Čo musí obsahovať kúpna zmluva

Autor: redakčne upravené
22.05.2024 (14:30)

Najdôležitejším dokumentom, na základe ktorého sa realizuje zmena vlastníka nehnuteľnosti, je kúpna zmluva. Zákon hovorí, že vždy musí mať písomnú formu. Aby kataster mohol o zmene vlastníka rozhodnúť, musí kúpna zmluva obsahovať niektoré povinné body, bez ktorých nie je možné zmenu na katastri zrealizovať.

Bez dokumentu preukazujúceho zmenu vlastníka, či už kúpou, darovaním alebo dedením, katastrálny úrad nemá na akom podklade túto zmenu uskutočniť a zapísať na list vlastníctva. Navyše predpisy stanovujú presný postup, ako celé konanie zmeny vlastníka na katastri musí prebiehať. V prípade kúpy nehnuteľnosti je nutné najskôr kúpnu zmluvu podať správe katastra, ktorý žiadosť o zmenu vlastníka zaeviduje a v štandardnom konaní má 30 dní na to, aby správnosť kúpnej zmluvy skontroloval a rozhodol o zmene vlastníka. Súčasťou tohto procesu je zmena na liste vlastníctva nehnuteľnosti. Aby kataster mohol o zmene vlastníka rozhodnúť, musí kúpna zmluva obsahovať niektoré povinné body.

Kúpa nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu

Ak kupujete nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, realitný maklér vám vysvetlí právny stav kupovanej nehnuteľnosti, zabezpečí vypracovanie kúpnej zmluvy prípadne aj predzmluvnej dokumentácie (rezervačná zmluva, zmluva o budúcej zmluve a pod). Ak je to potrebné, vie zabezpečiť prípadné zmeny na liste vlastníctva a mal by vedieť, aké kroky je potrebné podniknúť v prípade komplikácií.

Kúpa nehnuteľnosti bez realitky

Ak sa rozhodnete pre kúpu nehnuteľnosti priamo od majiteľa a nechcete do tohto procesu zaťahovať realitnú kanceláriu, musíte byť obozretnejší. Je dobré, ak máte k dispozícií niekoho, kto vám poradí a pomôže aj s vypracovaním kúpnej zmluvy. Kúpno – predajná zmluva, musí obsahovať náležitosti, ktoré zabezpečia, že nedôjde pri prevode nehnuteľnosti k chybám alebo nezrovnalostiam, ktoré by zabránili prevodu alebo skomplikovali predaj a následnú kúpu obom stranám. Určite sa vám zíde skúsený právnik, ktorý dozrie na vypracovanie kúpnej zmluvy, prípadne vám ju celú vyhotoví. Na to, aby ste mali kúpnu zmluvu vypracovanú správne, si treba dať veľký pozor, pretože ak kataster pri povoľovaní zmeny vlastníka v nej nájde chyby, konanie buď preruší alebo zastaví.

Typy zmlúv pri prevode nehnuteľnosti

Keď hovoríme o predaji a následnej kúpe nehnuteľnosti, stretávame sa s niekoľkými druhmi zmluvných dokumentov, ktoré sú súčasťou celého procesu. Môžete sa s nimi stretnúť bez ohľadu na to, či kupujete byt cez realitku alebo priamo od majiteľa.
  • Rezervačná zmluva – využívajú ju predovšetkým realitné kancelárie. Je to dokument, ktorý kupujúcemu zabezpečí, že súčasný majiteľ nehnuteľnosť nepredá nikomu inému do termínu, ktorý si obe strany dohodli a uviedli ho do zmluvy. Každá rezervačná zmluva musí obsahovať informácie o predávajúcich a budúcich kupujúcich, musí byť v nej presný popis nehnuteľnosti, kúpna cena, výška rezervačného poplatku alebo zálohy, ak sa na nej dohodnú a doba, dokedy rezervácia platí. Väčšinou je termín rezervácie dátum, dokedy musia obe strany podpísať kúpnu zmluvu. Súčasťou rezervačnej zmluvy je napr. aj popis podmienok trvania rezervácie, možnosti odstúpenia od nej, sankcie a pod.

  • Zmluva o budúcej kúpnej zmluve – tento typ zmluvy je používaný najčastejšie vtedy, ak zmluvné strany neuzatvárajú rezervačnú zmluvu. Je dobré použiť ju napríklad v prípade predaja/kúpy nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie, keď si zmluvné strany nedohodnú rezerváciu ani úhradu zálohy vopred, aby mali obe strany istotu, že prevod nehnuteľnosti reálne prebehne.

  • Kúpna zmluva – ide o právny dokument, ktorý je nutné uzavrieť za každých okolností. Práve kúpna zmluva potvrdzuje akt predaja/kúpy nehnuteľnosti a je vyvrcholením akýchkoľvek krokov smerujúcich k nadobudnutiu nehnuteľnosti. Podáva sa na kataster spolu so žiadosťou o zmenu vlastníckych práv, bez tohto kroku k prevodu nedôjde. Ak si kupujúci berie hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v banke, podmienkou k vyplateniu úveru je tiež predloženie originálu kúpnej zmluvy. Banke slúži ako doklad preukazujúci účel hypotéky.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Aby kúpna zmluva bola platná, musí byť uzavretá písomne a musí obsahovať predpísané náležitosti:
  1. presný popis zmluvných strán, predávajúcich aj kupujúcich. Musí obsahovať meno, priezvisko, rodné priezvisko, rodné číslo a trvalý pobyt

  2. presná špecifikácia predmetu kúpy, údaje v zmluve musia byť totožné s údajmi na liste vlastníctva vrátane popisu tiarch a vecných bremien, ak na nehnuteľnosti viaznu

  3. kúpna cena a podmienky jej vyplatenia, vrátane čísla účtu predávajúceho, určenie lehoty na jej zaplatenie a jeho spôsob

  4. záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu

  5. prehlásenia predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky
Okrem týchto základných bodov musí zmluva na kúpu bytu obsahovať aj ďalšie podstatné náležitosti vyžadované Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Spolu s kúpnou zmluvou netreba zabudnúť na kataster podať aj potvrdenie o nedoplatkoch od správcu bytového domu. Dôležitou súčasťou kúpnej zmluvy na akúkoľvek nehnuteľnosť je aj informácia o stave meračov energií, prípadne tieto sú uvedené v osobitnom dokumente, tzv. odovzdávacom protokole.

Kúpna zmluva je dôležitý právny dokument a jeho príprava si vyžaduje bohaté skúsenosti, s veľkou pravdepodobnosťou si ju nebudete vedieť vypracovať sami. Preto je dobré využiť na prípravu dokumentov služby realitných maklérov alebo právnikov, ktorí už presne vedia, ako má taká zmluva vyzerať, čo v nej nesmie chýbať a ako jednotlivé body sformulovať, aby boli obsahovo aj formálne správne. Často sa ľudia do takých činností pustia sami, pričom si ale môžu spôsobiť zbytočné problémy, ktoré s nesprávne vypracovanou kúpnou zmluvou súvisia. Buď vo forme prerušeného konania na katastri alebo čerpania hypotéky v banke. Dokonca sa môže stať, že amatérsky vypracovaná kúpna zmluva môže mať za následok až jej neplatnosť.
 
Zdroj: hypoconsulting.sk, Foto: Ivan Sedlák