Porovnanie: Kúpa investičného bytu vs. investícia do realitného fondu

Autor: redakčne upravené
20.10.2021 (13:00)

Čo je dnes pri investícii do realít výhodnejšie a menej rizikové: kúpa samotnej nehnuteľnosti alebo investícia do realitného fondu?


Kúpa bytu v minulosti sa oplatila viac, ako realitný fond

Ak chceme porovnať, či je výnosnejšia kúpa bytu alebo realitného fondu, potrebujeme vedieť priemerné zhodnotenie. Od roku 2016 sa rast cien nehnuteľností zrýchlil, priemerné zhodnotenie ceny nehnuteľnosti za roky 2016-2020 je 7,3 %. Ak by sme priemerný výnos za 1. polrok 2021 brali ako výsledok celoročného vývoja cien, dostaneme sa na 8,9 %.

nbs

Modelový príklad

Koncom roka 2015 kúpil človek žijúci v Bratislave 2-izbový byt za cenu 80-tisíc eur. Predpokladajme, že na kúpu bytu využil 80 %-nú hypotéku s úrokom 3,4 %. Zvyšných 20 %, teda 16 000 eur vložil v hotovosti. Uvažujme, že podnájomníci mu platili 500 eur mesačne. Náklady na správcu, energie, opravy, poistenie a daň boli v priemere 260 eur mesačne. Ročné zhodnotenie jeho 16 000 eur vložených do kúpy bytu bolo vďaka príjmu z nájmu 4,4 % ročne. Keďže však navyše rástla aj hodnota bytu a to v priemere až o 9 % ročne (ceny v Bratislavskom kraji podľa NBS rástli o niečo rýchlejšie ako celoslovensky priemer), celkový čistý zisk, ktorý by dosiahol, ak by byt predal, by bola až 48,9 % ročne zo sumy 16 000 eur.

Priemerný ročný výnos troch najväčších realitných fondov – PP Náš prvý realitný, TAM Realitný fond a IAD Prvý realitný fond – za posledné 3 roky predstavuje 3,14 %. Pre zjednodušenie výpočtu uplatníme tento ročný výnos na celé porovnávané obdobie. V prepočte na 5,5-ročnú investíciu sa tak dostávame k celkovému výnosu 17,27 %.

Kúpa bytu v minulosti – pred rokmi prudkého cenového rastu – priniesla každopádne vyššie zhodnotenie ako investícia do realitného fondu.

Aký zisk prinesie investičný byt dnes?

Podobný byt v Bratislave, ktorý v roku 2015 stál 80 000 eur dnes podľa štatistík NBS stojí 134-tisíc eur. Pri jeho kúpe by musel kupujúci dofinancovať 80 %-nú hypotéku (s úrokom 0,9 %) ďalšími 26 800 eurami. Predpokladajme opäť, že túto sumu zaplatí v hotovosti. Nájom z bytu bude približne 550 eur mesačne, avšak kvôli pretlaku bytov na prenájom rátajme, že byt bude prenajatý len 11 mesiacov v roku. Náklady na byt tvoria odhadom 300 eur mesačne. Výsledok? 26 800 eur vložených do kúpy bytu vďaka príjmu z nájmu bude zarábať 5,5 % ročne. Ak budeme navyše uvažovať s budúcim rastom hodnoty bytu hoci len o 5 % ročne (to je suma, ktorú pre 2.Q 2021 ukazuje Štatistický úrad), celkový čistý zisk dosiahne až 30,5 % ročne.

Situácia sa tak oproti minulosti príliš nezmenila. Realitný fond nemá pri dnešných cenách nehnuteľností potenciál dosiahnuť výnos podobný zisku z prenájmu investičného bytu v Bratislavskom kraji (3,14 % vs. 5,5 % ročne). Ak navyše rast cien nehnuteľností bude ešte zopár rokov pokračovať, investícia do realitného fondu bude i naďalej menej výnosná ako kúpa bytu na prenájom.

Oplatí sa dnes kúpiť investičný byt?

V zásade áno, treba však počítať niekoľkými rizikami.

Vysoká obstarávacia cena. Ceny bytov sú dnes v pásme vysokého rizika a v budúcnosti môže prísť cenová korekcia (v rokoch 2008 - 2014 padli ceny bytov o 20 %). To môže výrazne narušiť plánované zhodnotenie, postavené najmä na raste hodnoty.

Príjmy z prenájmu. Ponuka voľných bytov prevyšuje dopyt, treba počítať s tým, že niekoľko mesiacov môže byť byt neobsadený. Ceny nájmov počas pandémie klesli a ich rast v budúcnosti je otázny. Kto si zoberie na byt hypotéku, mal by navyše počítať s možným rastom úrokov.

Realitné fondy majú svoje výhody ale aj riziká

Asi najväčšou výhodou je to, že nevyžadujú vysokú investíciu, dá sa do nich investovať aj 50 eur mesačne. Čiže sú alternatívou pre tých, ktorí chcú investovať do nehnuteľností, no nemajú dosť financií na kúpu investičného bytu. Taktiež treba brať do úvahy to, že modelový príklad investičného bytu bol z Bratislavy, kde je realitný trh pomerne živý. Iná situácia je v menších mestách a obciach, kde ceny nestúpajú takým tempom, dopyt po prenájme nie je veľký a cena prenájmov je podstatne nižšia (aktuálne stojí prenájom 3-izbového bytu v Humennom 430 eur vrátane energií, v Bratislave za rovnaký byt pýtajú 800 eur/mesiac).

Ďalšou výhodou je diverzifikáciu rizika. Namiesto jedného bytu investujete do rezidenčných komplexov, logistických parkov, nákupných a kongresových centier po celom svete.

Istým rizikom pri realitných fondoch môžu byť zmeny na trhu komerčných nehnuteľností. Videli sme to pri koronapandémii, v mnohých firmách budú i naďalej ľudia pracovať z domu a firmy môžu postupom času redukovať rozlohu svojich kancelárií. Realitné fondy sú však aktívne riadené a tiež reagujú na zmenu trendov obmenou portfólia. Okrem toho je trh kancelárskych priestorov stabilný, za posledného 1,5 roka na trhu nestúplo percento neobsadenosti priestorov, takisto neklesá cena nájmu na m2.

Ďalším rizikom je, že realitné fondy tiež môžu pozastaviť vyplácanie až na 12 mesiacov, čiže k investovaným peniazom sa malý investor môže dostať s oneskorením. Na Slovensku k tomu síce ešte nedošlo, ale napríklad v Británii sa tak stalo v rokoch 2016 a 2017. Je to však výnimočná situácia, keď na trhu klesajú ceny a fondy potrebujú predávať, avšak rýchly predaj by výrazne ukrojil z výnosov a ohrozil vlastne všetkých investorov.

Napriek pomerne nízkym výnosom realitných fondov Slováci im veria. Celkovo za posledných desať rokov narástol podiel realitných fondov na celkových investíciách do podielových fondov z 13 % koncom roka 2010 na dnešných 22 %.

Univerzálna odpoveď čo sa viac oplatí neexistuje. Pri rozhodovaní treba prihliadať na vaše finančné možnosti, lokalitu, postoj k riziku, investičný horizont, zvážiť výhody i nevýhody... Ako sa nakoniec bude vyvíjať realitný trh, ukáže čas. Mnohí čakali, že počas koronapandémie ceny nehnuteľností klesnú, no opak bol pravdou.
 
Zdroj: OVB Allfinanz Slovensko, Foto: redakcia