Hypotéky: Riešiť úrok na hypotéke teraz alebo počkať na koniec fixácie?

Autor: redakčne upravené
13.10.2022 (12:00)

Úrokové sadzby na hypotékach kontinuálne stúpajú už od jari. Na akej úrovni sa sadzby zastavia, dnes nikto nevie. Opätovný pokles úrokov na úroveň z jari tohto roka však očakávať nemôžeme. Ako sa pozerajú na fixáciu úroku hypotekárni špecialisti?

Riešiť úrok na hypotéke teraz alebo počkať na koniec fixácie?

Od začiatku zvyšovania úrokových sadzieb na úveroch mnohí ľudia nevedia, čo majú robiť. Nevedia, či sa im oplatí teraz predlžovať svoje fixácie alebo refinancovať hypotéky inde. Nízke sadzby už nestihli, no aj súčasné vysoké sadzby môžu byť o niekoľko mesiacov ešte vyššie. Univerzálna odpoveď na otázku "čo robiť?" neexistuje, pretože každý dlžník sa nachádza v inej fáze splácania, s iným zostatkom úveru, rôznymi aktuálnymi úrokmi a hlavne niektorí majú do konca fixácie pol roka, iní aj 3 a viac rokov.

Existuje viacero možností, čo sa s existujúcou hypotékou dá robiť. Spočítať výhodnosť jednotlivých riešení nie je vôbec jednoduché. Pomôcť vám vedia hypotekárni špecialisti.

Možnosti zachovania najlepšej splátky

Ako sme už spomenuli, nemáme univerzálny návod pre každého, existujú však tri základné spôsoby, čo sa s existujúcou hypotékou dá spraviť:
  • predĺžiť fixáciu vo svojej banke
Tento spôsob sa oplatí za podmienky, že súčasná banka patrí stále k tým lacnejším a klientom túto možnosť ponúka. Dnes klientom odporúčame 5- ročnú a dlhšiu fixáciu, aj keď pri nej sú sadzby približne o 0,2% vyššie ako pri 3-ročnej fixácii, ale dáva dlžníkom istotu rovnakej splátky na dlhšiu dobu. Predlžovať fixáciu sa neoplatí, ak je momentálne doba do jej skončenia viac ako 3 roky. Pri zmene fixácie si väčšina bánk za tento úkon účtuje poplatok, ktorý pri prepočtoch treba zobrať do úvahy.
  • refinancovať do inej banky s lepšou sadzbou
Ak existuje na trhu banka s lepšou úrokovou sadzbou, určite sa oplatí prejsť do nej a mať tak garanciu úrokovej sadzby pre prípad ešte ďalšieho vzostupu cien hypoték. Aj tu platí, že sa neoplatí refinancovať hypotéku do inej banky v prípade, ak je na nej ešte dobrý úrok a fixácia skončí neskôr ako približne o 3 roky. Táto doba samozrejme závisí od toho, ako sa úroky budú vyvíjať. Iná situácia je, ak klient potrebuje zlúčiť viac hypoték alebo iných úverov, ktoré mu zaťažujú rozpočet a má možnosť dostať sa k lepšej splátke a úroku na svojich všetkých úveroch.
  • ostať v súčasnej fixácií a užiť si nízku sadzbu
Pre mnohých dlžníkov je toto stále tá najideálnejšia alternatíva. Aj keď sa z každej strany ozývajú hlasy volajúce po predlžovaní fixácií alebo refinancovaní hypoték, nemusí to byť pre každého dlžníka vhodná voľba. Hlavne pre tých, ktorí majú svoje úrokové sadzby na nízkej úrovni, čiže okolo 1% a menej a do konca fixácie im ostáva dlhšia doba, je lepšie nechať hypotéku tak ako je, pretože ak by na svojej hypotéke mali vyššiu sadzbu už teraz, v konečnom dôsledku by zaplatili viac.

Príklad: Kedy nechať hypotéku tak a kedy refinancovať

Pre lepšie pochopenie tejto problematiky sme si pripravili niekoľko ilustračných výpočtov, ktorými chceme ukázať, ako sa na svoju hypotéku pozerať a v ktorom momente sa oplatí podniknúť aké kroky. Ak by náhodou došlo opäť k znižovaniu úrokov, nebolo by nič jednoduchšie ako požiadať svoju banku o prehodnotenie a zníženie sadzby aj počas existujúcej fixácie.

1, Klient s koncom fixácie o 3 roky

Klient si zobral pred 2 rokmi hypotéku vo výške 100.000 eur so splatnosťou 30 rokov, 5-ročnou fixáciou a úrokom 1,19%. Aktuálne má splátku 330 eur a do konca fixácie mu ostávajú 3 roky. Ak by si teraz svoj úver zrefinancoval do inej banky alebo si nechal predĺžiť fixáciu vo svojej banke s úrokom 3% na 5 ročný fix, ďalších 5 rokov by na splátkach zaplatil spolu 24.900 eur. (60 x 415 – jeho nová splátka = 24.900 eur).

Ak by dostal v čase konca jeho fixácie úrok 3,5%, najbližších 5 rokov by na splátkach zaplatil 22.440 eur (330 x 36 = 11.880 eur a 440 x 24 – ďalšie 2 roky v novej fixácií = 10.560 eur, čiže 11.880 eur + 10.560 eur = 22.440 eur).

Ak by dostal v čase konca jeho fixácie úrok 5%, najbližších 5 rokov by na splátkach zaplatil 24.384 eur. (330 x 36 = 11.880 eur a 521 x 24 = 12.504 eur, čiže11.880 eur + 12.504 eur = 24.384 eur).

Z týchto výpočtov vychádza, že pri momentálnej obnove jeho fixácie by zaplatil za nasledujúcich 5 rokov viac, ako keby nechal svoju hypotéku tak aj pri 5% sadzbe po 3 rokoch, keď mu skončí fixácia.

2, Klient s koncom fixácie o 1 rok

Obdobným spôsobom sme vypočítali príklad iného klienta, ktorý tiež pred dvoma rokmi dostal hypotéku vo výške 100.000 eur na 30 rokov, ale s 3-ročnou fixáciou, úrokom 0,99% a splátkou 321 eur. Tento klient bude mať obnovu fixácie už o rok, takže je trochu v inej situácii. Ak by si teraz hneď zrefinancoval hypotéku alebo predĺžil fixáciu na 5 rokov s úrokom 3%, ďalších 5 rokov by zaplatil na splátkach tiež 24.900 eur.

Koľko by ho stála hypotéka, keď by mu už o rok banka zdvihla úrok na 3,5 alebo 5%? Vyzerá to nasledovne: ak by jeho nový úrok bol 3,5%, mal by splátku 440 eur. Počas najbližších 5 rokov by zaplatil spolu 24.972 eur, pretože nízke splátky by mal už iba 1 rok a potom by 4 roky splácal splátku vo výške 440 eur. A ešte viac by zaplatil v prípade, ak by boli o rok sadzby vo výške 5%, bolo by to 28.860 eur (12 x 321 =3.852 a 48 x 521 = 25.008, čiže 3.852 + 25.008 = 28.860 eur).

Tieto čísla nám ukazujú, že ak fixácia dlžníkovi končí napríklad už o rok, oplatí sa mu svoju hypotéku zmeniť už teraz.

Vyššie uvedené príklady potvrdzujú, že univerzálne riešenie neexistuje. Príklady sú v zjednodušenej forme, nepočítajú s inými dodatočnými nákladmi, ktoré sú spojené s refinancovaním resp. zmenami na hypotéke a ovplyvňujú finančnú výhodnosť jednotlivých riešení.

Ak splácate hypotéku a neviete, ako sa máte v týchto „pohnutých“ časoch zachovať, hypotekárni špecialisti vám budú vedieť pomôcť prehodnotiť jednotlivé alternatívy. Poradia vám, či sa vám s ohľadom na stav vašej hypotéky oplatí ostať vo svojej banke a pokračovať v súčasnej fixácii, nechať si vo svojej banke predĺžiť fixáciu alebo rovno hypotéku prefinancovať za výhodnejších podmienok do inej banky. Nečakajte zbytočne na ďalšie zvyšovanie sadzieb.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: Shopify Partners, Burst.shopify.com