové priznanie skomplikovalo cestu k hypotéke, spomína hypotekárny špecialista z hypoconsulting.sk: "Pred pár rokmi k nám prišli klienti - manželia živnostníci, ktorí si chceli kúpiť byt. Podnikali v oblasti IT a administratívy. Na stretnutie priniesli aj daňové priznania. Obaja manželia mali dosť vysoké obraty, takže už na prvý pohľad bolo zrejmé, že nebudú mať problém dostať hypotéku v požadovanej výške. Ich obraty spolu boli okolo 80.000 eur, nemali žiadne úvery, ešte ani deti a chceli hypotéku vo výške 200.000 eur. V ich daňových priznaniach však neboli takmer žiadne výdavky. Dôvod? Niekedy dávno dostali informáciu, že ich základ dane – daň musí byť dostatočne vysoká suma na získanie hypotéky. Mne už na prvý pohľad bolo jasné, že ich obraty sú dostatočne vysoké na to, aby požadovanú sumu hypotéky dostali aj bez týchto "nešťastných" zásahov.

Klientom sme poradili banku s najvýhodnejšími podmienkami a najnižším úrokom a kompletnú žiadosť sme podali do banky. O pár dní prišlo z banky rozhodnutie: hypotéka bola zamietnutá. Na rad teda prišla ďalšia banka s druhými najlepšími podmienkami. Klientom žiadosť zamietli aj tam. Dôvodom zamietnutia hypotéky v oboch bankách neboli ich nízke príjmy, úverový register, nedoplatky na odvodoch alebo zlá bonita, ale skutočnosť, že schvaľovateľom bolo zrejmé, že daňové priznania, ktoré klienti podali, boli účelovo upravené. Takto si klienti urobili zbytočné starosti. Celý prípad napokon dopadol dobre. Našli sme banku, ktorá klientom aj napriek tomu vyšla v ústrety a po starostlivom posúdení im udelila výnimku a hypotéku schválila".

Zhrnutie

Príjmy z podnikania sú špecifické hlavne v tom, že každá banka k nim pristupuje po svojom. V súčasnosti je akceptácia príjmov podnikateľov zo strany bánk oveľa priaznivejšia a takmer každému prosperujúcemu podnikateľovi banka hypotéku schváli. Na hypotéku sa začnite pripravovať v predstihu a radšej sa poraďte so skúseným hypotekárnym špecialistom, nie s neskúseným účtovníkom. Zároveň nezabúdajte, že s nárastom úrokových sadzieb sa opäť môže komplikovať získanie hypotéky v potrebnej výške.
 


Tweet