Kúpiť byt v roku 2021 alebo počkať?

Autor: redakčne upravené
26.04.2021 (14:50)

Odpoveď sa líši podľa toho, či ide o vlastné bývanie alebo investíciu. Od začiatku pandémie mnohí ľudia očakávali pokles cien nehnuteľností. Nižšie ceny sa však nedostavili. Práve naopak, v roku 2020 ceny bývania rekordne rástli o takmer 12%. Ľudia sa pýtajú, či ísť do kúpy bývania alebo ešte počkať.
 

Ceny bytov v tomto roku ďalej porastú

Kombinácia historicky najlacnejších hypoték (priemerný úrok nových hypoték pod 1 %) a nedostatku bytov priniesla v roku 2020 výrazný rast cien bývania naprieč celým Slovenskom. Celoročne ceny bývania narástli o 11,9 %, dokonca v 4. kvartáli rast dosiahol najvyššie hodnoty od roku 2008 (16 %). Viacerí odborníci na financie sa zhodujú, že očakávať pokles cien nehnuteľností v najbližej dobe je nereálne. Lacné hypotéky a silný dopyt po bytoch tlačia ceny nahor. Pokles cien by mohla spôsobiť nejaká "katastrofická" udalosť, napríklad, že by banky prestali poskytovať hypotéky, čo je však nepravdopodobné.

To, že voľných bytov je málo dokazujú aj čísla. V Bratislave pripadá na tisíc obyvateľov 385 bytov, v Prahe je to 463 a vo Varšave 487 bytov, v Budapešti a Viedni je to ešte viac.

Čo hovorí v prospech kúpy bytu teraz?

Keďže na Slovensku neexistuje trh s regulovaným nájomným, väčšina Slovákov uprednostňuje bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti. Len 9% Slovákov žije v podnájme. Odborníci na financie radia, ak si chcete kúpiť byt pre seba, neváhajte.
  1. Lacné peniaze: Úroky na hypotékach sú stále lacné a k zvyšovaniu v blízkej dobe asi nepríde. Výhodný úrok si môžete poistiť dlhšou fixáciou (5-10 rokov).

  2. Ceny novostavieb neklesnú: Ponuka novostavieb je limitovaná a v kombinácii s rastúcou cenou práce a materiálov bude ceny tlačiť nahor. V roku 2019 bolo aktívnych 108 developerských projektov, v minulom roku to bolo len 92. Dôvodom slabšej výstavby sú dlho trvajúce povoľovacie procesy.

  3. Bývanie je stále menej dostupnejšie: Ceny bytov rastú rýchlejšie ako platy. Kým v roku 2019 stačilo na kúpu bytu s rozlohou 80 m2 115 priemerných platov, vlani ste na kúpu rovnakého bytu potrebovali už priemerný plat za viac ako 124 mesiacov.

Čo hovorí proti kúpe bytu?

Pozrime sa aj na argumenty, prečo s kúpou ešte vyčkať.
  1. Nové projekty v brownfieldoch: Dnešná výstavba sa primárne deje na okraji miest, kde je bývanie výrazne menej atraktívne napríklad kvôli problematickej doprave. To by sa však mohlo zmeniť. Magistráty väčších miest sa snažia developerov motivovať stavať viac v tzv. brownfieldoch (v bývalých priemyselných areáloch) a na nevyužitých pozemkoch vnútri miest. Na novostavby je teoreticky dostatok parciel. Napríklad v Bratislave môže vzniknúť ešte približne 48-tisíc bytov na brownfieldoch. Aj keď je to teoretické číslo (mnohé pozemky majú zložitú vlastnícku štruktúru, či problém s priemyslom v blízkosti, čo znižuje ich atraktivitu), je šanca, že vnútri mesta vyrastie viac projektov ako doteraz. Preto by budúce projekty mohli byť atraktívnejšie na bývanie ako tie v dnešnej ponuke.

  2. Nájomné byty: Aj keď sa zámer výstavby nájomných bytov zatiaľ nerealizuje, potenciál je veľký. Podľa Centrálnej evidencie majetku vlastní štát priamo alebo cez ďalšie organizácie takmer 10-tisíc budov, z ktorých časť by mohla byť prestavaná na nájomné bývanie. Takto získané nájomné byty by boli zaujímavou alternatívou kupovania bytu s dlhom na desiatky rokov.

  3. Riziková ekonomika: V čase pokračujúcej pandémie stále pretrváva riziko poklesu príjmu alebo straty zamestnania. Vziať si hypotéku je rizikovejšie, aj keď toto riziko sa dá znížiť napr. dlhšou fixáciou a splatnosťou úveru či pribratím spoludlžníka do úverového vzťahu.

  4. Nižšie výnosy investície: Výnos z prenájmu vás zaujíma, ak uvažujete nad kúpou investičného bytu, nie bytu pre vlastné bývanie. Tu treba zobrať do úvahy dva faktory, stúpajúce ceny nehnuteľností (výnos zo zhodnotenia ceny) a výšku nájmu (výnos z cash flow). Čím vaša nehnuteľnosť rastie na cene, tým percentuálne menej zarábate na prenájme. Platí to aj opačne. Zároveň, minulý rok ostalo veľa nehnuteľností prázdnych, hlavne tých na krátkodobé ubytovanie (airBnB, booking), pretože sa výrazne obmedzilo cestovanie. Časť týchto nehnuteľností sa teda objavila v ponuke na dlhodobý nájom, čo viedlo k zníženiu cien za prenájmy. Táto situácia však nebude trvať večne. Pri výpočte výnosov nezabudnite brať do úvahy aj náklady, ktoré sú spojené s prevádzkou a údržbou nehnuteľnosti.

  5. Nízka likvidita: Ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť, reálne sa dostanete k peniazom za niekoľko mesiacov. Závisí to od aktuálnej ponuky a dopytu na trhu, od atraktivity bytu, a od právnych úkonov spojených s predajom a prevodom vlastníctva.

  6. Nová daň z nehnuteľnosti: Ministerstvo financií hľadá možnosti ako naplniť štátu kasu. Pokiaľ by daň z nehnuteľnosti stúpla na 1,6% z ceny, môžete to mať negatívny vplyv na realitný trh a na ceny nehnuteľnosti, keďže sa zvýšia náklady vlastníkov. "Veľmi bude závisieť od nastavenia výšky tejto dane, ale pokiaľ by daň výrazne narástla, dá sa očakávať znížený záujem o vlastníctvo nehnuteľnosti a s tým spojený pokles ich cien," myslí si Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ PARTNERS INVESTMENTS.
Ak to zhrnieme, mať v investičnom portfóliu popri pravidelnom investovaní do podielových či ETF fondov aj byt na prenájom je dobré rozhodnutie. V tejto zostave je investičný byt investícia, ktorá podporuje diverzifikáciu majetku. "Základom ale je, aby nehnuteľnosť nebola jediná investícia. Rozumné a vyvážené investičné portfólio by malo obsahovať hotovosť, akcie, dlhopisy a nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti by mali tvoriť približne 30% investičného portfólia," vysvetľuje M. Ovčarik.

Dôležité je ešte povedať, že investícia do nehnuteľnosti sa nedá celkom porovnať s investíciou do podielových fondov. V podielových/ETF fondoch výnos dostanete, až keď predáte podiely. Ak prenajmete byt, výnos dostávate priebežne, každý mesiac. Môžete si ho užiť teraz, alebo ho použijete na sporenie na nové auto,... alebo zaujímavou alternatívou môže byť to, že výnos z prenájmu investujete do fondov.

Samozrejme, prenájom so sebou prináša pravidelnú starostlivosť aj riziká, ako je neplatenie nájmu, zničené vybavenie či to, že byt bude niekoľko mesiacov prádzny.
 
Zdroj: OVB Allfinanz Slovensko, Partners Investments, Swiss Life Select, Foto: redakcia