Koľko mi požičia banka na hypotéku, ak zarábam...

Autor: redakčne upravené
12.03.2021 (09:50)

Na túto zdanlivo jednoduchú otázku nie je možné dať rýchlu a spoľahlivú odpoveď. Na internete je veľa kalkulačiek, ktoré sú nepresné, až zavádzajúce. Hypotéka je totiž komplikovaný produkt a jej výška závisí od mnohých faktorov.
 

Ako teda ovplyvňuje hypotéku výška platu?

Výšku hypotéky samozrejme v prvom rade ovplyvňuje príjem a jeho typ. Okrem pracovného pomeru môžete mať aj iné typy príjmov, napríklad z podnikania, prenájmu alebo poberáte dôchodok. Každá banka má svoju vlastnú metodiku, akou určuje maximálnu výšku hypotéky z týchto "alternatívnych" príjmov. Najväčšiu váhu v každej banke má váš príjem zo závislej činnosti, čiže plat resp. mzda.

• Hypotéka na byt s ťarchou
• Hypotéka na developerskú novostavbu
• Hypotéka na byt v dedičskom konaní alebo vo vlastníctve maloletej osoby
• Kúpna zmluva na byt - na čo netreba zabudnúť
• Poplatok za hypotéku. Na čo sa treba pripraviť?
• Znalecký posudok na byt
• Môžem dostať hypotéku po osobnom bankrote?
• Extravilán a intravilán má zásadný vplyv na hypotéku
• Mýty a fakty o hypotékach

Ak vám niekto povie výšku hypotéky len na základe výšky vášho príjmu, táto informácia nebude relevantná. Ak chcete vedieť, koľko vám banka požičia, musíte o sebe prezradiť viac. Napríklad či ste slobodný, koľko máte detí, ako dlho dostávate mzdu od posledného zamestnávateľa, či je táto mzda pravidelná alebo sezónna, či zarábate na Slovensku alebo pracujete v zahraničí... Čím vyšší príjem máte, tým môžete dostať vyššiu hypotéku. Nie je to ale pravidlo. Základným predpokladom pre výpočet maximálnej výšky úveru je dodržanie koeficientu DTI, tzn. že nemôžete dostať úver viac ako je 8-násobok vášho čistého ročného príjmu. Ak už nejaké úvery splácate, ich zostatky je potrebné z tejto sumy odpočítať.

Výšku hypotéky ovplyvnia vaše záväzky

Aj keď na prvý pohľad máte dostatočný príjem, výšku hypotéky ovplyvnia aj vaše záväzky. Sú nimi splátky úverov, kreditné karty a povolené prečerpania (hoci aj nevyčerpané), splátky leasingov a výživné. Do záväzkov sa počíta napríklad aj váš partner, ak nemá príjem a samozrejme, všetky vyživované deti. Ak s vami žijú v spoločnej domácnosti, tak do výšky životného minima, ak sú z predchádzajúcich vzťahov a nežijú s vami, vašim výdavkom je súdom určené výživné.

Rezerva a DSTI a stress test 2%

Váš preukázateľný príjem je teda pri výpočte znížený o všetky záväzky, ďalej sa od príjmu odpočíta životné minimum na všetky vyživované osoby v domácnosti a ešte sa odpočíta tzv. „finančný vankúš“, čiže suma vo výške 40% vášho príjmu, ktorá vám musí ostať navyše na bežné výdavky.

Pri určovaní maximálnej splátky a od nej sa odvíjajúcej aj najvyššej sumy nového úveru nesmieme zabudnúť na „stress test“, ktorý určuje maximálnu výšky splátky s pripočítaním 2% oproti úrokovej sadzbe, ktorú reálne dostanete.

Príklad z praxe: Výška hypotéky podľa platu

Pre porovnanie uvedieme príklady dvoch klientov s príjmom domácnosti 1.500 eur.

1. Klient má 30 rokov, je slobodný, bezdetný, spláca jeden spotrebný úver so splátkou 200 eur a zostatkom 10.000 eur. Pri čistom príjme zo zamestnania vo výške 1.500 eur môže tento klient získať hypotéku na kúpu domu až do výšky cca 134.000 eur so splatnosťou 30 rokov a úrokovou sadzbou 1,8% za predpokladu, že by žiadal o úver do 90% z hodnoty nehnuteľnosti.
2. V druhom prípade má klient 45 rokov, je ženatý, s manželkou majú dve vyživované deti. Jeho mzda je 900 eur a mzda jeho 42-ročnej manželky je 600 eur, čiže opäť je to spolu 1.500 eur. Manžel má vyživovaciu povinnosť na jedno dieťa z prvého manželstva vo výške 100 eur, obaja manželia majú povolené prečerpanie na účte 1.000 eur a splácajú leasing na auto so splátkou 180 eur so zostatkom 3.000 eur. Maximálna výška hypotéky po zohľadnení príjmov a s dodržaním koeficientu DTI je okolo 139.000 eur, ale s ohľadom na ich záväzky môžu dostať oveľa nižšiu sumu. Pri splatnosti 20 rokov, teda do 65. roku veku staršieho žiadateľa a pri totožnom úroku z prvého príkladu 1,8%, môžu manželia dostať najviac 68.000 eur. V niektorých bankách môžu klienti získať hypotéku so splatnosťou do 70. roku veku, čiže 25 rokov a v tomto prípade by tento manželský pár mohol dostať úver do výšky cca 78.000 eur.

Koľko vám teda banka požičia?

Ako vidíte, pri dvoch identických príjmoch, no rôznych okolnostiach sme sa dopracovali k úplne odlišným sumám. Maximálnu výšku úveru okrem už spomínaných faktorov ovplyvňuje aj samotná úroková sadzba, hlavne ak už máte ďalšie úvery. Východiskom totiž môže byť aj výška splátky, ktorú si žiadatelia môžu na základe svojich príjmov dovoliť splácať. Ak chcete vedieť, koľko vám banka požičia, nájdite si odborníka na hypotéky, ktorý vám to spočíta.
 


Tweet