Aké poplatky vás čakajú pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí?

Autor: redakcia
26.10.2026 (14:30)

Ak chcete kúpiť apartmán v Španielsku, či v Chorvátsku, je to možné aj na hypotéku. Avšak, kúpu si dobre premyslite, pretože náklady pri nadobudnutí i následnej správe nehnuteľnosti vás môžu neprijemne prekvapiť.

V posledných rokoch skutočne rastie záujem o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí. Ak takúto kúpu zvažujete, popri výhodách treba myslieť aj na riziká. „Najväčším rizikom je podcenenie právnej a finančnej stránky celej transakcie,“ upozorňuje Zuzana Pašková, garantka pre úvery spoločnosti UNIVERSAL maklérsky dom.

Financovanie vám zabezpečí americká hypotéka

Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti v zahraničí, treba si uvedomiť, že slovenské banky neakceptujú nehnuteľnosti nachádzajúce sa v zahraničí ako zábezpeku úveru z legislatívnych dôvodov. „Hypotéka je v zmysle zákona úver na bývanie zabezpečený záložným právom banky na tuzemskú nehnuteľnosť, v prípade problémov so splácaním je totiž uplatnenie záložného práva v zahraničí výrazne komplikovanejšie až nemožné. Riešením je preto hypotéka zabezpečená inou nehnuteľnosťou na Slovensku, tzv. Americká hypotéka (bezúčelový úver),“ vysvetľuje Zuzana Pašková.

Pozor na rozdiely a riziká

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí je zároveň potrebné počítať s odlišnými právnymi a daňovými predpismi, ako aj s dodatočnými nákladmi na právne služby, preklady dokumentov či registráciu vlastníctva. „Najväčším rizikom je podcenenie právnej a finančnej stránky celej transakcie. Klienti by si mali dôkladne preveriť vlastnícke vzťahy, právny stav nehnuteľnosti, celkové náklady spojené s kúpou a miestne daňové povinnosti,“ vysvetľuje odborníčka.

„Pri investičných nehnuteľnostiach odporúčame realisticky posúdiť očakávané výnosy z prenájmu a počítať aj s obdobiami, keď nehnuteľnosť nebude obsadená,“ radí odborníčka. Využitie služieb skúseného finančného sprostredkovateľa a právnika preto výrazne znižuje riziko nevýhodného financovania či problémov pri samotnej kúpe.

Aké poplatky vás čakajú v Španielsku

Ľudia zvyčajne majú informácie o slovenskom trhu, vedia, koľko ich bude stáť poplatok na katastri, mesačné energie a poplatok správcovskej spoločnosti, či daň z nehnuteľnosti. V akej výške sú tieto poplatky v zahraničí? Pozreli sme sa na Španielsko. Poplatky a dane bude ovplyvňovať aj fakt, či nehnuteľnosť chcete prenajímať alebo nie. Poplatky s ktorými treba počítať sa dajú rozdeliť do 3 skupín:

Dane

Ako majiteľ musíte v Španielsku platiť dane:
  • Ročná daň z nehnuteľnosti (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Platí sa raz ročne miestnemu mestskému úradu a jej výška závisí od katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti (zvyčajne 0,4 % - 1,1 %). V praxi to pri bežnom apartmáne predstavuje 200 € až 600 € ročne.
  • Daň z príjmu z prenájmu (pre nerezidentov z EÚ): Ak nehnuteľnosť prenajímate, ako občan SR platíte daň vo výške 19 % zo zisku. Výhodou je, že si z daňového základu môžete odpočítať náklady na správu nehnuteľnosti, energie, poistenie aj opravy.
  • Daň z "imputovaného príjmu" (ak nehnuteľnosť neprenajímate): Ak nehnuteľnosť slúži len na vaše účely a časť roka je prázdna, španielsky daňový úrad predpokladá fiktívny majetkový prospech a zaplatíte daň (cca 19 % z 1,1 % až 2 % katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, čo je väčšinou pár desiatok až stoviek eur ročne).

Pravidelné poplatky (Fixné výdavky)

  • Poplatok za údržbu (Comunidad): Platí sa pri apartmánoch v uzavretých rezortoch za údržbu spoločných priestorov, výťahov a spoločného bazéna. Pohybuje sa od 50 € do 250 € mesačne.
  • Energie a služby:
- Elektrina a voda: Cca 80 € až 200 € mesačne podľa spotreby a veľkosti nehnuteľnosti.
- Internet: Cca 30 € až 50 € mesačne.
- Odvoz odpadu (Basura): Poplatok mestu približne 50 € až 200 € ročne.
  • Poistenie nehnuteľnosti: Približne 200 € až 600 € ročne

Poplatky za správu nehnuteľnosti

Ak vám na nehnuteľnosť bude dohliadať správcovská agentúra, za jej služby budete musieť zaplatiť. Výška odmeny pre správcovskú spoločnosť závisí od toho, aké služby od nej požadujete:
  • Len kontrola a údržba (bez prenájmu): Ak nehnuteľnosť využívate len pre seba a chcete, aby ju niekto pravidelne vetral, kontroloval po búrkach a čistil, platí sa fixný ročný poplatok, ktorý je pri apartmáne vo výške 300 € až 600 € ročne.
  • Krátkodobý (turistický) prenájom: Ak agentúra zabezpečuje kompletný servis (inzercia, komunikácia s hosťami, check-in/out, upratovanie, pranie), berie si percentá z obratu. Štandardná provízia je 15 % až 25 % z hrubého príjmu z prenájmu (+ DPH/IVA). Platformy ako Airbnb (15,5 %) alebo Booking.com (15 % – 23 %) si účtujú svoje poplatky samostatne.
  • Dlhodobý prenájom: Ak sa nehnuteľnosť prenajme na rok a dlhšie, poplatok je zvyčajne 5 % až 10 % z mesačného nájmu alebo jednorazová provízia vo výške 1-mesačného nájomného za nájdenie nájomníka.
Ak apartmán chcete prenajímať, musíte mať turistickú licenciu. Kvôli bytovej kríze je v niektorých častiach Španielska vydávanie týchto licencií pozastavené. Zistite si túto informáciu vopred.

Výška vášho príjmu z prenájmu samozrejme závisí od viacerých faktorov, podobne ako keď prenajímate nehnuteľnosť na Slovensku (obsadenosť, poplatky a náklady). Orientačne počítajte s čistým výnosom 3-5%. Ak kupujete nehnuteľnosť hlavne kvôli prenájmu, spočítajte si tieto náklady vopred, aby sa nehnuteľnosť pre vás nestala skôr záťažou, ako zdrojom príjmu.

Nehnuteľnosť poistite

Rada na záver – nehnuteľnosť vždy poistite ihneď po jej nadobudnutí, s rozsahom krytia zodpovedajúcim rizikám danej krajiny, napríklad povodniam, požiarom či zemetraseniam. „Ak je kúpa financovaná úverom, vhodné je zvážiť aj poistenie schopnosti splácať úver, najmä pri vyššom zadĺžení, alebo ak je splácanie závislé od jedného príjmu,“ radí Zuzana Pašková. Pri investičných nehnuteľnostiach určených na prenájom je dôležité overiť, či poistná zmluva kryje aj škody spôsobené nájomníkmi a zodpovednosť za škodu voči tretím osobám.
Zdroj: Universal maklérsky dom, Foto: pexels.con