So zdražovaním hypoték stúpa záujem o stavebné sporenie. V čom sa líši stavebný úver od hypotéky?

Autor: redakcia
11.07.2022 (11:00)

Stavebné sporenie strácalo v posledných rokoch atraktívnosť, pretože peniaze na kúpu nehnuteľnosti sa dali lacno a rýchlo požičať v bankách. Teraz sa všetko zmenilo. Vyššie úroky na hypotékach a neistá budúcnosť motivujú ľudí vrátiť sa k stavebnému sporeniu.

Až do začiatku roka 2022 bolo pomerne jednoduché získať lacnú hypotéku. Postupne sa však podmienky na hypotékach sprísňovali a v tomto roku už prišli banky aj s vyššími úrokmi. To všetko praje opäť stavebného sporeniu.

Počas prvých troch mesiacov tohto roka uzavreli klienti Prvej stavebnej sporiteľne (PSS) o takmer štvrtinu viac zmlúv stavebného sporenia ako v rovnakom období minulého roka. Rástol tiež záujem o stavebné sporenie pre deti. Pod nárast sa podpísala okrem odznievania pandémie aj neistota z vývoja úrokových sadzieb. „Rastúce úrokové sadzby pri hypotékach zneisťujú ľudí, ktorí plánujú financovanie svojho bývania včas dopredu. Je prirodzené, že hľadajú východisko z tejto situácie v stavebnom sporení, ktoré im dokáže garantovať úrokovú sadzbu navždy už od samotného podpisu zmluvy o stavebnom sporení,“ hovorí riaditeľ odbytu PSS Milan Baláž.

Výhody a nevýhody

Nad stavebným sporením uvažujte, ak v budúcnosti chcete riešiť svoje bývanie. Či už kúpu, alebo rekonštrukciu. Najprv sporíte, potom máte možnosť čerpať stavebný úver. Pri stavebnom úvere máte istotu nemennosti úrokovej sadzby až do konca splatnosti. Čo, v dnešnej dobe je celkom silný argument.

Výhodou stavebného sporenia je, že umožňuje ľuďom postupne si vytvárať finančnú rezervu, ktorú neskôr môžu využiť na financovanie svojho bývania.

Štátna prémia

V starších zmluvách platilo, že ak nevyužijete nasporené prostriedky na financovanie bývania, po uplynutí 6 rokov si môžete všetky peniaze vybrať, navyše aj so štátnou prémiou. Novela zákona o stavebnom sporení túto časť zrušila a sporitelia, ktorí si uzatvorili zmluvu o stavebnom sporení po 1.1.2019 musia vydokladovať účelové použitie nasporenej sumy. Inak nemajú nárok na štátnu prémiu.

V roku 2022 je výška štátnej prémie 2,5% zo sumy ročných vkladov, maximálne 70 eur. Suma ročných vkladov potrebná na získanie štátnej prémie je 2 800 eur, čo znamená, že na jej získanie potrebujete mesačne sporiť 233,30 eur.
Navyše, nárok na štátnu prémiu majú len ľudia, ktorých príjem neprekračuje 1,3-násobok priemernej mzdy. Za minulý rok by teda nedostal prémiu žiadateľ, ktorý by zarábal v hrubom viac ako 1500 eur.

Poplatky

Posielať na stavebné sporenie len malú sumu sa však neoplatí. Sporitelia musia totiž platiť mesačné poplatky. Napríklad Prvá stavebná sporiteľňa si účtuje mesačný poplatok za vedenie účtu 1,59 eura, čo je ročne 19,08 eura. Okrem toho je na stavebnom sporení aj poplatok za uzatvorenie aj ukončenie zmluvy. Tie sú určené ako isté percento z cieľovej sumy sporiteľa, napríklad v PSS je to 0,9% z cieľovej sumy.

Úroky

Úroky na stavebnom sporení sú nízke, podobne ako na sporiacich a termínovaných účtoch v bankách, o čosi viac dostanete ak máte nárok na bonusový úrok. Pozíciu stavebného sporenia vylepšuje už spomínaná štátna prémia.

Minimálna doba sporenia

Ak chcete využiť stavebný úver, musíte si sporiť aspoň 2 roky a našetriť aspoň 25% zo zvolenej cieľovej sumy. Takže kto nevie šetriť pravidelne a dlhodobo, môže byť sklamaný.

V prípade, že ste našetrili minimálnu sumu, ale nesplnili ste ostatné podmienky pre čerpanie úveru, môže vám byť poskytnutý medziúver, ktorý má vyššiu úrokovú sadzbu ako stavebný úver aj ako hypotéky. Priemerný úrok pri stavebných úveroch bol vlani 3,15%, kým na hypotékach bol pod 1%. Na druhej strane úroky na stavebnom úvere sú lacnejšie ako na spotrebných úveroch, ktoré sa bežne pohybujú od 5 do 9%.
 

Výhody

- štátna prémia
- účelové sporenie na bývanie
- úspory chránené Fondom na ochranu vkladov
- po splnení podmienok nárok na stavebný úver
- môže slúžiť ako doplnok k hypotéke
- úrok na stavebnom úvere nemenný počas celej doby splácania

Nevýhody

- ak chcete úspory použiť na iný účel, prídete o štátnu prémiu
- dokladovanie účelu (pri rekonštrukcii si musíte odkladať bločky)
- poplatky
- stavebný úver vám poskytnú najskôr po 2 rokoch sporenia

Úročí sa len úver nie sporenie

Ak už máte nasporenú potrebnú sumu, môžete požiadať o stavebný úver. Fungovanie vysvetlíme na príklade: Klient si uzatvorí zmluvu o stavebnom sporení s cieľovou sumou 40 000 eur. Počas 6 rokov si nasporí 20 000 eur (vklady, úroky, štátna prémia). Po tomto čase mu vznikne nárok na stavebný úver vo výške rozdielu cieľovej sumy a nasporenej sumy vo výške 20 000 eur. Pri splácaní stavebného úveru platí úroky len z výšky stavebného úveru.

Pozor na medziúver

Pri pridelení medziúveru, na ktorý človek nemá automaticky nárok, sú však pravidlá trocha iné. Okrem jeho splácania človek aj naďalej sporí, kým nedosiahne podmienky na pridelenie riadneho stavebného úveru. Opäť náš príklad: Medziúver bude vo výške cieľovej sumy, ktorá je uvedená v zmluve o stavebnom sporení, v našom prípade 40 000 eur. „V tomto prípade klientovi úročíme celú výšku poskytnutého medziúveru. Je to preto, lebo jeho dovtedy nasporené prostriedky zostávajú na zmluve o stavebnom sporení a k nim bude sporiť naďalej až dovtedy pokiaľ zmluva o stavebnom sporení nesplní podmienky na poskytnutie stavebného úveru,“ vysvetľuje systém Jozef Plško, vedúci odboru komunikácie PSS.

V priebehu trvania medziúveru vám stavebná sporiteľňa vedie dva separátne účty – sporiteľský účet, na ktorý prispievate v rámci stavebného sporenia a medziúverový účet, na ktorý musíte vkladať úroky a poplatky vyplývajúce z poskytnutia medziúveru. Medziúver teda nesplácate, čiže váš dlh voči stavebnej sporiteľni sa vôbec neznižuje. Človek spláca len úroky a nie istinu.

Po splnení podmienok sa klientovi medziúver zúčtuje (zruší sa) s účtom zmluvy o stavebnom sporení a prejde do stavebného úveru, kde už bude platiť len úroky z rozdielu cieľovej a nasporenej sumy. Aký ten rozdiel bude, závisí na dĺžke sporenia. Z nasporených peňazí sa tak vyplatí časť dlhu a zvyšok sa bude postupne splácať.

Medziúver je preto podľa odborníkov v podstate preklenovacia pôžička, ktorá je výhodná len ako dočasné riešenie, pretože úroky na nej sú vyššie ako na stavebnom úvere. Po splnení podmienok sa medziúver zmení na stavebný úver, kedy klient už spláca aj úroky aj istinu.

Modelové príklady

1) 35 ročný klient chce kúpiť byt za 150 000 eur. Má nasporených 30 000 eur, žiada o hypotéku 120 000 na 25 rokov. Čistý príjem má 1000 eur. Chce úrok fixovať na 10 rokov. Koľko by platil mesačnú splátku?
Splátka by sa pohybovala v bankách od 540 do 650 eur pri úrokoch od 2,55% do 4,25%.

2) 35 ročný klient plánuje kúpiť byt za 150 000 eur. V stavebnej sporiteľni má našetrených 30 000 eur. Chce stavebný úver na zvyšných 120 000.

Žiaľ, keďže nemá našetrené ani 25% z cieľovej sumy stavebný úver by nedostal a musel by požiadať o medziúver. Ak je cieľová suma zmluvy 150 000 eur, tak nasporiť musí minimálne 37 500 eur.

3) 35 ročný klient si založil stavebné sporenie v PSS s cieľovou sumou 150 000 eur. Počas doby sporenia si nasporil polovicu tejto sumy. Vtedy bude úroková sadzba stavebného úveru 1,8 % (pri splnení podmienky pravidelného mesačného sporenia) a výška mesačnej splátky bude 600 eur. (pri splatnosti 11,5 roka)

Na Slovensku ostala už len jedna stavebná sporiteľňa

Na Slovensku donedávna aktívne pôsobili tri stavebné sporiteľne: Prvá stavebná sporiteľňa, Wustenrot, a ČSOB stavebná sporiteľňa. Wustenrot v roku 2021 skončila s predajom nových zmlúv stavebného sporenia a začala sa aktívne venovať sprostredkovaniu úverov, sporenia a produktov kapitálového trhu.
1.7.2022 ukončila uzatváranie nových zmlúv o stavebnom sporení aj ČSOB stavebná sporiteľňa. Potreby klientov orientované na financovanie kúpy a rekonštrukcie bývania bude finančná skupina pokrývať výlučne svojimi štandardnými bankovými produktami prostredníctvom ČSOB.
Nové zmluvy o stavebnom sporení uzatvára už len Prvá stavebná sporiteľňa.
 
Zdroj: PSS, Foto: redakcia