Ako získať dostatočnú hypotéku pri súčasných cenách nehnuteľností?

Autor: redakčne upravené
03.10.2022 (13:00)

Stúpajú ceny nehnuteľností aj úrokové sadzby na hypotékach. Ponúkame vám zopár tipov, ktoré vám pomôžu pri financovaní bývania.

Vzostup cien nehnuteľností na Slovensku stále pokračuje. Podľa oficiálnych štatistík v prvom kvartáli 2022 narástli ceny bývania v priemere o 8,5%. Ak sa pozrieme na ročný nárast od mája 2021 do mája 2022, tak to bolo až 31,1% a k dnešnému dňu je to ešte viac. K tomuto nárastu určite prispeli ešte donedávna rekordne nízke úrokové sadzby na hypotékach. Tie sú už dnes minulosťou.

Financovanie predražených nehnuteľností

Pred rokom si bežný občan kúpil byt za 150.000 eur s hypotékou vo výške 120.000 eur s úrokom 0,89% a splatnosťou 30 rokov a má ešte stále splátku úveru 380 eur až do konca fixácie. Dnes si už takýto byt kúpi za takmer 197.000 eur a dostane naň hypotéku okolo 157.000 eur. Ak by chcel svoj úrok zafixovať na 5 rokov, musí počítať s úrokom okolo 3 %, takže pri 30-ročnej splatnosti hypotéky mu vyjde splátka 662 eur. Tým pádom pre mnohých záujemcov o nové bývanie nastáva problematická situácia. Jednak musia mať v tomto prípade našetrených cca o 10.000 eur viac, ale čo je väčší problém, ich príjem musí byť natoľko vysoký, aby im tak vysoká splátka hypotéky aj vyšla.

Jedným z riešení môže byť hypotéka na rekonštrukciu aktuálnej nehnuteľnosti, ktorá nebude taká vysoká ako hypotéka na kúpu novej.

Výšku hypotéky znižujú úrokové sadzby

Na Slovensku boli do jari 2022 úrokové sadzby takmer vo všetkých bankách do 1%. Tí, ktorí nemali dostatočné financie vo výške 20% z kúpnej ceny, mali možnosť dofinancovať hypotéku spotrebným úverom alebo medziúverom zo stavebnej sporiteľne. Po zvýšení úrokov je situácia zložitejšia hlavne pre žiadateľov, ktorí sú s príjmami na "hrane". Pri schvaľovaní hypotéky banka totiž k úrokovej sadzbe pripočítava „stress test“, čiže skúma, či žiadateľ bude schopný splácať hypotéku aj v prípade, ak úrokové sadzby stúpnu o 2%. Napríklad, ak v minulosti bola úroková sadzba 0,89%, banka robila stress test na sadzbu 2,89%. Ak je dnes sadzba 3%, banka robí stress test na sadzbu 5%.

Tým pádom žiadateľom vyjde ešte nižšia suma hypotéky, ako mohli získať na konci roka 2021.

Príklad:

V nedávnej minulosti mohol klient s príjmom 1.000 eur bez ďalších záväzkov dostať pri úroku 0,99% hypotéku vo výške 96.000 eur. Dnes pri sadzbe 2,59% dostane úver vo výške najviac okolo 82.000 eur, a pri úroku okolo 2,8%, siahne si na úver vo výške približne 80.000 €. A to má ešte len 80% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak by chcel ešte ďalší úver na dofinancovanie, ten mu už z príjmov nevyjde.

Možnosti získania najvyššej hypotéky

Aj napriek nárastu cien nehnuteľností a zvyšovaniu úrokov, ľudia budú potrebovať bývať. Preto je namieste otázka, ako sa dostať k potrebnej výške hypotéky aj napriek zvyšovaniu cien:
  • použiť úspory – kým v minulosti pri lacných hypotékach si mnoho ľudí nechávalo voľné zdroje k dispozícií a žiadali o maximálne možné hypotéky, dnes to možné a už ani výhodné nebude

  • žiadať o hypotéku so spoludlžníkom – našťastie pri posudzovaní žiadosti o hypotéku sa príjmy všetkých žiadateľov sčítavajú, takže manželia, partneri, prípadne inak prepojení dlžníci spoločne to budú mať jednoduchšie. Ťažšie bude financovať bývanie samotnému dlžníkovi s jedným príjmom.

  • založiť okrem kupovanej aj ďalšiu nehnuteľnosť – aj v minulosti túto možnosť mnohí využívali, aby získali čo najlacnejšiu hypotéku a nemuseli ju dofinancovať iným druhom úveru, hoci by im to z príjmov aj vyšlo. Dnes bude táto možnosť jedinou pre žiadateľov o hypotéku, ktorým už ďalší úver z príjmov nevyjde. Pripomíname, že doplnková nehnuteľnosť nemusí byť založená na celú dobu splatnosti hypotéky. Po splatení istej sumy, keď kupovaná nehnuteľnosť ako zabezpečenie k zostatku hypotéky postačí, bude možné túto ďalšiu nehnuteľnosť po súhlase banky vyňať.

  • ubrať z nárokov a mať realizovateľné požiadavky na nehnuteľnosť – ak to bude možné. Kým boli byty a domy v porovnaní s dnešnými cenami lacnejšie a úroky na hypotékach nízke, mnohí si mohli dovoliť aj väčšie a drahšie nehnuteľnosti. Pri súčasných cenách niektorí ľudia budú donútení hľadať lacnejšie a menšie nehnuteľnosti, prípadne ich hľadať v lokalitách s nižšími cenami.
Aj keď sme si mysleli, že po covide už nemôže prísť nič horšie, vstúpili sme do komplikovaného obdobia z hľadiska cien nehnuteľností, nástupu vysokej inflácie a výrazného vzostupu úrokových sadzieb na hypotékach. Potreba bývania však bude aktuálna stále a vždy budú existovať spôsoby, ako si kúpiť alebo zrekonštruovať byt. Ak neviete ako nato, nebojte sa využiť služby hypotekárnych špecialistov.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: redakcia