Hypotéky: Akú fixáciu úroku zvoliť v roku 2023?

Autor: redakčne upravené
21.04.2023 (13:00)

Úrokové sadzby hypoték v tomto roku porastú až k úrovni 5 %, prípadne – ako predikuje NBS – rast sa zastaví na priemerných 4,5 %. Na tejto úrovni pravdepodobne vydržia až do konca roka 2025. Nie je to dobrá správa pre 300-tisíc ľudí, ktorých čaká v najbližších troch rokoch refixácia ich úveru.

Čo robiť pri končiacej fixácii

Častou otázkou ľudí s hypotékou a končiacou fixáciou je, na akú dobu si majú následne zafixovať hypotéku. Táto otázka úzko súvisí s monetárnou politikou ECB, ako aj situáciou v ekonomike.

Aká je situácia: Odborníci očakávali v tomto roku 3x zvyšovanie základných sadzieb po 0,5 %. Prvé zvýšenie sa udialo 16.3.2023. Úvodom marca však prišla do Európy vlna neistoty spôsobená krachom dvoch amerických bánk kvôli nedostatku likvidity. Aj keď európske banky sú výrazne silnejšie regulované ako americké, do istej miery však neistota v Európe stále trvá.

V tejto situácii sa ozývajú hlasy predikujúce možné zmiernenie tempa rastu základných sadzieb ECB. Na druhej strane, čerstvé marcové čísla z eurozóny ukazujú, že napriek výraznému poklesu inflácie (z 8,5 % vo februári na 6,9 % v marci), jadrová inflácia opäť narástla na nový rekord 5,7 %. Tento faktor je kľúčový pre rozhodovanie ECB, či bude pokračovať v zvyšovaní sadzieb pôvodným tempom.

Aké sadzby možno čakať: V praxi sú možné dve alternatívy:
  • ak ECB zvýši v tomto roku sadzby celkovo o 1,5 p.b., priemer pri nových úveroch sa dostane k 5 %, resp. mierne za túto hranicu
  • ak sa tempo rastu zmierni, sadzby sa dostanú do pásma 4,5 - 5 %

NBS sa v najnovšej predikcii prikláňa k druhému scenáru s priemernou sadzbou 4,5 % koncom tohto roka s tým, že táto úroveň sadzieb vydrží až do konca roka 2025.

Ako si zafixovať úver:
„Osobne neodporúčam fixovať sadzbu na kratšie ako 3 roky pri fixáciách končiacich v tomto roku. Ideálom je fix na 5 rokov, keďže úrokový rozdiel sa pohybuje v rozpätí len 0,1 - 0,3 p.b. Naopak, nemá zmysel siahať po 7 či 10-ročnej fixácii. Táto príležitosť skončila v 1. polroku 2022,“ radí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Kľúčové je nechať si schváliť refinančný úver čím skôr. Komu fixácia končí o 6-12 mesiacov, môže si refinančný úver dať schváliť už teraz. Dokonca jedna z bánk umožňuje zazmluvniť si špeciálny refinančný úver až 18 mesiacov pred dátumom refixácie.

Modelový príklad: Koľko ušetrím na refinančnom úvere?

Ako príklad si zoberme klienta, ktorý si v minulosti vzal hypotéku vo výške 100 000 eur so splatnosťou 30 rokov a splátkou 322 eur pri 1 % úroku. Ku dňu fixácie na konci tohto roka bude mať za sebou prvých 5 rokov splácania.
Pri 4 % úroku na novoschválenom refinančnom úvere by platil splátku 450 eur. Celkovo by na úrokoch (pozor, nie na splátkach) v ďalších piatich rokoch fixácie zaplatil sumu 16 000 eur.

Ak by však dnes neriešil uzatvorenie nového úveru so 4 % úrokom, ale počkal by do konca fixácie na konci roka, pravdepodobne by dostal ponuku na úver s úrokom okolo 5 %. V takom prípade by jeho splátka na ďalšie 5-ročné obdobie bola až 498 eur. Celkovo by na úrokoch v ďalších piatich rokoch zaplatil sumu až 20 200 eur.

Rozdiel na zaplatených úrokoch v nasledujúcom fixačnom období je teda 4 200 eur, a to v prospech využitia refinančného úveru, ktorý si nechá schváliť už teraz. Ak mu nová banka uzná pôvodný znalecký posudok, tak jedinými poplatkami spojenými s refinancovaním bude poplatok za poskytnutie úveru a návrh na zápis plomby novej banky na katastri za 66 eur. Výsledne tak na refinancovaní, ktoré by začal riešiť už dnes, ušetrí okolo 3 900 – 4 000 eur.

Ako sa pripraviť na nárast splátky?

Existujú v princípe tri opatrenia, ktorými sa dá pripraviť na zvládnutie vyššej splátky:
  • preventívne opatrenie: dať si schváliť refinančný úver k dátumu refixácie už teraz (a znížiť si tak budúcu splátku)
  • redukcia svojich výdavkov
  • odkladanie dodatočnej sumy na osobitný účet

Prvá možnosť je popísaná vyššie. Zníženie výdavkov je dobrým krokom v každej životnej situácii a skúsenosti hovoria, že v takmer každom rodinnom rozpočte sa dá nájsť priestor na šetrenie. Najúčinnejším krokom, ako si zvyknúť na vyššiu splátku, je odkladať si rozdiel medzi terajšou a budúcou očakávanou splátkou na osobitný účet. Naučíte sa tak žiť s vyššími výdavkami. Kto nemá vytvorenú finančnú rezervu, dokáže si ju týmto spôsobom vytvoriť. Ak už rezervu máte, tieto financie vám neskôr pomôžu zmierniť nárast výdavkov.

V čase vysokých úrokových sadzieb opäť dávajú zmysel aj mimoriadne splátky či dokonca predčasné splatenie úveru ako nástroje na zníženie finančnej záťaže. Mimoriadna splátka znižuje výšku pravidelných mesačných splátok pri anuitnom splácaní, znižuje celkovo zaplatené úroky alebo skracuje dobu splácania úveru. Banky podľa zákona umožňujú mimoriadnu splátku bez poplatku raz ročne do 20 % z aktuálneho zostatku istiny. K dátumu refixácie je možné uhradiť mimoriadnu splátku v akejkoľvek výške bez poplatku.
 
Zdroj: OVB OVB Allfinanz Slovensko, Foto: redakcia