Vyššie životné minimum zníži dostupnosť hypoték pre nízkopríjmových žiadateľov

Autor: redakčne upravené
28.06.2021 (13:00)

Od 1. júla 2021 sa na Slovensku zvyšuje životné minimum, čo zníži dostupnosť hypoték pre záujemcov s nízkym príjmom. Pozrite si, aké majú možnosti získania úveru.

„Podľa opatrenia NBS musí žiadateľovi o úver vychádzať po splátke úveru finančná rezerva vo výške minimálne 40 percent čistého príjmu. Banka pri žiadosti o úver odpočíta z čistého príjmu sumu životného minima za každého člena domácnosti a budúcu splátku úveru. Ľuďom, ktorí majú hraničný príjem, môže aj niekoľkoeurové zvýšenie životného minima zabrániť získať úver. V takom prípade im neostáva iné, ako hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť alebo požiadať o nižšiu hypotéku,“ hovorí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Stačí euro cez limit a banka hypotéku nemôže poskytnúť v požadovanej výške

Od 1.7.2021 sa zvyšuje suma životného minima pri jednej plnoletej osobe v domácnosti z 214,83 na 218,06 eura. Pri ďalšej plnoletej osobe v domácnosti (partner/partnerka) sa životné minimum zvyšuje zo 149,87 na 152,12 eura. A pre každé dieťa sa zvyšuje z 98,08 eura na 99,56 eura. Aj keď toto zvýšenie životného minima nie je dramatické, nízkopríjmovým osobám môže spôsobiť značný problém. Banka takému žiadateľovi síce úver poskytne, no v nižšej výške, akoby potreboval.

Čo robiť, ak je príjem nedostatočný na získanie hypotéky?

Možností je viacero. Prvou možnosťou je počkať na júnový 13. plat alebo jednorazové odmeny, ktoré zvyšujú priemerný plat a požiadať o hypotéku počas leta. Efekt 13.platu sa najviac prejaví, ak klient požiada o úver v banke, ktorá priemeruje iba 6 posledných výplat. V banke, ktorá vypočítava priemerný príjem klienta z posledných 12 výplat, by bol efekt jednorazovej odmeny výrazne nižší. Toto riešenie môže mať háčik v tom, že ceny nehnuteľností neustále stúpajú. Po niekoľkých mesiacoch čakania, výška hypotéky by už nemusela stačiť na kúpu. Riešením môže byť lacnejší byt alebo pôžička od rodiny, ktorá zníži potrebnú výšku hypotéky od banky. Ďalšou možnosťou je vybrať si banku s dlhšou splatnosťou hypotéky. Čím dlhšia splatnosť, tým nižšia mesačná splátka. Najdlhšie možno splácať hypotéku až 40 rokov. „Netreba sa báť ani toho, že hypotéku by ste splácali aj počas dôchodku. Ak pravidelne investujete do podielových alebo ETF fondov, vytvoríte si za dlhé obdobie po dôchodok dostatočnú rezervu, aby ste hypotéku napríklad pri náraste úrokových sadzieb mohli kedykoľvek predčasne splatiť. Kým však na Slovensku máme rekordne nízke úroky pri hypotékach, neodporúčam robiť mimoriadne splátky hypotéky. Je výhodnejšie voľné úspory vložiť do investovania, kde vám dlhodobo zarobia ročne 5-7 percent a zo zarobených peňazí potom ľahko neskôr uhradíte mimoriadnu splátku či splatíte naraz celý zvyšok hypotéky,“ radí Marián Búlik.

Pri nízkom príjme riešením môže byť ďalší ručiteľ (napríklad rodič). Postupne, keď príjem klientovi stúpne a zostatok úveru klesne, je bez problémov možné ručiteľa vyňať zo zmluvného vzťahu alebo hypotéku refinancovať už bez ručiteľa. Niekedy je však ťažké nájsť ručiteľa, kvôli komplikovaným rodinným vzťahom, inokedy to zas skomplikuje vyšší vek rodičov.

Ako kúpiť nehnuteľnosť, ak má ďalší ručiteľ vysoký vek?

Ak si 30-ročný klient chce kúpiť byt, avšak kvôli vlastnej nízkej bonite potrebuje využiť rodiča ako ručiteľa, narazí na problém jeho veku, ktorý sa často blíži k šesťdesiatke. Ak by takýto ručiteľ vstúpil do úverového vzťahu, jeho vek by nutne obmedzil splatnosť celého úveru napríklad na 10 rokov, teda do 70-tich rokov ručiteľa. To by však znamenalo výrazne vyššiu splátku úveru. Napríklad: pri hypotéke na 100 000 eur, úrokom 0,99 % a pri splatnosti 30 rokov by bola splátka len 321 eur. S rodičom ako ručiteľom a splatnosťou úveru len 10 rokov by však vyskočila až na 875 eur. Takáto mesačná splátka by bola pre klienta neúnosná a zároveň by klient nespĺňal podmienku požadovanej rezervy, ktorá mu musí zostať z jeho príjmu.

V takomto prípade môže pomôcť zriedkavo využívané riešenie. Spočíva v tom, že na kúpu jednej nehnuteľnosti budú použité dve hypotéky naraz a obe budú založené kupovanou nehnuteľnosťou. Prvú hypotéku si v maximálnej možnej výške zoberie klient len sám, bez ručiteľa, a preto bude môcť mať tento úver až 30-ročnú splatnosť. A až do druhého úveru, určeného na dofinancovanie kúpnej ceny, vstúpi rodič ako ručiteľ. Jeho splatnosť tak bude len napríklad 10 rokov. Avšak pri tomto úvere to nie je veľkou prekážkou, keďže je výrazne nižší ako prvý a teda napriek krátkej splatnosti bude mať prijateľnú splátku. Pomocou dvoch súbežných hypoték je teda možné získať financovanie kúpy bytu i napriek nízkej bonite kupujúceho.
 
Zdroj: OVB Allfinanz Slovensko, Foto: redakcia