Základné hypotekárne pojmy

Pri žiadosti o hypotéku sa môžete stretnúť s viacerými pojmami, ktorým nerozumiete. Pripravili sme pre vás zrozumiteľné vysvetlenie najčastejšie používaných hypotekárnych pojmov i skratiek.  

Bonita

Bonita zákazníka predstavuje schopnosť splácať poskytnutý úver. Bonita je odvodzovaná od klientovej platobnej disciplíny pri úveroch, ktoré splácal v minulosti (alebo stále ešte spláca) a zároveň od jeho príjmu a majetku. Bonitu zákazníka vyhodnocuje banka podľa svojich interných predpisov. Čím je vyššia bonita , tým je klient pre banku spoľahlivejší a menej rizikový. Bonitným klientom banky vedia ponúknuť lepšie úverové podmienky.

• Ako si zvýšim bonitu pri žiadosti o hypotéku?

Fixácia úrokovej sadzby

S fixáciou úrokovej sadzby sa stretávame pri úveroch na bývanie a hypotékach. Vo fixovanom období sa nemení výška úrokovej sadzby ani splátky. Dĺžku doby fixácie si určuje klient sám pri žiadosti o hypotéku. Medzi štandardné fixácie patria 1 rok, 3 roky , 5 rokov, 7 rokov a 10 rokov. Niektoré banky ponúkajú aj dlhšiu, 15 alebo 20 ročnú fixáciu alebo neštandardné fixácie na 2 alebo 4 roky. Dlhšia doba fixácie sa oplatí predovšetkým v období, keď sa očakáva nárast úrokových sadzieb. Kratšia zase keď sa očakáva pokles úrokov. Pred skončením doby fixácie vám banka oznámi novú úrokovú sadzbu. K výročiu fixácie môžete bezplatne vykonať mimoriadnu splátku alebo úver predčasne splatiť bez pokuty.

LTV (Loan To Value)

Inými slovami, percento prefinancovania, vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti. V minulosti poskytovali banky aj hypotéky s LTV 100%, dnes to už nie je možné. Zvyčajne banka poskytne úver do výšky 80% z hodnoty nehnuteľnosti, vyšší len vo výnimočných prípadoch. Hodnota nehnuteľnosti je stanovená znalcom, čo znamená, že nie vždy je totožná s kúpnou cenou. Banka vzhľadom na riziko taktiež neakceptuje ani plnú hodnotu stanovenú znaleckým posudkom, ktorú ešte posudzuje interný bankový znalec. Pri výpočte LTV sa používa vzorec: LTV= výška poskytovanej hypotéky / odhadnutá hodnota nehnuteľnosti. Pokiaľ vaša nehnuteľnosť bola ohodnotená na 100 000 eur a banka vám požičia 70 000 eur, LTV je 70%.

RPMN (Ročná Percentuálna Miera Nákladov)

RPMN je ukazovateľ, ktorý vyjadruje celkové náklady spojené s úverom. Do výpočtu sa zahŕňajú nielen úroky, ale aj poplatky, ktoré sú s úverom spojené. RPMN sa uvádza v percentách. Platí, že čím je hodnota RPMN nižšia, tým je úver lacnejší, a teda výhodnejší. RPMN je spoľahlivý faktor, podľa ktorého sa dá porovnať výhodnosť úverov z rôznych bánk.

Spoludlžník

Do úverového vzťahu s bankou klient nemusí vstupovať sám, môže mať spoludlžníka. Spoludlžník má rovnaké práva a povinnosti voči banke ako hlavný dlžník. Ak hlavný dlžník z nejakého dôvodu prestane úver splácať, banka sa obráti na spoludlžníka a vyzve ho, aby v splácaní úveru pokračoval. Spoludlžník má povinnosť dlh zaplatiť a ručí zaň celým svojim majetkom. Spoludlžník vstupuje do úverového vzťahu zvyčajne vtedy, pokiaľ bonita hlavného dlžníka nie je postačujúca. Príjem dlžníka a spoludlžníka sa pri žiadosti o úver sčítava.

Ak o hypotéku žiadajú manželia, manželský partner automaticky vstupuje do úverového vzťahu ako spoludlžník.

Úverový register

V úverovom registri sú zapísané všetky informácie o úveroch, povolenom prečerpaní , kreditných kartách, podaných žiadostiach o úvery, ručiteľstve,... Informácie z úverového registra pomáhajú bankám pri hodnotení schopnosti klienta splácať úver. Negatívny záznam vzniká, keď klient svoje záväzky neuhrádza načas a môže byť dokonca aj dôvodom na zamietnutie žiadosti o úver. Naopak, pokiaľ klient svoje záväzky uhrádza načas, banka ho hodnotí ako spoľahlivého, čo výrazne prispieva k schváleniu žiadosti o úver.

Záložné právo

Každý úver na bývanie je spojený so záložným právom na nehnuteľnosť. Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť splatenie úveru. Zabezpečenie dlhu spočíva v tom, že ak dlžník (klient) nespláca úver riadne a včas, banka môže svoju pohľadávku voči dlžníkovi uspokojiť z predmetu záložného práva napr. jeho predajom. Záložné právo k nehnuteľnosti vzniká vkladom do katastra nehnuteľností . Po úplnom splatení úveru, záložné právo sa na katastri vymaže.

Vinkulácia

Každá nehnuteľnosť, ktorú dlžník založí v prospech banky, musí byť poistená na riziko živelnej pohromy a celkového zničenia. V prípade poistnej udalosti, poisťovňa uhradí poistné plnenie do výšky nesplatenej hypotéky priamo banke, nie majiteľovi. Vinkuláciu potvrdzuje poisťovňa a je to vlastne prísľub vyplatenia poistného plnenia priamo banke za účelom splatenia časti alebo celej hypotéky.

Mimoriadna splátka

Je to splátka úveru, ktorá je uhradená nad rámec dohodnutej mesačnej splátky. Klient ju môže uhradiť bez poplatku v čase výročia fixácie úrokovej sadzby. Pri úhrade v inom termíne je zvyčajne úhrada spojená s poplatkom. Niektoré banky umožňujú realizovať mimoriadne splátky prostredníctvom mobilnej aplikácie bez poplatku.

DTI (debt to income) - maximálna úverová zaťaženosť klienta

DTI je parameter, ktorý hovorí o maximálnom možnom zadĺžení klienta. V súčasnosti Národná banka Slovenska nastavila tento koeficient vo výške 8. To znamená, že vaše maximálne úverové zaťaženie môže byť vo výške 8-násobku vášho ročného čistého príjmu. (Pri čistom mesačnom príjme 1000 eur, max. výška úverov môže byť 1000x12x8= 96 000 eur.) Do tohto koeficientu sa započítavajú všetky vaše úvery.

DSTI (Debt Service to Income)

DSTI je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Ide vlastne o často spomínaný „finančný vankúš“, ktorý od 1.1.2020 je vo výške 40%, čiže dlžník môže byť zaťažený splátkami vo výške najviac 60% zo svojho príjmu po odpočítaní životného minima.

Stresstest

Stresstest je spôsob výpočtu maximálnej úverovej zaťaženosti klienta. Po zohľadnení parametra DSTI, čiže podmienky zachovania 40%-nej finančnej rezervy, banka vypočíta mesačnú splátku o maximálna výška novej splátky je určená s pripočítaním 2%, tzn. že klient nemôže prekročiť výšku splátky aj za predpokladu, že mu banka zvýši ú.s. o 2%.

Americká hypotéka

Americká hypotéka je úver so založením nehnuteľnosti v prospech banky. Nemusíte však banke dokladovať účel použitia požičaných peňazí a s peniazmi si môžete robiť čo chcete. Nezabudnite, aj pri americkej hypotéke je vždy nutné banke dokladovať príjmy. Úrokové sadzby zvyknú byť o čosi vyššie ako pri účelovej hypotéke.

Konsolidácia

Konsolidačný úver je taký, ktorého cieľom je zlúčenie niekoľkých úverov do jedného úveru s cieľom získať výhodnejšie podmienky.